買海濱別墅的經濟學：買之前先讀一讀

購買海灘別墅可以帶來極好的投資回報，可靠的收入來源，並獲得一個愉快的度假勝地。許多海濱別墅投資者購買房屋，然後在旅遊高峰期出租。佛羅裡達州的一位海濱別墅業主可能會在11月至4月期間出租這所房子，因為寒冷的州的居民渴望陽光。...

購買海灘別墅可以帶來極好的投資回報，可靠的收入來源，並獲得一個愉快的度假勝地。許多海濱別墅投資者購買房屋，然後在旅遊高峰期出租。佛羅裡達州的一位海濱別墅業主可能會在11月至4月期間出租這所房子，因為寒冷的州的居民渴望陽光。

許多海濱別墅投資者聲稱，他們今年較冷半年的租金收入足以支付全年的開支。這實際上讓他們在非旺季免費住在房子裡。

關鍵要點

如果管理得當，在非海灘旺季，出租海灘別墅可以讓業主免費入住。
市場時機至關重要，因為房地產市場經常使用大量槓桿。
希望支付更多的房子和保險（包括洪水保險）。
許多海濱城鎮的稅收很高。
出租屋的廣告和管理意味著額外的賬單，業主可能需要一個昂貴的物業經理。

在去海灘別墅之前，瞭解相關的經濟基礎是很重要的。缺點包括高借貸成本，過高的保險費率，和大量的賬單，加上物業管理的一般頭痛。

如何購買海濱別墅

市場時機是一個至關重要的考慮時，購買任何一塊房地產。大多數抵押貸款需要20%或更少的首付，因此投資者經常使用大量的槓桿。當槓桿率較高時，價格變動對回報的影響通常遠大於資產收益的影響。

投資者在錯誤的時間獲得海濱別墅的抵押貸款，可能會損失大量資金。

沒有必要擁有海濱別墅，因此房價比其他住宅更具順週期性。如果經濟在過去幾年表現良好，房地產價格也在上漲，那麼市場很可能早就應該調整了。同樣，較低的價格和低迷的經濟表明現在是購買的好時機。Case-Shiller指數為投資者提供了一種確定房地產市場整體狀況的方法。

買海濱別墅和買房有同樣的考慮。不過，首次租房的業主需要小心。經常檢查房子，最好是在專業人士的幫助下，並與業主交談。檢視財產契約，確定附近的犯罪水平，並考慮該地區在颶風和洪水期間的歷史。

房地產成本和借款成本

海濱別墅的價格比內陸的同類住宅要貴得多。據Zillow稱，在佛羅裡達州一個很受歡迎的海灘小鎮Delray Beach，2020年的房價中值為229158美元。度假房產的抵押貸款利率通常也高於一手房。

利息費用會對投資者的底線產生巨大影響。以30年期100萬元按揭貸款為例，利率為4%，本金和利息每月為4774元。同樣的抵押貸款利率為5%，每月的本息為5368美元。每月600美元的差價很快就會加起來。

海濱保險多少錢？

房主在海邊房子上的保險可能比一套主要住房的保險要貴好幾倍。這種成本差異主要是由於經常強制洪水保險。保險費用在21世紀初飆升，尤其是在遭受大範圍颶風破壞的東海岸。

每年1萬美元或以上的洪水保險費對於佛羅裡達海灘的家庭來說越來越普遍。其他東海岸州，如北卡羅來納州，要求更合理的價格溢價。雖然加州的保險費用通常低於東海岸的費率，但節省下來的費用通常被房地產價格上漲所抵消。

其他海濱別墅賬單

租一棟海灘別墅的成本超過了抵押貸款、公用事業和有線電視。一方面，考慮到許多海濱別墅的高價值，稅單可能會很高。如果海濱別墅是一種收入型房產，房主通常必須為營銷和廣告付費。花錢僱人炫耀房產只是這些開支的一部分。超級倒黴的海灘屋業主可能還得承擔與房客糾紛訴訟相關的法律費用。

物業管理

物業管理涉及的不僅僅是簽訂租賃協議和收取租金支票。當一些東西壞了，比如空調或冰箱，海灘屋的主人全權負責修理。景觀美化、油漆、屋頂維護和蟲害控制只是海灘房屋所有者許可權範圍內的其他一些任務。

在全國許多地方，空調被認為是一項基本服務，各州對房東提出了具體要求。這意味著海濱別墅業主必須在合理的時間內安裝空調。如果不這樣做，承租人可能有權退出租約或自行安排修理，並從租金中扣除費用。

大多數海濱別墅業主沒有足夠的頻寬來承擔這些責任，而不變成全職的房地產投資者。因此，大多數投資者僱用一名全職物業經理。經理處理日常事務，在旅遊季節推銷海灘別墅，執行租賃協議，並驅逐不付款的租戶。不幸的是，一個好的物業經理並不便宜。根據服務範圍的不同，大多數物業管理公司收取6%至12%的租金，這會很快蠶食利潤空間。

發表於 2021-06-13 19:25
閱讀 ( 7 )
分類：金融

你可能感興趣的文章

單元(unit)和聯排別墅(townhouse)的區別

單元vs聯排別墅單元住宅和聯排別墅有很多不同之處。有趣的是，聯排別墅意味著一個梯田建築。在澳大利亞，townhouse一詞被用來指一種具有梯田風格的當代住宅。另一方面，一個單元不必是一個梯田建築。它只能站在地面...

發佈於 2020-10-29 21:43
閲讀 ( 39 )

百思買現在可以讓你在購買之前先試用小玩意

百思買（bestbuy）開始為顧客提供在購買之前先試用小玩意的機會。在你太興奮之前，這不是免費的，甚至不便宜。然而，租一天或一週的高價小玩意的機會應該會吸引那些無法決定購買的消費者。 ...

發佈於 2021-03-14 09:17
閲讀 ( 39 )

去讀一讀這個關於著裝規範如何暴露北極研究任務中的不平等的故事吧

...》（E&E News）的一篇報道中講述了這段離奇而令人憤怒的經歷。該組織被告知，新規定部分是為了確保人們穿著體面。但哈維認為，這只是部分原因。 The rules prohibiting tight clothing were a “safety issue.” Some of the men on board would be...

發佈於 2021-04-17 20:37
閲讀 ( 42 )