房地產投資信託基金（REIT）是一家擁有、經營或為創收性房地產融資的公司。根據法律規定，房地產投資信託基金90%的利潤必須作為股息分配給股東。在這裡，我們來看看房地產投資信託基金，他們的特點，以及如何評估房地產投資信託基金。

關鍵要點

• 房地產投資信託基金必須支付至少90%的收入作為股東股息。
• 賬麵價值比率對房地產投資信託基金來說毫無用處，相反，資產凈值等計算方法是更好的衡量標準。
• 房地產投資信託基金應採用自上而下和自下而上的分析方法，自上而下的因素包括人口和就業增長，而自下而上的因素包括租金收入和運營資金。

什麼是房地產投資信託基金？

大多數房地產投資信託基金租賃空間並收取租金，然後將收入作為股息分配給股東。抵押房地產投資信託基金（也稱為MREIT）不擁有房地產，而是為房地產融資。這些房地產投資信託基金從其投資（包括抵押貸款、抵押擔保證券和其他相關資產）的利息中賺取收入。

要獲得房地產投資信託的資格，公司必須遵守某些國內稅收法規（IRC）的規定。具體而言，公司必須滿足以下要求才能獲得房地產投資信託基金資格：

• 投資至少75% 房地產、現金或美國國債總資產的
• 至少賺75% 指租金、為不動產融資的抵押貸款利息或不動產銷售的總收入
• 每年以股東股息的形式支付至少90%的應納稅所得額
• 作為公司應納稅的實體
• 由董事會或受託人管理
• 成立一年後至少有100名股東
• 五個或五個以下的個人持有不超過50%的股份

透過擁有REIT身份，公司可以避免企業所得稅。一個正規的公司盈利併為其全部利潤納稅，然後決定如何在股息和再投資之間分配稅後利潤。房地產投資信託基金只需分配全部或幾乎所有的利潤，就可以跳過稅收。

不動產投資信託型別

有許多不同型別的房地產投資信託基金。股票型房地產投資信託基金傾向於專門擁有某些建築型別，如公寓、區域商場、辦公樓、公寓或住宿/度假設施。有些是多樣化的，有些則不符合分類，例如，一個只投資於高爾夫球場的房地產投資信託基金。

另一種主要的房地產投資信託是抵押房地產投資信託。這些房地產投資信託基金提供房地產擔保貸款，但它們一般不擁有或經營房地產。按揭房地產投資信託基金需要特別分析。它們是使用多種對沖工具來管理利率風險敞口的金融公司。

雖然少數混合型房地產投資信託基金既經營房地產業務，又進行抵押貸款交易，但大多數房地產投資信託基金都是股權型別，即專註於房地產業務“硬資產”業務的房地產投資信託基金。當你讀到房地產投資信託基金時，你通常是在讀股票房地產投資信託基金。因此，我們將重點分析股票型房地產投資信託基金。

如何分析房地產投資信託基金

房地產投資信託基金是一種以房地產為重點的派息股票。如果你想獲得收入，你會把它們與高收益債券基金和派息股票一起考慮。房地產投資信託基金（REITs）作為分紅型股票，在分析時與其他股票非常相似。但由於對財產的會計處理存在較大差異。

傳統的指標如每股收益（EPS）和市盈率（P/E）並不是評估REITs的可靠方法。FFO和AFFO是更好的度量標準。

讓我們用一個簡單的例子來說明。假設一個房地產投資信託基金以100萬美元的價格購買了一棟樓。會計規則要求我們的房地產投資信託基金對資產計提折舊。假設我們將折舊按直線分佈在20年內。每年我們扣除5萬美元的折舊費用（每年5萬美元x 20年=100萬美元）。

讓我們看看上面簡化的資產負債表和損益表。在第10年，我們的資產負債表上的建築價值為50萬美元（即賬麵價值），即100萬美元的原始成本減去50萬美元的累計折舊（10年x每年5萬美元）。我們的損益表從20萬美元的收入中扣除了19萬美元的費用，但其中5萬美元是折舊費。

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然而，我們的房地產投資信託基金實際上並沒有在第10年花這筆錢折舊是非現金費用。因此，我們將折舊費用加回到凈收入中，以產生運營資金（FFO）。我們的想法是，折舊不公平地減少了我們的凈收入，因為我們的建築在過去10年中可能沒有損失一半的價值。FFO透過排除折舊費用來修複這種假定的失真。FFO還包括一些其他調整。

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我們應該註意到，FFO更接近於現金流而不是凈收入，但它並不捕捉現金流。主要是，註意在上面的例子中，我們從來沒有計算過100萬美元的建設費用（資本支出）。更準確的分析將包括資本支出。計算資本支出得出的數字稱為調整後的FFO（AFFO）。

