在過去幾十年中，各個行業的道德違規和犯罪活動影響了我們的經濟，特別是在銀行、金融和住房部門。在金融犯罪方面，抵押貸款為不良行為者提供了充足的機會進行盜竊、欺詐或偷工減料。讓我們來研究一下圍繞抵押貸款欺詐的複雜的道德和犯罪問題。

關鍵要點

• 常見的個人抵押貸款欺詐騙局是身份盜竊和收入/資產偽造，而行業專業人士可能使用評估欺詐和空中貸款來欺騙系統。
• 掠奪性的借貸活動、喪失抵押品贖回權的救助以及減少抵押貸款的騙局都促成了2007年的大蕭條。 
• 抵押貸款欺詐仍然是美國的一個問題。根據CoreLogic 2018年9月的資料，每109份抵押貸款申請中就有一份顯示出欺詐跡象。
• 有專業的組織和聯邦調查局一起監督和調查抵押貸款欺詐。

什麼是抵押貸款欺詐(mortgage fraud)？

欺詐最簡單的形式是故意的歪曲和欺騙：一方透過歪曲資訊、事實和數字欺騙另一方。因此，抵押貸款欺詐不僅僅是針對某些借款人的掠奪性貸款行為。

住房或抵押貸款欺詐可由打算將房產作為主要居所的個人實施，也可由透過出租房產進行欺詐的投資者團體實施，或在翻動房屋時實施評估欺詐。

根據聯邦調查局（FBI）的說法，這是任何一種“與承保人或貸款人為貸款提供資金、購買或保險所依賴的財產或潛在抵押有關的重大錯誤陳述、失實陳述或遺漏” 有了這個有效的定義，我們可以看到抵押貸款欺詐可以由個人借款人和行業專業人士。而且涉案金額很高。例如，在加州薩克拉門託，7人在2019年初的一樁1000萬美元的抵押貸款詐騙案中被定罪。

有兩個不同的領域的抵押貸款欺詐欺詐的利潤和欺詐的住房。

1. 為牟利而欺詐：實施這類抵押貸款欺詐的往往是業內人士，他們利用自己的專業知識或職權實施或促成欺詐。目前的調查和廣泛的報告表明，高比例的抵押貸款欺詐涉及業內人士的串通，如銀行官員、評估師、抵押貸款經紀人、律師、貸款發起人和從事該行業的其他專業人員。欺詐牟利的目的不是保障房，而是濫用抵押貸款程式，從貸款人或房主那裡竊取現金和權益。聯邦調查局優先處理詐騙牟利案件。
2. 住房欺詐：這類欺詐通常表現為借款人為獲得或維持房屋所有權而採取的非法行為。例如，借款人可能會在貸款申請中虛報收入和資產資訊，或誘使評估師操縱房地產的評估價值。

要瞭解對住房和房地產行業以及金融機構的影響，只需參考2008年次貸危機的頭條新聞和文獻。這些投機性貸款大多是基於抵押貸款欺詐。

為什麼要實施抵押貸款欺詐？

借款人和專業人士出於許多原因被驅使進行抵押貸款欺詐。我們可以透過定義住房欺詐和營利欺詐兩種主要型別來描述其中的大部分原因。住房欺詐是指借款人為了獲得或維持房地產所有權，往往在貸款官員或其他人員的協助下，虛報或遺漏有關就業和收入、債務和信貸或財產價值和狀況的相關細節。為牟利而進行的欺詐是由行業專業人士所犯，他們錯誤地陳述、歪曲或遺漏有關其個人或其客戶的就業和收入、債務和信貸或財產價值和狀況的相關細節，目的是在貸款交易中實現利潤最大化。

需要註意的是，在貸款交易鏈中的任何專業人員都可能實施欺詐牟利，包括建築商、房地產銷售代理、貸款專員、抵押經紀人、信貸/債務顧問、房地產估價師、財產檢查員、保險代理、產權公司、律師和託管代理。行業專業人士也可以協同工作，作為一個網路，詐騙承銷商，貸款人和借款人，最大限度地提高費用和分享利潤的所有抵押貸款相關服務。這些行為的動機要麼是希望獲得額外的銷售佣金，要麼只是增加投資頭寸。

