一般認為，大多數人都知道他們的房屋凈值是什麼。然而，許多人仍然對這個話題感到困惑。作為一個房主，你需要瞭解房屋凈值是如何運作的。這是特別真實的，如果你正在尋找再融資抵押貸款或貸款對你的住所。

關鍵要點

• 房屋凈值是你在你的房子的所有權股份的價值，計算方法是從房產的市場價值中減去你未償還的抵押貸款。
• 很少有放貸者會讓你借你的全部家產。
• 在正常經濟情況下，您可能可以借款80%至90%的可用股本。
• 在冠狀病毒大流行期間，貸款機構限制了獲得房屋凈值的機會，並提高了信貸評分要求，特別是對房屋凈值信貸額度（HELOCs）的要求。

你有多少房屋凈值？

你的房屋凈值是你的房屋的當前市場價值和債務總額（主要是你的主要抵押貸款）之間的差額。

作為借款人，透過住房權益貸款，您可以獲得的信貸取決於您擁有多少股權。假設你的房子價值25萬美元，你欠你的抵押貸款15萬美元。只要從房子的價值中減去你剩餘的抵押貸款，你就會得到10萬美元的房屋資產。

你能得到多大的房屋凈值貸款？

很少有貸款人會讓你借你的全部家產。他們通常允許你借最多80%至90%的可用股本，這取決於你的貸款人，信貸和收入。因此，如果你有10萬美元的房屋凈值，就像上面的例子，你可以得到8萬到9萬美元的房屋凈值信貸額度（HELOC）。種族、國籍和其他非金融因素不應該在決定你可以借多少房屋凈值中起作用。

按揭貸款歧視是非法的。

下麵是第二個例子，考慮了更多的因素。假設你的房子有5年的30年期抵押貸款。此外，最近的一次評估顯示，你的房子的市場價值為25萬美元，原來的20萬美元貸款還剩下19.5萬美元。請記住，幾乎所有的早期住房抵押貸款支付用於支付首付利息。

如果房子沒有其他債務，你就有55000美元的房屋凈值。這等於25萬美元的當前市值減去19.5萬美元的債務。你也可以用房屋凈值除以市場價值來確定你的房屋凈值百分比。在這種情況下，房屋凈值百分比為22%（55000美元）÷ $250,000 = .22).

現在，假設你在抵押貸款之外還獲得了40000美元的房屋凈值貸款。房產的總負債是235000美元，而不是195000美元，這將使你的總資產變成15000美元，使你的房屋資產比例下降到6%。

交易成本

房地產是最缺乏流動性的資產之一，因此通常有一個成本與進入你的家庭資產。如果你真的把房子賣了，在美國，總成交成本通常在2%到5%之間。買家通常會支付其中許多費用，但請註意，他們可能會利用這些費用作為藉口來協商較低的銷售價格。

如果你採取了房屋凈值貸款，你可能需要支付某種型別的貸款發放費。第二抵押貸款和房屋凈值信貸額度（HELOC）的利率通常也高於原始抵押貸款。在計入這些交易成本後，你真正可以使用的房屋凈值金額低於你理論上擁有的金額。

貸款價值比

另一種表達房屋權益的方法是透過貸款價值比（LTV比率）。用剩餘貸款餘額除以當前市場價值計算。使用上述第二個示例，您的貸款價值比為78%(是的，這是你房屋凈值百分比（22%）的另一面）隨著你4萬美元房屋凈值貸款的投入，它攀升到94%。

潛在貸款人使用貸款價值比來決定是否批准您的額外貸款申請。

貸款人不喜歡高貸款價值比，因為它表明你可能有太多的槓桿作用，可能無法償還你的貸款。在經濟動蕩時期，他們可以收緊貸款標準。那是在全球冠狀病毒危機期間發生的。特別是對於房屋凈值信貸額度（HELOCs），銀行將其信用評分要求從600分提高到700分。他們還降低了美元金額和願意貸款的房屋凈值百分比。

當房屋的市場價值發生變化時，貸款價值比和房屋凈值都會發生波動。在2007-2008年的次貸危機中，數百萬美元的房屋凈值被抹去了，房價並不總是上漲。冠狀病毒危機對房屋凈值的長期影響仍不確定。