在过去几十年中，各个行业的道德违规和犯罪活动影响了我们的经济，特别是在银行、金融和住房部门。在金融犯罪方面，抵押贷款为不良行为者提供了充足的机会进行盗窃、欺诈或偷工减料。让我们来研究一下围绕抵押贷款欺诈的复杂的道德和犯罪问题。

关键要点

• 常见的个人抵押贷款欺诈骗局是身份盗窃和收入/资产伪造，而行业专业人士可能使用评估欺诈和空中贷款来欺骗系统。
• 掠夺性的借贷活动、丧失抵押品赎回权的救助以及减少抵押贷款的骗局都促成了2007年的大萧条。 
• 抵押贷款欺诈仍然是美国的一个问题。根据CoreLogic 2018年9月的数据，每109份抵押贷款申请中就有一份显示出欺诈迹象。
• 有专业的组织和联邦调查局一起监督和调查抵押贷款欺诈。

什么是抵押贷款欺诈(mortgage fraud)？

欺诈最简单的形式是故意的歪曲和欺骗：一方通过歪曲信息、事实和数字欺骗另一方。因此，抵押贷款欺诈不仅仅是针对某些借款人的掠夺性贷款行为。

住房或抵押贷款欺诈可由打算将房产作为主要居所的个人实施，也可由通过出租房产进行欺诈的投资者团体实施，或在翻动房屋时实施评估欺诈。

根据联邦调查局（FBI）的说法，这是任何一种“与承保人或贷款人为贷款提供资金、购买或保险所依赖的财产或潜在抵押有关的重大错误陈述、失实陈述或遗漏” 有了这个有效的定义，我们可以看到抵押贷款欺诈可以由个人借款人和行业专业人士。而且涉案金额很高。例如，在加州萨克拉门托，7人在2019年初的一桩1000万美元的抵押贷款诈骗案中被定罪。

有两个不同的领域的抵押贷款欺诈欺诈的利润和欺诈的住房。

1. 为牟利而欺诈：实施这类抵押贷款欺诈的往往是业内人士，他们利用自己的专业知识或职权实施或促成欺诈。目前的调查和广泛的报告表明，高比例的抵押贷款欺诈涉及业内人士的串通，如银行官员、评估师、抵押贷款经纪人、律师、贷款发起人和从事该行业的其他专业人员。欺诈牟利的目的不是保障房，而是滥用抵押贷款程序，从贷款人或房主那里窃取现金和权益。联邦调查局优先处理诈骗牟利案件。
2. 住房欺诈：这类欺诈通常表现为借款人为获得或维持房屋所有权而采取的非法行为。例如，借款人可能会在贷款申请中虚报收入和资产信息，或诱使评估师操纵房地产的评估价值。

要了解对住房和房地产行业以及金融机构的影响，只需参考2008年次贷危机的头条新闻和文献。这些投机性贷款大多是基于抵押贷款欺诈。

为什么要实施抵押贷款欺诈？

借款人和专业人士出于许多原因被驱使进行抵押贷款欺诈。我们可以通过定义住房欺诈和营利欺诈两种主要类型来描述其中的大部分原因。住房欺诈是指借款人为了获得或维持房地产所有权，往往在贷款官员或其他人员的协助下，虚报或遗漏有关就业和收入、债务和信贷或财产价值和状况的相关细节。为牟利而进行的欺诈是由行业专业人士所犯，他们错误地陈述、歪曲或遗漏有关其个人或其客户的就业和收入、债务和信贷或财产价值和状况的相关细节，目的是在贷款交易中实现利润最大化。

需要注意的是，在贷款交易链中的任何专业人员都可能实施欺诈牟利，包括建筑商、房地产销售代理、贷款专员、抵押经纪人、信贷/债务顾问、房地产估价师、财产检查员、保险代理、产权公司、律师和托管代理。行业专业人士也可以协同工作，作为一个网络，诈骗承销商，贷款人和借款人，最大限度地提高费用和分享利润的所有抵押贷款相关服务。这些行为的动机要么是希望获得额外的销售佣金，要么只是增加投资头寸。

