什么是投资性房地产(an investment property)？

投资性房地产是指购买的房地产，其目的是通过租金收入、未来转售或两者兼而有之的方式赚取投资回报。财产可能由个人投资者、投资者团体或公司持有。

投资性房地产可以是长期投资，也可以是短期投资。有了后者，投资者往往会进行翻盘，即在短时间内购买、改造或翻新房地产，并以盈利的价格**。

“投资性房地产”一词也可用于描述投资者为未来升值而购买的其他资产，如艺术品、证券、土地或其他收藏品。

了解投资性房地产

投资性房地产是指不作为主要住宅使用的房地产。它们产生的某种形式的收入、股息、利息、租金，甚至特许权使用费都不属于业主的常规业务范围。投资性房地产的使用方式对其价值有重大影响。

投资性房地产产生收入，不是主要住宅。

投资者有时会进行研究，以确定房地产的最佳、最有利可图的用途。这通常被称为物业的最高和最佳用途。例如，如果一个投资性房地产被划分为商业和住宅两种用途，投资者会权衡两者的利弊，直到确定哪种潜在回报率最高。然后，他以这种方式使用财产。

投资性房地产通常被称为第二套住房。但这两者的含义并不一定相同。例如，一个家庭可能会购买一栋别墅或其他度假房产以供自己使用，或者在城市拥有主要住房的人可能会在乡下购买第二套房产作为周末的度假胜地。在这些情况下，第二种财产是供个人使用，而不是作为收入财产。

投资性房地产类型

住宅：出租房屋是投资者补充收入的一种流行方式。购买住宅物业并出租给租户的投资者可以按月收取租金。这些可以是独栋住宅、公寓、公寓、联排别墅或其他类型的住宅结构。

商业：创造收入的房产不一定都是住宅。一些投资者，特别是公司，购买专门用于商业目的的商业地产。对这些物业的维护和改善可以更高，但这些成本可以被更高的回报所抵消。这是因为这些房产的租约通常要求更高的租金。这些建筑可能是商业公寓或零售店所在地。

混合用途：混合用途物业可同时用作商业和住宅用途。例如，一栋建筑的主楼层可能有一个零售店面，如便利店、酒吧或餐厅，而结构的上部是住宅单元。

关键要点

• 购买投资性房地产的目的是通过租金收入、房地产的未来转售或两者兼而有之来赚取回报。
• 房地产可以代表短期或长期的投资机会。
• 投资性房地产不是一手房或二手房，这使得投资者更难获得融资。
• **投资性房地产必须上报，并可能产生资本利得，这可能对投资者产生税收影响。

投资性房地产融资

虽然为其主要居所获得贷款的借款人可以获得一系列融资选择，包括FHA贷款、VA贷款和常规贷款，但为投资性房地产获得融资可能更具挑战性。

保险公司不为投资性房地产提供抵押贷款保险，因此，借款人需要至少有20%的首付才能为投资性房地产获得银行融资。

银行还坚持在批准借款人进行投资性房地产抵押贷款之前，要有良好的信用评分和相对较低的贷款价值比。一些贷款人还要求借款人有足够的储蓄，以支付投资性房地产至少六个月的费用，从而确保抵押贷款和其他债务将保持最新。

税务影响

如果投资者从投资性房地产收取租金，美国国税局（IRS）要求他将租金列为收入，但该局也允许他从这一数额中扣除相关费用。例如，如果房东在一年中收取10万美元的租金，但支付2万美元的修理费、草坪维护费和相关费用，他将8万美元的差额作为自营职业收入申报。

如果个人以高于原购买价格的价格**投资性房地产，他就有资本收益，必须向国税局报告。截至2020年，持有至少一年的资产的资本利得被视为长期利得，按15%的税率征税，但已婚和共同申报、应纳税所得额超过49.66万美元或单身、收入超过44.45万美元的除外。在这些情况下，税率为20%。

相比之下，如果纳税人**其主要住所，他只需申报超过25万美元的资本利得（如果他单独申报），以及50万美元的资本利得（如果他已婚并共同申报）。投资性房地产的资本收益是其销售价格减去购买价格减去任何重大改进。

举例来说，假设一个投资者花10万美元买了一处房产，花2万美元安装了新的管道。几年后，他以20万美元的价格**了这处房产，扣除最初的投资和资本维修后，他的收益是8万美元。