抵押貸款(mortgages)和房屋凈值貸款(home equity loans)的區別

抵押貸款和房屋凈值貸款都是一種借款方式，需要抵押房屋作為債務的抵押品或支援。這意味著，如果你不按時還款，貸款人最終可以沒收房屋。雖然這兩種貸款型別有著重要的相似性，但兩者之間也有著關鍵的區別。

關鍵要點

• 抵押貸款和房屋凈值貸款都是借款人以房產作為抵押的貸款。
• 房屋凈值貸款和傳統抵押貸款之間的一個關鍵區別是，借款人在已經擁有或擁有房屋凈值的情況下就可以獲得房屋凈值貸款。
• 貸款人一般允許你抵押高達80%的房屋價值；你可以透過房屋凈值貸款貸款的百分比取決於你擁有多少房子。
• 稅收減免總起徵點

瞭解抵押貸款和房屋凈值貸款的工作原理

當人們使用“抵押貸款”這個詞時，他們通常指的是傳統的抵押貸款，即金融機構，如銀行或信用合作社，借錢給借款人購買住房。在大多數情況下，銀行貸款高達房屋評估價值或購買價格的80%，以較低者為準。例如，如果一套房子估價為20萬美元，借款人將有資格獲得高達16萬美元的抵押貸款，借款人必須支付剩餘的20%，即4萬美元作為首付款。

一些抵押貸款，如FHA抵押貸款，允許借款人提供遠低於傳統的20%首付，只要他們支付抵押貸款保險。

抵押貸款的利率可以是固定的（在整個抵押期內相同）或可變的（例如，每年都會變化）。借款人定期償還貸款加利息；最常見的期限是15年或30年。

如果借款人拖欠還款，貸款人可以扣押房屋或抵押品，這一過程被稱為止贖。然後貸款人**房屋，通常是在拍賣會上，以收回其資金。如果發生這種情況，該抵押貸款（稱為“第一”抵押貸款）優先於針對房產的後續貸款，如房屋凈值貸款（有時稱為“第二”抵押貸款）或房屋凈值信貸額度（HELOC）。原貸款人必須在後續貸款人收到止贖**的任何收益之前全額付清。

按揭貸款歧視是非法的。

房屋凈值貸款

房屋凈值貸款也是抵押貸款。房屋凈值貸款和傳統抵押貸款的主要區別在於，你在購買並積累了房產的權益之後，才獲得房屋凈值貸款。抵押貸款通常是一種貸款工具，允許買家首先購買（融資）房產。

顧名思義，房屋凈值貸款是有擔保的，也就是說，由業主在房產中的權益擔保，即房產價值與現有抵押貸款餘額之間的差額。例如，如果你欠一套價值25萬美元的房子15萬美元，你就有10萬美元的權益。假設你的信用良好，而且你符合其他條件，你可以用那10萬美元作為抵押再貸款。

與傳統的抵押貸款一樣，房屋凈值貸款是一種定期償還的分期貸款。不同的貸款人有不同的標準，以什麼比例的房屋資產，他們願意貸款，借款人的信用評級有助於通知這一決定。

貸款價值比

貸款人使用貸款價值比（LTV）來確定投資者可以借多少錢。貸款價值比的計算方法是將申請貸款的金額與借款人仍欠該房屋的金額相加，再除以該房屋的評估價值；總計為貸款價值比。如果一個借款人已經支付了大量的抵押貸款，或者如果房子的價值大幅上升，借款人可以得到一筆可觀的貸款。

第二抵押權

在許多情況下，房屋凈值貸款被認為是第二抵押貸款，例如，如果借款人已經有一個現有的住房抵押貸款。如果房屋進入止贖，貸款人持有的房屋凈值貸款不會得到支付，直到第一按揭貸款人支付。因此，房屋凈值貸款貸款人的風險更大，這就是為什麼這些貸款通常比傳統的抵押貸款利率更高。

然而，並非所有的房屋凈值貸款都是二次抵押貸款。一個擁有自己的財產自由和明確的借款人可以決定採取貸款對房屋的價值。在這種情況下，貸款人作出房屋凈值貸款被視為第一留置權持有人。這些貸款可能有較高的利率，但較低的結算成本例如，評估可能是完成交易的唯一要求。

抵押貸款和房屋凈值貸款的稅收減免

具有諷刺意味的是，房屋凈值貸款和抵押貸款在一個方面變得更加相似——它們的稅收減免。原因：2017年的減稅和就業法案。

在減稅和就業法案出臺之前，你最多隻能從房屋凈值貸款中扣除10萬美元的債務。

根據該法案，抵押貸款的利息可抵稅，最高可抵稅100萬美元（如果您在2017年12月15日之前獲得貸款）或75萬美元（如果您在此之後獲得貸款）。這個新的限額也適用於房屋凈值貸款：75萬美元現在是扣除所有住宅債務的總門檻。

然而，有一個陷阱。房主過去可以扣除房屋凈值貸款或信貸額度的利息，無論他們如何使用這筆錢來改善住房，或償還高息債務，如信用卡餘額或學生貸款。該法案暫停了從2018年到2025年的房屋凈值貸款利息扣除，除非這些貸款用於“購買、建造或大幅改善納稅人的住房，以確保貸款的安全”

美國國稅局規定：

Under the new law...interest on a home equity loan used to build an addition to an existing home is typically deductible, while interest on the same loan used to pay personal living expenses, such as credit card debts, is not. As under prior law, the loan must be secured by the taxpayer’s main home or second home (known as a qualified residence), not exceed the cost of the home, and meet other requirements.  

底線

如果你有一個非常低的利率對你現有的抵押貸款，你可能應該使用房屋凈值貸款，以借用額外的資金，你需要的。但請記住，它的稅收減免是有限制的，其中包括使用這筆錢的目的是改善你的財產。

如果抵押貸款利率大幅下降，因為你採取了你現有的抵押貸款或如果你需要錢的目的無關你的房子你應該考慮一個完整的抵押貸款再融資。如果你再融資，你可以節省額外的錢，你借，因為傳統的抵押貸款利率較低，比房屋凈值貸款，你可能能夠獲得一個較低的利率對餘額你已經欠。