支援固定利率債務融資的商業房地產投資者偶爾會發現，當他們在貸款到期日之前結清債務時，不得不支付提前還款罰款。 在不同的提前還款選擇中，當利率上升時，撤銷是提供最大靈活性和潛在財務收益的選擇。

什麼是廢止(defeasance)？

廢止，顧名思義，是一種減少借款人決定提前償還固定利率商業房地產貸款所需費用的方法。廢除期權不向貸款人支付現金，而是允許借款人用另一項現金流動資產換取貸款的原始抵押品。

新的抵押品（通常是國庫券）通常比原來的商業房地產資產風險要小得多。在這種情況下，貸款人的境況要好得多，因為它獲得了相同的現金流，而作為回報，它獲得了更好的、經過風險調整的投資。儘管解除債務對貸款人的好處是顯而易見的，但借款人也可以從中受益匪淺。如果貸款利率上升到高於抵押貸款利率，借款人就可以創造價值，併在提前還款時把現金放進口袋。由於撤銷是商業房地產貸款談判過程中提供的一種選擇，借款人應考慮撤銷，以保持其融資創造價值的可能性。

撤銷理由

可變利率商業房地產貸款是一種合適的短期融資方式，如建設或橋梁融資，是在租賃階段向房地產業主貸款的資本；當房產最終產生現金流時，它就會得到償還。

儘管利率風險很高，金融下行沒有限制，但一些借款人會採取長期、可變利率的融資方式。這種情況經常發生在有現金流的房產很有可能在貸款到期前被**的時候。

借款人使用可變利率融資有很多原因。一個重要的原因是為了規避貸款人要求提前償還固定利率債務的罰款。在可變利率融資方面，貸款人不會承擔再投資風險，因為貸款利率隨市場浮動。償還後，這些資金可以按照相同的市場利率再次放貸。

貸款人的風險

固定利率融資有可能造成財務損失，或在償還資本後以較低的市場利率放貸時降低貸款人的收益率。由於潛在的再投資風險，貸款人通常要求以固定利率借款的人支付某種提前還款罰款。最初，貸款人要求“收益維持”，這意味著借款人支付的利率差（貸款利率和現行市場利率之間）的預付資本的剩餘期限貸款到期。因為產生新的抵押資產會帶來機會和財務成本，所以撤銷權的目的是消除再投資風險和重新借貸預付資本的需要。

廢止允許借款人用提供與原始貸款相同現金流的資產替換其貸款的抵押品。這種資產交換允許貸款人在整個貸款期限內繼續獲得預期收益，而不必尋找新的貸款機會來取代預付資本。如前所述，交換風險較小的資產（美國國債代替商業房地產）可降低貸款人投資的總體風險。這對將這些抵押貸款證券化的機構來說是一個更大的好處。透過增加投資者將獲得所有合同規定的利息和本金支付的概率，撤銷大大增加了抵押貸款支援證券的價值以及貸款人的利潤。

借款人的利益和問題

與收益率維持不同，當市場利率高於合同貸款利率時，撤銷為借款人提供了上行潛力。維持收益率被稱為一種懲罰，因為不管市場利率朝哪個方向變動，借款人都要接受某種型別的付款。其結構通常為收益率維持計算或預付金額百分比中的較大者。因為廢止需要購買國債，利率的變動直接影響到這些資產的成本，並決定廢止是成本還是提前還款的暴利。

在大多數情況下，廢止包括購買到期日等於貸款剩餘期限的國債，票面利率提供必要的收入，以抵消合同規定的定期利息和本金。這些債券隨後被分配給一個失效信託，該信託將定期現金流傳遞給貸款人，直到債券到期。根據解除貸款所需債券利率與市場利率之間的差異，國債將進行折價或溢價交易。

當利率上升時，美國國債（或任何固定收益投資）就會貶值，變得更便宜。當這種情況發生時，借款人能夠以低於提前償還貸款所需的價格購買所需債券，從而使他們口袋裡有更多現金。在相反的情況下，當利率下降，固定收益投資變得更加昂貴。 這要求借款人在提前還款時支付的金額大於貸款餘額。在不利的方面，收益率維持計算將導致完全相同數額的額外資本所需的解除貸款。這並不考慮購買解除貸款所需債券所產生的任何交易成本。這些成本取決於債券的買賣價差或供求力量。從好的方面看，撤銷是有益的，而收益率維持仍需要支付一些罰款。

與那些選擇維持收益率或長期、可變利率融資的借款人相比，撤銷期權為固定利率借款人提供了優勢。對於那些認為自己有能力預測利率變動的借款人來說，這是一個很好的策略性決策。對於那些知道短期內將被要求**房產，但又擔心如果選擇使用可變利率債務，還本付息可能增加的房地產投資者來說，這也是一個不錯的選擇。

使用投資組合級債務（一筆貸款由多個商業地產抵押）的借款人發現，貸款人有時會要求借款人償還比資產對投資組合的價值貢獻更大比例的貸款。當貸款人認為借款人**的資產風險低於投資組閤中的剩餘資產時，就會出現這種情況。由於投資組合的風險越小，其擁有的風險越小，貸款人將要求提前還款金額，以補償其承擔的更大風險，從而有效地降低剩餘投資組合的槓桿率，降低投資者的槓桿回報率。

因為失效導致交換的風險比抵押品低，借款人在**資產後可以在投資組閤中保留相同比例的債務。在貸款人同意的情況下，可以在執行撤銷時提高剩餘資產的債務比例。

借款人的另一個好處是，貸款人通常不需要任何型別的付款，無論是預付款還是提高貸款利率，以獲得撤銷選擇權。如果利率上升，借款人就有創造價值的潛力；因此，可以想象的是，貸款人可以要求**期權的補償。

底線

借款人需要瞭解他們的提前還款選擇，以便他們做出正確的資產管理決策。例如，在利率大幅上升的時期，可能更傾向於**次優商業資產，因為解除貸款所創造的價值。不利的一面是，即使在價值最佳化之後，持有一項資產也是有意義的。提前還款時貸款剩餘時間直接影響提前還款成本。在所有條件相同的情況下，提前還款罰款會隨著時間的推移而消散。

在商談商業不動產貸款條款時，即使借款人無意提前償還到期債務，也應要求借款人有能力解除其固定利率貸款。與其他提前還款方案相比，撤銷權具有顯著的優勢，因為它能夠在市場利率上升時產生創收事件。可想而知，在利率上升時期，偏好固定利率融資的房地產所有者可以為其債務帶來資本收益，這足以抵消房地產價值的下降。使用財務槓桿購買固定資產然後**的房地產的投資者，應考慮將固定利率融資和失效期權作為短期可變利率融資的有吸引力的替代方案。