投資者可以購買的房地產投資信託（REITs）主要有兩種：股票型REITs和抵押型REITs。股票型房地產投資信託基金擁有和經營房地產，而按揭房地產投資信託基金投資於抵押貸款和相關資產。

關鍵要點

• 房地產投資信託基金是指擁有、經營或為產生收入的房地產融資的公司。
• 股票型房地產投資信託基金擁有和經營房地產，主要透過租金收入產生收入。
• 抵押房地產投資信託基金投資於抵押貸款、抵押擔保證券和相關資產，並透過利息收入產生收入。

什麼是房地產投資信託(a reit)？

房地產投資信託是一種證券，公司擁有並通常經營房地產或房地產相關資產。房地產投資信託基金類似於股票和主要市場交易所的交易。房地產投資信託基金（REITs）允許企業透過從一批投資者手中進行組合投資來購買房地產或抵押貸款。這種型別的投資允許大小投資者都擁有房地產股份，而不必自己購買、經營或融資房地產。

房地產投資信託基金一般要求至少有100名投資者，而監管規定阻止了一種可能是邪惡的解決辦法：讓少數投資者擁有房地產投資信託基金的大部分權益。

房地產投資信託基金至少75%的資產必須是房地產，至少75%的總收入必須來自租金、抵押貸款利息或**房地產的收益。

此外，法律要求房地產投資信託基金以股息的形式向股東支付至少90%的年度應納稅所得額（不包括資本利得）。然而，這一限制限制了房地產投資信託基金將內部現金流用於增長目的的能力。

權益型投資信託

股權房地產投資信託是最常見的房地產投資信託。他們收購、管理、建造、翻新和**生產收益的房地產。他們的收入主要是透過其房地產持有的租金收入產生的。

股票型房地產投資信託基金可以進行廣泛投資，也可以專註於某一特定領域。根據美國全國房地產投資信託協會（Nareit）的資料，以下是2019年各細分市場的表現：

一般而言，股權REITs提供穩定的收入。而且，由於這些房地產投資信託基金透過收取租金產生收入，其收入相對容易預測，而且往往會隨著時間的推移而增加。

抵押房地產投資信託

抵押房地產投資信託基金也被稱為MREIT投資於抵押貸款、抵押貸款支援證券（MBS）和相關資產。雖然股票型房地產投資信託基金通常透過租金產生收入，但抵押型房地產投資信託基金從其投資的利息中賺取收入。

例如，假設ABC公司有資格成為房地產投資信託基金。它用投資者的資金購買一棟辦公樓，並出租辦公空間。ABC公司擁有並管理這處房地產，每月向租戶收取租金。因此，ABC公司被認為是一個股權房地產投資信託基金。

另一方面，假設XYZ公司有資格成為房地產投資信託基金，並向房地產開發商貸款。與ABC公司不同的是，XYZ公司從貸款利息中獲得收入。因此，XYZ公司是一家抵押房地產投資信託基金。

與股票型房地產投資信託基金一樣，按揭房地產投資信託基金的大部分利潤都作為股息支付給投資者。當利率上升時，抵押房地產投資信託基金往往比股票房地產投資信託基金錶現更好。

股權和抵押房地產投資信託的風險

與所有投資一樣，股票型房地產投資信託基金和抵押型房地產投資信託基金也有各自的風險。以下是投資者應該註意的幾個問題：

• 股票型房地產投資信託基金往往具有周期性，對衰退和經濟衰退時期非常敏感。
• 對於股票型房地產投資信託基金（REITs），供應過多（例如，超過市場支援的酒店房間數量）可能導致空置率上升和租金收入下降。
• 利率的變化會影響抵押房地產投資信託基金的收益。同樣，較低的利率可能導致更多的借款人再融資或償還抵押貸款，房地產投資信託基金必須以較低的利率進行再投資。
• REITs購買的大部分抵押貸款證券都有聯邦**的支援，這限制了信用風險。然而，某些MREIT可能面臨更高的信用風險，這取決於具體的投資。

底線

房地產投資信託基金為投資者提供了一種進入房地產市場的途徑，而不必自己擁有、經營或融資房地產。股票和抵押房地產投資信託基金都需要以股息的形式向股東支付90%的收入，股息通常高於股票。

一般而言，股票型REITs可能對購買和持有尋求增長和收入相結合的投資者具有吸引力。另一方面，抵押房地產投資信託基金（Mortgage REITs）可能更適合那些尋求最大收益的風險容忍型投資者，而不太註重資本增值。