常見的按揭欺詐計劃及騙局

最常見的投資者抵押貸款欺詐計劃是不同型別的財產翻轉，佔用欺詐和稻草買家騙局。

當涉及到購買房屋、持有/修繕房屋，然後再將其轉售牟利時，房產倒賣通常並不違法。另一方面，當一處房產在低於市場價的情況下被購買，併在**的評估師的幫助下立即獲利**，而評估師“核實”房產的價值實際上是最初購買金額的兩倍時，就表明存在抵押欺詐行為。

在同一天關閉物業翻轉計劃的情況下，所有權鏈和評估往往是欺詐性的，包括三方賣方、翻轉者和毫無戒心的最終買方。賣方與賣方簽訂合同，以低於市場價值的價格購買房產。flipper向最終買家提供欺詐性的所有權保險承諾，將flipper顯示為所有者（儘管事實並非如此），並按照flipper和最終買家商定的虛高價格進行評估。

騙取住房是一種被投資者用來獲得更高的貸款價值比和更低的購房自付成本，以及更低的抵押貸款利率的方案。當借款人聲稱該房屋將被業主佔用以獲得有利的銀行地位，而該房產實際上仍處於空置狀態時，便會發生佔用欺詐。吸管買家使用或允許某人使用他們的身份、信用評分和收入為另一個可能沒有資格獲得抵押貸款（或有資格獲得最佳利率）的買家獲得財產。草根買家往往被投資者有意或無意地用來掩蓋其他形式和多層次的欺詐行為。

最常見的個人抵押貸款詐騙是身份盜竊和收入/資產偽造。身份盜竊發生在真正的買家利用不情願和不知情的受害者的資訊，包括社會保險號碼、出生日期和地址，騙取資金。以抵押為目的的身份盜竊還可能包括被盜的工資存根、銀行記錄、納稅申報單、W-2和偽造的就業證明信。即使是財產所有權記錄也可能被偽造，借款人也可能對他們既不擁有也不佔有的財產獲得欺詐性抵押。

航空貸款與評估欺詐

最常見的行業專業按揭欺詐欺詐是航空貸款和評估欺詐。

航空貸款是在不存在的財產上或為不存在的借款人獲得的貸款。一群專業人士經常會合作，創造一個假借款人和假所有權鏈，並獲得所有權和財產保險的活頁夾。此外，欺詐鏈可能包括電話銀行和郵箱，以建立虛假的就業驗證、家庭地址和借款人電話號碼。航空貸款騙局只是把現金放在作案者手中，從來沒有買賣過任何財產。

評估欺詐通常涉及房地產經紀人、建築商、估價師和貸款官員共同努力，使購買價格和貸款金額最大化，以增加他們的佣金。另一方面，**的評估師往往會低估一處房產的價值，以確保其他投資者能夠購買該資產。

一些形式的掠奪性貸款活動、止贖救助和抵押貸款減少欺詐嚴重依賴於上述抵押貸款欺詐行為。掠奪性貸款通常涉及偽造貸款人的收入數字，以不準確地反映他們承擔額外債務的能力。這些活動嚴重助長了大蕭條。

打擊抵押貸款欺詐

在地方、州或聯邦一級，並不缺乏旨在減少抵押貸款欺詐的立法。各州最近已經邁出了一大步，要求發放貸款官員執照和繼續教育。此外，房地產、產權和保險機構由**機構許可和監督。許多州還要求對抵押貸款公司的活動和交易進行定期審計，以監測合規情況。

專業組織，如抵押銀行家協會（MBA）和全國抵押經紀人協會（NAMB）有一個行為準則和最佳實踐，是同行監督。美國聯邦調查局的第二****組也監測抵押貸款行業的投訴和可疑活動。

底線

好訊息是我們可以透過減少抵押貸款欺詐來改善市場。個人必須為借貸和擁有住房的經歷設定現實的期望。投資者應該為利潤設定現實的目標。行業專業人士必須追求更高的個人標準，並服從同行組織的問責。各國**需要使立法更加統一，使執法與積極調查相協調。