常见的按揭欺诈计划及骗局

最常见的投资者抵押贷款欺诈计划是不同类型的财产翻转，占用欺诈和稻草买家骗局。

当涉及到购买房屋、持有/修缮房屋，然后再将其转售牟利时，房产倒卖通常并不违法。另一方面，当一处房产在低于市场价的情况下被购买，并在**的评估师的帮助下立即获利**，而评估师“核实”房产的价值实际上是最初购买金额的两倍时，就表明存在抵押欺诈行为。

在同一天关闭物业翻转计划的情况下，所有权链和评估往往是欺诈性的，包括三方卖方、翻转者和毫无戒心的最终买方。卖方与卖方签订合同，以低于市场价值的价格购买房产。flipper向最终买家提供欺诈性的所有权保险承诺，将flipper显示为所有者（尽管事实并非如此），并按照flipper和最终买家商定的虚高价格进行评估。

骗取住房是一种被投资者用来获得更高的贷款价值比和更低的购房自付成本，以及更低的抵押贷款利率的方案。当借款人声称该房屋将被业主占用以获得有利的银行地位，而该房产实际上仍处于空置状态时，便会发生占用欺诈。吸管买家使用或允许某人使用他们的身份、信用评分和收入为另一个可能没有资格获得抵押贷款（或有资格获得最佳利率）的买家获得财产。草根买家往往被投资者有意或无意地用来掩盖其他形式和多层次的欺诈行为。

最常见的个人抵押贷款诈骗是身份盗窃和收入/资产伪造。身份盗窃发生在真正的买家利用不情愿和不知情的受害者的信息，包括社会保险号码、出生日期和地址，骗取资金。以抵押为目的的身份盗窃还可能包括被盗的工资存根、银行记录、纳税申报单、W-2和伪造的就业证明信。即使是财产所有权记录也可能被伪造，借款人也可能对他们既不拥有也不占有的财产获得欺诈性抵押。

航空贷款与评估欺诈

最常见的行业专业按揭欺诈欺诈是航空贷款和评估欺诈。

航空贷款是在不存在的财产上或为不存在的借款人获得的贷款。一群专业人士经常会合作，创造一个假借款人和假所有权链，并获得所有权和财产保险的活页夹。此外，欺诈链可能包括电话银行和邮箱，以创建虚假的就业验证、家庭地址和借款人电话号码。航空贷款骗局只是把现金放在作案者手中，从来没有买卖过任何财产。

评估欺诈通常涉及房地产经纪人、建筑商、估价师和贷款官员共同努力，使购买价格和贷款金额最大化，以增加他们的佣金。另一方面，**的评估师往往会低估一处房产的价值，以确保其他投资者能够购买该资产。

一些形式的掠夺性贷款活动、止赎救助和抵押贷款减少欺诈严重依赖于上述抵押贷款欺诈行为。掠夺性贷款通常涉及伪造贷款人的收入数字，以不准确地反映他们承担额外债务的能力。这些活动严重助长了大萧条。

打击抵押贷款欺诈

在地方、州或联邦一级，并不缺乏旨在减少抵押贷款欺诈的立法。各州最近已经迈出了一大步，要求发放贷款官员执照和继续教育。此外，房地产、产权和保险机构由**机构许可和监督。许多州还要求对抵押贷款公司的活动和交易进行定期审计，以监测合规情况。

专业组织，如抵押银行家协会（MBA）和全国抵押经纪人协会（NAMB）有一个行为准则和最佳实践，是同行监督。美国联邦调查局的第二****组也监测抵押贷款行业的投诉和可疑活动。

底线

好消息是我们可以通过减少抵押贷款欺诈来改善市场。个人必须为借贷和拥有住房的经历设定现实的期望。投资者应该为利润设定现实的目标。行业专业人士必须追求更高的个人标准，并服从同行组织的问责。各国**需要使立法更加统一，使执法与积极调查相协调。