資產凈值

我們的假設資產負債表可以幫助我們瞭解其他常見的房地產投資信託基金指標，凈資產價值（NAV）。在第10年，我們大樓的賬麵價值只有50萬美元，因為原來的成本有一半被折舊了。因此，賬麵價值和相關比率（如賬麵價值與賬麵價值之比）在一般股票分析中往往是可疑的，對REITs來說幾乎毫無用處。NAV試圖用一個更好的市場價值估計來代替房產的賬麵價值。

計算資產凈值需要對房地產投資信託基金的持有量進行某種程度的主觀評估。在上面的例子中，我們看到這座大樓產生了10萬美元的營業收入（20萬美元的收入減去10萬美元的營業費用）。一種方法是根據市場利率將營業收入資本化。如果我們認為目前市場對這類建築的資本化率為8%，那麼我們對該建築價值的估計為125萬美元（營業收入10萬美元/8%資本化率=1250000美元）。

這個市場價值估計取代了建築物的賬麵價值。然後我們將扣除抵押貸款債務（未顯示）以獲得資產凈值。資產減去債務等於權益，其中資產凈值中的“凈額”表示債務凈額。最後一步是將資產凈值分成普通股，得到每股資產凈值，這是對內在價值的估計。從理論上講，所報股價不應偏離每股資產凈值太遠。

自頂向下與自下而上分析

在挑選股票時，你有時會聽到自上而下和自下而上的分析。自上而下從經濟角度出發，押註於主題或行業（例如，人口老齡化可能有利於製藥公司）。自下而上關註特定公司的基本面。REIT股票顯然需要自上而下和自下而上的分析。

從自上而下的角度來看，房地產投資信託基金可能會受到任何影響房地產供應和需求的因素的影響。人口和就業增長往往有利於所有型別的房地產投資信託基金。簡言之，利率高低參半。

利率上升通常意味著經濟的改善，這對房地產投資信託基金有利，因為人們在消費，企業在租賃更多的空間。不斷上升的利率往往有利於公寓房地產投資信託基金，因為人們更願意繼續租房，而不是購買新房。另一方面，房地產投資信託基金通常可以透過減少利息支出，從而提高盈利能力，從而利用較低的利率。

由於房地產投資信託基金購買房地產，你可能會看到比其他型別的公司更高的債務水平。一定要將房地產投資信託基金的負債水平與行業平均水平或競爭對手的負債率進行比較。

資本市場條件也很重要，即機構對REIT股票的需求。從短期來看，這種需求可能會壓倒基本面。例如，儘管基本面低迷，但房地產投資信託基金股票在2001年和2002年上半年表現相當不錯，因為資金正流入整個資產類別。

在個人REIT層面，您希望看到收入增長的強勁前景，如租金收入、相關服務收入和FFO。你想看看房地產投資信託基金在改善入住率和提高租金方面是否有獨特的策略。

規模經濟

房地產投資信託基金通常透過收購尋求增長，併進一步透過吸收低效經營的房地產實現規模經濟。規模經濟將透過減少營業費用佔收入的百分比來實現。但收購是一把雙刃劍。如果房地產投資信託基金不能提高入住率和/或提高租金，它可能會被迫進行考慮不周的收購，以推動增長。

由於抵押貸款債務在股票價值中扮演著重要角色，因此值得研究一下資產負債表。有些人建議考慮槓桿率，比如債務股本比。但實際上，很難判斷槓桿率何時變得過高。更重要的是權衡固定利率和浮動利率債務的比例。在目前的低利率環境下，如果利率上升，只使用浮動利率債務的REIT將受到傷害。

房地產投資信託稅

大多數房地產投資信託的股息並不是國稅局認為的合格股息，因此它們通常按較高的稅率徵稅。根據你的稅率等級，合格股息按0%、15%或20%徵稅。然而，對於房地產投資信託基金，2021年大部分股息作為普通收入徵稅，稅率高達37%。

一般來說，房地產投資信託基金股息作為普通收入徵稅。因此，建議您在稅收優惠賬戶（如個人退休賬戶或401（k））中持有房地產投資信託基金。

不過，這裡可能有一些好訊息。由於房地產投資信託基金是轉嫁業務，任何不算作合格股息的股息可能有資格享受20%的合格業務收入（QBI）扣除。例如，如果你有1000美元的普通房地產投資信託股息，你可能只欠其中800美元的稅。

底線

房地產投資信託基金是房地產公司，必須支付高股息，才能享受房地產投資信託基金地位的稅收優惠。穩定的收益可以超過美國國債收益率，再加上價格波動，提供了一個總回報潛力，可與小盤股相媲美。分析房地產投資信託基金需要投資者瞭解折舊造成的會計扭曲，並仔細關註巨集觀經濟的影響。