Case-Shiller指數，正式名稱為S&amp；P/Case-Shiller房價指數是由三位經濟學家Allan Weiss、Karl Case和Robert Shiller在20世紀80年代提出的。這些人後來成立了一家公司，將他們的研究成果銷售給全美各地的房價。這家公司被Fiserv，Inc.收購，Fiserv，Inc.將標準普爾（Standard&amp；窮人的。

實際上，Case-Shiller指數不僅僅是一個指數，而是由幾個指陣列成：

• 全國房價指數透過跟蹤獨棟住宅的購買價格和轉售價值，跟蹤住宅價值的變化。它涵蓋了美國九個主要的人口普查部門。
• 10城市綜合指數涵蓋波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約、聖地亞哥、舊金山和華盛頓特區。
• 20城市綜合指數，包括上述所有城市，加上亞特蘭大，夏洛特，克利夫蘭，達拉斯，底特律，明尼阿波利斯，鳳凰城，波特蘭（俄勒岡州），西雅圖和坦帕。
• 以上列出的所有城市也有20個單獨的地鐵面積指數。

除按季度計算並於2月、5月、8月和11月最後一個星期二公佈的國家指數外，上述各項指數均於美國東部時間每月最後一個星期二上午9點公佈。由於有兩個月的資料滯後時間，因此5月份釋出的報告將只涵蓋3月份的房屋銷售情況。

關鍵要點

• Case-Shiller指數由多個指陣列成，這些指數使用公平交易法和重覆銷售法跟蹤獨棟獨立住宅的價值。
• 其他指標，如用於評估公寓的指標確實存在。
• 一個追蹤縣級房地產價值的指數可以為潛在買家提供更相關的本地資訊。
• 所有的房價指數，尤其是Case-Shiller指數，不僅是房地產市場的晴雨表，也是整個經濟健康狀況的晴雨表。

索引跟蹤什麼和不跟蹤什麼

每一個指數都採用重覆銷售法來衡量獨棟獨立住宅的價格變化，這種方法比較了同一樓盤在一段時間內的銷售價格。新建築除外。因為這些房子以前沒有賣過，所以在沒有兩個業主之前，無法計算它們的銷售價格是如何變化的。

Case-Shiller指數跟蹤的銷售型別稱為公平銷售交易。這些交易是指房屋按市場價值**，而銷售價格資料可用於獲得住房市場的準確快照。母親以低於市場的優惠價格將房屋**給兒子的交易，無論如何都不包括在希勒指數中。取消抵押品贖回權的銷售被納入指數，因為銀行和個人之間的銷售被視為公平交易和重覆銷售。

公寓和合作不包括在任何主要指數。然而，在波士頓、芝加哥、紐約、洛杉磯和舊金山這五個主要市場，有單獨的公寓指數跟蹤公寓價格。

該指數中還排除了名稱發生變化的房產（例如，直到最近才被視為房屋但現在是公寓的房產不包括在內）、房產發生巨大變化前後的銷售權（如兩居室的房子改建成五居室的房子），以及似乎有資料錯誤的交易（例如，一套售價為10萬美元的房子後來被報告為1萬美元）。

為什麼房價很重要

即使你不買房或**，房價也是反映整體經濟表現的一個指標。人們是否有信心認為現在是進行大規模、昂貴投資的好時機？特定地理區域的經濟表現如何？在房地產行業擁有大量股份的企業表現如何？Case-Shiller指數提供了對所有這些指標的深入瞭解。

甚至可以透過投資標普/凱斯-席勒房價指數期貨和芝加哥商品交易所期權，間接利用房價的變化。這類投資建議用於房地產和房地產開發商、銀行、抵押貸款機構和房屋供應商等企業，以幫助它們降低在住房領域持有大量股份的風險。即使是與住房幾乎沒有或根本沒有關係的企業，也可能希望投資於這些產品，以分散投資組合，管理投資風險。

最後，許多人在家裡的投資至少和在股票上的投資一樣多，甚至更多。因此，房屋價格變動對其投資組合的總價值有重大影響。

美國兩個備選房價指數

房價指數

根據2008年《住房和經濟複蘇法案》成立的美國聯邦住房金融局（FHFA）， 公佈季度房價指數。HPI覆蓋了所有50個州的400個大都市地區，包含了上世紀70年代的資料。

FHFA HPI是一個有點包羅永珍的術語，由FHFA產生的幾個指數，並基於數以千萬計的房屋銷售。FHFA研究與統計部門的監管經濟學家威爾·多納（Will Doerner）指出，為了突出不同的細分市場，FHFA制定了三種主要型別的指數：僅購買HPI、所有交易HPI和擴充套件資料HPI。

例如，所有交易的HPI包括再融資，而不僅僅是購買，而年度HPI包括最細粒度的資料：下至郵政編碼、縣和人口普查區級別。例如，僅限購買的HPI是媒體引用最多的一種。擴充套件的資料HPI包括FHA抵押貸款和公共記錄中的資訊，這使得資料能夠覆蓋銷售低於合格貸款限額的房屋的整個市場。

FHFA還為從業者和研究人員制定了其他替代指標。無困境HPI不包括止贖和賣空。每年一次的HPI提供的資料是精確的地理級別，例如2000多個縣、19000個郵政編碼和50000個人口普查區。

貸款績效房價指數

CoreLogic編製的貸款績效房價指數（Loan Performance Home Price Index）也使用重覆銷售資料，但其設定要全面得多。CoreLogic HPI在出版時覆蓋了7100多個郵政編碼、930多個基於核心的統計區域（CBSA）以及分佈在所有50個州和哥倫比亞特區的1300多個縣。儘管資料有5周的滯後，但CoreLogic每月都會從頭開始重建其國家資料集。

國外房價指數

美國不是唯一一個編製住房價格指數的國家。

• 加拿大的主要指數是全國綜合房價指數，也採用重覆銷售法。它綜合了溫哥華、卡爾加里、多倫多、渥太華、蒙特利爾和哈利法克斯等城市的獨棟住宅銷售資料。
• 愛爾蘭永久性t**房價指數由永久性t**集團控股有限公司（P.L.C.）編製，該公司是愛爾蘭國內銀行市場零售金融服務的重要供應商。事實上，該集團擁有全國約15%的住房抵押貸款。 該指數在使用多元線性回歸分析的複雜技術對房屋進行估價之前，會考慮房屋的大小、型別、位置和其他特徵。
• 英國的主要指數是哈利法克斯房價指數，該指數以哈利法克斯銀行（勞埃德銀行集團）和英國最大的抵押貸款銀行的分部命名。該指數還採用多元線性回歸分析。

底線

Case-Shiller指數是美國房地產市場和整體經濟的一個廣泛使用和受人尊敬的晴雨表。但這並不是唯一值得關註的晴雨表。對於任何嚴肅的房地產或其他型別的投資者來說，也應該記住美國其他住房指數以及外國住房價格指數。