你可以考慮再融資你現有的房屋凈值貸款有幾個原因。你可能想透過降低利率或延長貸款期限來減少每月的還款。或者你可能想縮短你的貸款期限，這樣從長遠來看，你將支付更少的總利息，更快地擺脫債務。你甚至可能想從你的房屋資產中拿出更多的現金用於一個大的用途或改造。

不管你的理由是什麼，以下是你的選擇和你在每種情況下需要採取的主要步驟。

關鍵要點

• 當再融資的房屋凈值貸款，如果你也想再融資你的第一按揭，套現再融資是一種方式。
• 如果你對你的第一次抵押貸款感到滿意，那麼你應該簡單地為你現有的房屋凈值貸款再融資。
• 無論哪種情況，擁有良好的信用評分和較低的貸款價值比（LTV）都是獲得最佳再融資條件的關鍵。

方案一：套現再融資

如果你還想為你的第一筆抵押貸款再融資，那麼從貸款中提取現金是再融資的好方法。當你的新貸款結束時，一部分收益將用於償還你的第一筆抵押貸款，而變現部分將償還你的舊房凈值貸款。如果你有足夠的股票價值，你甚至可以賺到一些額外的現金。

人們在購買汽車或裝修服務等大宗商品時會選擇現金支付，因為房屋凈值貸款的利率通常會低於個人貸款或汽車貸款。事實上，如果貸款收益用於修理或升級你的房子，利息甚至可以在某些情況下免稅。

為什麼這個選擇可能是正確的

在考慮為你的第一筆抵押貸款再融資是否合理時，問自己以下問題：

• 你有沒有一個可變利率的貸款，你想變成一個固定利率前利率上升？
• 你們有固定利率的貸款嗎？利率比現在高嗎？
• 你有沒有聯邦住房管理局（FHA）的貸款，那是你當時唯一有資格申請的，但現在你的情況有所改善，你想有一個不太貴的常規貸款，沒有抵押保險（PMI）？

正如有幾個原因，你可能想再融資房屋凈值貸款，有很多原因，你可能想再融資你的第一次抵押貸款。存錢或者從一筆不可持續的貸款中獲得一筆你能更好管理的貸款應該是你的主要考慮。

確定資格

為了有資格獲得現金再融資，你必須擁有至少六個月的房子。你需要有足夠的房屋凈值來償還你第一次抵押貸款的本金餘額，償還你在房屋凈值貸款中所欠的債務，支付結算成本，並且仍然擁有你房屋中至少20%的剩餘股權。

放貸者通常會將他們所獲得的房利美或房地美抵押貸款變賣。要做到這一點，他們必須遵循房利美或房地美的貸款準則。房利美不會購買貸款價值比（LTV）高於80%的單套主要住宅（即你的房子）的套現再融資貸款。 如果您有高餘額貸款（限額因縣而異），您的貸款價值比不能高於60%。如果您在過去六個月內已將房屋掛牌**，則允許的最高貸款價值比為70%。

你還需要一個約640至680的最低信用評分，這取決於你的貸款價值比。 瞭解貸款人可能有自己更嚴格的標準，並要求更高的信用評分。

按揭貸款歧視是非法的。

貸款價值比要求：一個例子

下麵是一個典型的套現再融資（要求80%的貸款價值比）的貸款價值比要求的例子。假設你的房子價值30萬美元，那麼你需要在進行現金再融資後剩下6萬美元的股本。這意味著你的第一次抵押貸款加上你的房屋凈值貸款總額不能超過24萬美元。

這是很好的理解如何計算工作，但你也可以利用幾個免費的網上提款再融資計算器之一，做你的情況下，迅速和無誤的數學。

為了弄清楚你有多少股權，你的貸款人會要求進行評估，這將花費你幾百美元。

期末成本

選擇套現再融資方案的一個缺點是，與第一次抵押貸款相關的結算成本通常比與房屋凈值貸款相關的結算成本高得多。如果你是再融資來省錢，你需要弄清楚你的盈虧平衡期，看看有多少個月，你需要有新的貸款之前，你出來提前結束成本。盈虧平衡期越短越好。

你的貸款人可能會讓你也資助你的結帳費用，這在短期內減輕了這一額外費用的刺痛，而他們將被納入你的每月付款。然而，如果你的目標是長期少花錢，那就提前支付。否則，你將支付利息，直到你的貸款還清。

作為另一種可能性，如果你是再融資一個相對較小的抵押貸款餘額，找到一個貸款人，提供一個特殊的產品。以美國銀行為例，該行對餘額低於15萬美元的銀行提供“智慧再融資”，無需結算成本。

方案二：再融資成新的房屋凈值貸款

如果你對你的第一次抵押貸款感到滿意，或者如果你不需要拿出額外的現金作為貸款，你可能會考慮再融資與新的房屋凈值貸款。

為什麼這個選擇可能是正確的

你可能想得到一個新的貸款，數額與你目前欠你的貸款，以節省資金與較低的利率或較短的期限。如果你想借更多的錢來支付新的開支，你可能會對新的貸款感興趣。或者你可能想得到一個新的貸款期限更長，使你的月供更負擔得起，記住你會付出更多的利息，從長遠來看，這樣做。不過，如果你還款有困難的話，這是一個比拖欠現有貸款更好的選擇。

確定資格

同樣，您將需要滿足最低貸款價值比要求的資格，但這些要求是較低的房屋凈值貸款比套現再融資。貸款人的要求各不相同，但如果你屬於信用合作社，例如，你可以借到高達90%甚至100%的房屋價值，特別是如果你有良好的信貸和貸款條件是有利的。

你還需要一個信用評分至少620為房屋凈值貸款，雖然你的利率將相當高的分數低。貸款利率最高的是得分在740分以上的借款人。貸款人往往支付大部分或所有的房屋凈值貸款關閉成本，除非你關閉貸款提前，在頭24至36個月，在這種情況下，你必須償還貸款人幾百至幾千美元的關閉成本，取決於你的位置和貸款規模。

房屋凈值貸款和套現再融資的利率通常比簡單的第一筆抵押貸款再融資要高，後者的利率通常比前者高。

房屋凈值貸款與套現再融資

從幾個貸款人獲得報價，看看如何在一個新的房屋凈值貸款利率相比，做一個現款再融資，假設你有興趣和資格的兩個選項。

一般來說，房屋凈值貸款和套現再融資的利率高於簡單的再融資的第一按揭，而套現再融資有時有較高的利率比房屋凈值貸款。在這兩種情況下，利率將取決於您的貸款價值比和您的信譽。

無論是現金再融資或新的房屋凈值貸款，你必須滿足所有通常的抵押資格標準，如有足夠的收入和足夠低的債務，使擬議的每月付款，穩定的就業歷史，良好的信用評分。你還需要提交證明檔案才能獲得財務資格。

收集你最近的兩份銀行對賬單、工資單、W-2和聯邦納稅申報單；業主保險申報頁；貸款人要求的洪水保險申報頁（如適用）；以及最新的抵押貸款和房屋凈值貸款報表。準備好按照貸款承銷商的要求提供其他檔案，特別是如果你是個體戶的話。

底線

最終，這是由貸款人來決定你是否有資格獲得現金出再融資或新的房屋凈值貸款。你可能有資格與一些貸款人，而不是其他人，因為貸款標準有所不同。與銀行、抵押貸款經紀人、網上貸款機構和信用合作社合作，尋找最佳交易。