当利率上升时，投资者会为他们能找到的任何好资产寻找掩护。另类投资，如房地产投资信托基金（REITs），可以是一个很好的选择，这取决于市场周期。让我们看看房地产投资信托基金在高利率和低利率期间的表现。

房地产投资信托基金概述

REIT是一种公开交易的证券，通过房地产或抵押贷款投资于房地产，在股票等主要交易所上市。因此，房地产投资信托基金提供了高水平的流动性（这在处理房地产时是罕见的）。信托公司通常专注于特定的财产类型，如住宅公寓、商业建筑、仓库或酒店设施。房地产投资信托基金也有地区变体，主要集中在美国、欧洲、中国或日本等特定国家/地区的房地产。

房地产投资信托基金提供许多好处，包括多样化、上述流动性、少量投资、收入分配和税收优惠（取决于当地法律）(更多信息，请参见：投资REITs的关键提示。）

reit回报与利率

在经济增长时期，房地产投资信托基金的价格往往会随着利率的上升而上升。原因是，经济的增长会增加房地产投资信托基金的价值，因为其基础房地产资产的价值会增加。在一个不断增长的经济体中，对融资的需求也会增加，从而导致利率上升。相反，在经济放缓的情况下，当美联储收紧货币政策时，这种关系就会转为负面。下表详细说明了2000-2019年10年期美国国债收益率与房地产投资信托基金总回报率之间的关系。

在大多数情况下，房地产投资信托基金的回报率和利率正相关，朝着同一方向发展。这主要体现在2001-2004年和2008-2013年之间。2004年、2013年和2016年之后的逆相关时期都与美联储的货币紧缩政策有关，逆转了主要在衰退之后实施的货币**行动。利率上升，但房地产投资信托价值下降。

标准普尔（S&amp；P、 该报告分析了20世纪70年代开始的6个时期，10年期美国国债收益率大幅增长。这项研究将利率上升与房地产投资信托基金（REIT）以及这些时期的股票表现进行了比较。信息如下表所示。

在这6个加息期中，房地产投资信托基金收益率在其中4个加息期有所上升，在其中3个加息期超过股市。

然而，还有其他因素和其他详细观察需要考虑，这可能表明房地产投资信托投资的正或负回报取决于利率环境。

最大的因素是并非所有的房地产投资信托基金都是平等的。首先，房地产投资信托基金在许多行业运作。其中包括医疗保健、酒店、住宅、工业等。每一个行业都有不同的变量，它们对经济环境的反应不同。另一个重要因素是房地产投资信托基金的债务状况；他们需要多少资金来发展业务。债务状况决定了房地产投资信托基金偿还债务的能力和时间框架，这将受到不同利率环境的影响。

所讨论的观察结果表明，房地产投资信托基金可能并不真正依赖于利率情景，而且在决定房地产投资信托基金在不同利率时期的表现时，还有许多其他因素在起作用。房地产投资信托投资的回报实际上可能不会受到利率变化的影响。与任何投资一样，重要的是要看看具体的房地产投资信托基金的问题，其业绩，股息支付历史，和债务水平。

reit对投资者的好处

房地产投资信托基金还有其他好处，使其在不同的利息期成为一个不错的投资选择：

收入机会

REITs被认为是基于收益的证券。虽然它们可以在价格上升值，但REIT回报的相当一部分来自股息。如果REITs将其收入的90%分配给其单位持有人，则不必缴纳企业税。这种减税政策导致股息收入定期分配给REIT股东，即使利率较高，有效净收益率也往往高于债券（或股票）的净收益率。

全球多样化

房地产投资信托基金为全球市场提供敞口。自20世纪90年代以来，英国、新加坡、日本、澳大利亚、荷兰、南非和许多其他国家都启用了房地产投资信托基金上市，允许投资者在外国房地产市场进行投资。例如，如果美国本地房地产市场由于利率上升的影响而萎缩，那么在新加坡房地产市场有敞口的美国投资者如果在其投资组合中持有新加坡的房地产投资信托基金，就可以从中受益。

行业特定风险

如果利率上升，并非所有房地产子行业都可能受到不利影响。例如，住宅租金可能会受到影响，但黄金地段的购物中心可能不会。仔细研究房地产市场、利率对特定子部门的影响以及基于其基础地产持有的特定REIT，无论利率影响如何，REIT投资都能盈利。

底线

在研究相关模式和历史数据后，似乎REITs的回报在不同的利率期间有所不同，但在利率上升期间，大部分REITs表现出正相关。经过仔细研究，选择合适的房地产子行业和地理区域，投资者可以认为房地产投资信托基金是一个很好的投资多元化，除了传统的股票和债券。