什麼是修改後的總租約(a modified gross lease)？

經修改的總租賃是一種房地產租賃協議，其中承租人在租賃開始時支付基本租金，但它也承擔與物業相關的一些其他成本的比例份額，如物業稅、水電費、保險費和維護費。

修改後的總租賃通常用於商業空間，如有多個承租人的辦公樓。這種型別的租賃通常介於總租賃（房東支付運營費用）和凈租賃（將物業費用轉嫁給承租人）之間。

雙方應仔細審查所有協議。即使租約使用了通用術語，也應該將其視為針對您自己情況的獨特文件。

關鍵要點

• 修改後的總租賃是租賃協議，其中承租人在租賃開始時支付基本租金，並按比例分攤其他成本，如水電費。
• 與物業有關的其他費用，如維修保養，一般由業主負責。
• 在商業房地產行業，特別是有多個承租人的辦公場所，修改後的總租賃很常見。

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修正總租賃

修改後的總租約的工作原理

商業不動產租賃可分為兩種租金計算方法：總租金和凈租金。修改後的總租賃有時稱為修改後的凈租賃，是總租賃和凈租賃的組合。

修改後的總租賃是這兩種租賃的混合，因為運營費用是房東和承租人的責任。透過修改總租賃，承租人承擔與其單元直接相關的費用，包括單元維護和維修、水電費和清潔費用，而業主/房東繼續支付其他運營費用。

各方的責任範圍在租約條款中協商。承租人應承擔的費用可能因物業而異，因此潛在承租人必須確保修改後的總租賃協議明確規定了承租人應承擔的費用。例如，根據修改後的總租賃，物業的租戶可能需要按比例支付辦公樓總供暖費用。

當修改的總租賃是常見的

當多個租戶佔用一棟辦公樓時，修改的總租約很常見。在一棟只有一個電錶的大樓裡，每月電費是1000美元，費用將由租戶平均分攤。如果有10個租客，他們每人付100美元。或者，每個人可以根據租客單位所佔建築總面積的百分比，按比例分攤電費。或者，如果每個單位有自己的電錶，每個租戶支付確切的電費，無論是50美元或200美元。

業主通常可以根據修改後的總租約支付與建築物有關的其他費用，如稅費和保險費。

修正總租賃的利弊

與任何其他商業交易一樣，對房客和房東而言，修改後的總租約也有利弊之分。

租戶

由於維修和其他相關費用由房東承擔，承租人將從中受益。租戶對與業務直接相關的成本（包括租金、營業稅、工資等）的預算有更多的控制權。但如果房東在一般維護方面鬆懈，這對租戶來說可能是個問題，尤其是那些依靠辦公室或零售空間的外觀來吸引和留住客戶的人。

地主

透過使用總修改租約，房東可以放心，他們的財產得到維護，以他們認為合適的程度，特別是因為有些租戶可能不太可靠，當涉及到維修或改善，如維護外部空間。不過，一個缺點是低估了運營成本。因此，如果房東收取的租金對於需要大量維護的空間來說太少，房東可能會遇到麻煩。

總租賃和凈租賃

總租賃

根據總租賃，業主/房東承擔所有物業的運營費用，包括房地產稅、財產保險、結構和外部維護和維修、公共區域維護和維修、單元維護和維修、水電和清潔費用。

發放總租約的房東通常計算租金金額，包括租金成本和其他費用，如水電費和/或維修費。應付金額通常作為固定費用發放，承租人每月向房東支付該物業的專用費。這對租戶來說是有益的，因為它允許他們正確地預算，特別是當他們有有限的資源時。

另一方面，凈租賃在單租戶建築中更為常見，並將物業費用的責任轉嫁給租戶。凈租賃通常與全國連鎖餐廳等租戶一起使用。

許多商業房地產投資者購買了房產，但不想因所有權而惡化，他們傾向於使用凈租賃。因為他們透過凈租賃將與建築保險、維護、財產稅相關的成本轉嫁給承租人，所以大多數房東收取的租金較低。