什麼是投資性房地產(an investment property)？

投資性房地產是指購買的房地產，其目的是透過租金收入、未來轉售或兩者兼而有之的方式賺取投資回報。財產可能由個人投資者、投資者團體或公司持有。

投資性房地產可以是長期投資，也可以是短期投資。有了後者，投資者往往會進行翻盤，即在短時間內購買、改造或翻新房地產，並以盈利的價格**。

“投資性房地產”一詞也可用於描述投資者為未來升值而購買的其他資產，如藝術品、證券、土地或其他收藏品。

瞭解投資性房地產

投資性房地產是指不作為主要住宅使用的房地產。它們產生的某種形式的收入、股息、利息、租金，甚至特許權使用費都不屬於業主的常規業務範圍。投資性房地產的使用方式對其價值有重大影響。

投資性房地產產生收入，不是主要住宅。

投資者有時會進行研究，以確定房地產的最佳、最有利可圖的用途。這通常被稱為物業的最高和最佳用途。例如，如果一個投資性房地產被劃分為商業和住宅兩種用途，投資者會權衡兩者的利弊，直到確定哪種潛在回報率最高。然後，他以這種方式使用財產。

投資性房地產通常被稱為第二套住房。但這兩者的含義並不一定相同。例如，一個家庭可能會購買一棟別墅或其他度假房產以供自己使用，或者在城市擁有主要住房的人可能會在鄉下購買第二套房產作為週末的度假勝地。在這些情況下，第二種財產是供個人使用，而不是作為收入財產。

投資性房地產型別

住宅：出租房屋是投資者補充收入的一種流行方式。購買住宅物業並出租給租戶的投資者可以按月收取租金。這些可以是獨棟住宅、公寓、公寓、聯排別墅或其他型別的住宅結構。

商業：創造收入的房產不一定都是住宅。一些投資者，特別是公司，購買專門用於商業目的的商業地產。對這些物業的維護和改善可以更高，但這些成本可以被更高的回報所抵消。這是因為這些房產的租約通常要求更高的租金。這些建築可能是商業公寓或零售店所在地。

混合用途：混合用途物業可同時用作商業和住宅用途。例如，一棟建築的主樓層可能有一個零售店面，如便利店、酒吧或餐廳，而結構的上部是住宅單元。

關鍵要點

• 購買投資性房地產的目的是透過租金收入、房地產的未來轉售或兩者兼而有之來賺取回報。
• 房地產可以代表短期或長期的投資機會。
• 投資性房地產不是一手房或二手房，這使得投資者更難獲得融資。
• **投資性房地產必須上報，並可能產生資本利得，這可能對投資者產生稅收影響。

投資性房地產融資

雖然為其主要居所獲得貸款的借款人可以獲得一系列融資選擇，包括FHA貸款、VA貸款和常規貸款，但為投資性房地產獲得融資可能更具挑戰性。

保險公司不為投資性房地產提供抵押貸款保險，因此，借款人需要至少有20%的首付才能為投資性房地產獲得銀行融資。

銀行還堅持在批准借款人進行投資性房地產抵押貸款之前，要有良好的信用評分和相對較低的貸款價值比。一些貸款人還要求借款人有足夠的儲蓄，以支付投資性房地產至少六個月的費用，從而確保抵押貸款和其他債務將保持最新。

稅務影響

如果投資者從投資性房地產收取租金，美國國稅局（IRS）要求他將租金列為收入，但該局也允許他從這一數額中扣除相關費用。例如，如果房東在一年中收取10萬美元的租金，但支付2萬美元的修理費、草坪維護費和相關費用，他將8萬美元的差額作為自營職業收入申報。

如果個人以高於原購買價格的價格**投資性房地產，他就有資本收益，必須向國稅局報告。截至2020年，持有至少一年的資產的資本利得被視為長期利得，按15%的稅率徵稅，但已婚和共同申報、應納稅所得額超過49.66萬美元或單身、收入超過44.45萬美元的除外。在這些情況下，稅率為20%。

相比之下，如果納稅人**其主要住所，他只需申報超過25萬美元的資本利得（如果他單獨申報），以及50萬美元的資本利得（如果他已婚並共同申報）。投資性房地產的資本收益是其銷售價格減去購買價格減去任何重大改進。

舉例來說，假設一個投資者花10萬美元買了一處房產，花2萬美元安裝了新的管道。幾年後，他以20萬美元的價格**了這處房產，扣除最初的投資和資本維修後，他的收益是8萬美元。