抵押貸款超額服務是根據抵押貸款支援證券（MBS）每月現金流的百分比收取的費用，該百分比在現金流被劃分為MBS持有人的息票和本金支付之後仍然存在。...
什麼是抵押貸款超額服務(mortgage excess servicing)？
抵押貸款超額服務是根據抵押貸款支援證券（MBS）每月現金流的百分比收取的費用，該百分比在現金流被劃分為MBS持有人的息票和本金支付之後仍然存在。
關鍵要點
- 抵押貸款超額服務是向抵押貸款服務商支付的維護抵押貸款支援證券（MBS）的費用。
- 超額服務是扣除定期抵押貸款服務費後的剩餘部分。
- 抵押貸款超額服務可能產生於將抵押貸款捆綁到MBS中，每筆貸款可能有不同的發起人或服務人，每個人收取不同的利率。
抵押貸款超額服務如何運作
手續費是指借款人向抵押貸款服務商支付的每筆抵押貸款付款的百分比，作為對記錄付款、收取和代管付款、將本金和利息付款傳遞給票據持有人的補償。服務費一般為每月未償還抵押貸款餘額的0.25%至0.5%。抵押貸款超額服務費通常歸貸款服務商所有，並可作為抵押貸款證券承銷商的擔保費。
例如，在典型的抵押貸款證券交易中，如果抵押貸款利率為8%，抵押貸款證券持有人可能會獲得7.5%，抵押貸款服務商獲得0.25%的服務費，抵押貸款證券承銷商獲得0.15%，剩下的0.10%（8%-7.5%-0.25%-0.15%=0.10%）作為超額服務。
按揭證券的按揭超額服務須承擔提前還款及展期風險。當超額服務被定價時，它的價值是基於對年金持續時間的估計。這必須估計，因為它不能確定何時抵押借款人可能會再融資或以其他方式償還他或她的抵押貸款。當利率發生變化時，超額服務的價值會發生巨大變化，因為當前利率相對於抵押貸款利率的變化決定了與該抵押貸款相關的超額服務年金可能持續多久。
抵押貸款超額服務從何而來
抵押貸款超額服務可能是由於處理由髮端人捆綁，然後**的抵押貸款。如果買方自己不為貸款提供服務，他們可能會與髮端人或第三方簽訂服務協議。在這種安排下，服務者通常保留收取借款人就所服務的全部抵押貸款池支付的部分利息的權利。
抵押服務價差是指服務方保留的利息金額，部分被服務方視為對所執行服務的合理補償。如果抵押服務價差的一部分超出了對所執行服務的合理補償，則稱為超額服務差價，將代表對基礎抵押貸款池利息部分的持續投資。
美國國稅局（IRS）此前曾規定，某些抵押貸款超額息差的所有權將構成房地產資產，因此，超額息差產生的收入將被視為不動產抵押貸款所擔保債務的利息。 這項裁決被認為適用於房地產投資信託的稅收目的。
