2017年的《減稅和就業法案》推出了一系列新的減稅措施，同時取消了其他一些措施。一些稅收變化直接影響到擁有住房或計劃購買住房的納稅人。

這些變化包括降低按揭利息扣除額的上限。如果貸款是在2017年12月15日之後發放的，則扣除額只能用於支付高達75萬美元的抵押貸款利息。之前的限額為100萬美元。例如，如果你有80萬美元的抵押貸款，你就不能扣除那筆貸款中5萬美元的利息。

此外，未來州稅和地方稅（包括房產稅）的分項扣除額上限為10000美元。 其中一項被取消的措施會影響房屋凈值貸款利息的稅收優惠。至少到2025年底，大部分扣除額都被有效地消除了。

然而，美國國稅局（IRS）在現行稅法中留下了一個漏洞，允許一些房主繼續從房屋凈值貸款利息扣除中受益。

關鍵要點

• 儘管《減稅和就業法案》中有新規定，但美國國稅局在2018年的諮詢備忘錄中表示，房屋凈值貸款利息可能仍然可以扣除，同時還有直升機和第二抵押貸款的利息。
• 為了符合這一扣除條件，貸款資金必須用於美國國稅局批准的用途：即“購買、建造或大幅改善納稅人的住房”
• 但是，貸款收益不能用於償還個人債務或其他不符合條件的費用。
• 扣除額不是無限的。如果抵押貸款是在2017年12月15日之後發放的，則最多75萬美元的抵押貸款債務利息可扣除。

房屋凈值貸款利息扣除新規

2018年2月，美國國稅局釋出了一份針對納稅人的諮詢備忘錄，內容涉及新稅法下的房屋凈值貸款利息扣除情況。該備忘錄規定，只要貸款用於IRS批准的用途，房屋凈值貸款、房屋凈值信貸額度（HELOC）和第二抵押貸款的利息仍可扣除。

具體來說，第二抵押貸款必須用於“購買、建造或實質性改善納稅人的住房，以保證貸款”的利息扣除。

雖然美國國稅局沒有列出法律規定所涵蓋的費用清單，但他們的建議中確實包括了一些允許的家庭裝修費用的例子，比如在你的家裡添置一棟樓。如果您使用的是房屋凈值貸款或HELOC，則符合扣除條件的其他目的包括：

• 給房子蓋個新屋頂
• 更換HVAC系統
• 完成一個廣泛的廚房或浴室改造專案
• 重新鋪設車道

房屋凈值貸款新規的影響

為符合條件的納稅人保留這一扣除額對房主來說是個好訊息。2017年10月TransUnion的一份報告估計，超過三分之二的房主有資格獲得HELOC，預計到2022年，HELOC發起人將達到1100萬。

報告還估計，到2022年，開設HELOC的消費者人數將比2016年增加一倍以上。 保持房屋凈值貸款扣除額即使在有限的形式也可能有積極的影響，鼓勵置業。

然而，稅收法案的其他條款可能會產生相反的效果。除了大幅削減州和地方稅收減免外，標準扣除額幾乎翻了一番，單身報稅人的扣除額為12000美元，已婚夫婦聯合報稅的扣除額為24000美元。

根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）2017年的一份報告，更高標準的扣除額預計將減少納稅人的數量，這些納稅人認為透過逐項申報抵押貸款利息和房產稅扣除額是有利的。 事實上，根據《****》基於美國國稅局統計的一份報告，20%的納稅人在2017納稅年度申請了抵押貸款利息扣除，但在2018納稅年度只有8%的人申請了。

這意味著當年90%以上的納稅人租房和擁有房產之間幾乎沒有稅收差別。

不過，保留房屋凈值貸款扣除額可能被視為購買而非租賃的額外動機。

8%

2018納稅年度扣除抵押貸款利息的納稅人人數。這比上一年的20%有所下降。

申請房屋權益扣減的最佳實踐

如果你擁有一套房子，並計劃申請房屋凈值貸款利息扣除，有幾件事要記住。

首先，這些錢必須用於房屋裝修。例如，如果您使用房屋凈值收益支付個人支出或合併信用卡債務，則不能扣除。如果你申請貸款，把錢放在銀行裡作為應急基金，情況也是一樣的。

更重要的是，裝修必須對物業上你正在採取的房屋凈值貸款。例如，你不能在你的主要居所貸款，並用這筆錢裝修你在湖邊的小屋。

費用和扣除限額記錄

接下來，妥善記錄你的開支。被國稅局審計的幾率通常很低，但你不想冒險。如果你打算用房屋凈值貸款或HELOC來支付房屋維修或升級費用，一定要保留所有支出的收據和顯示資金去向的銀行對賬單。

最後，請記住，這種扣除不是無限的。如果貸款是在2017年12月15日之後發放的，您可以扣除高達75萬美元的住房貸款債務的利息。如果您的總抵押貸款債務高於此，您將無法扣除所有已支付的利息。100萬美元的上限適用於該日期之前獲得的抵押貸款。

由於舊抵押貸款的利息是100萬美元的貸款，仔細檢查與您的會計師關於你可以扣除，如果你有一個舊抵押貸款和房屋凈值貸款，符合扣除資格。

底線

房屋凈值貸款或HELOC可以是一個方便的資金來源，當你想美化你的家。為你支付的利息扣稅是一種額外的福利。然而，與其他貸款一樣，要花時間比較不同貸款人的利率和貸款條件，以找到可能的最佳交易。

按揭貸款歧視是非法的。