支持固定利率债务融资的商业房地产投资者偶尔会发现，当他们在贷款到期日之前结清债务时，不得不支付提前还款罚款。 在不同的提前还款选择中，当利率上升时，撤销是提供最大灵活性和潜在财务收益的选择。

什么是废止(defeasance)？

废止，顾名思义，是一种减少借款人决定提前偿还固定利率商业房地产贷款所需费用的方法。废除期权不向贷款人支付现金，而是允许借款人用另一项现金流动资产换取贷款的原始抵押品。

新的抵押品（通常是国库券）通常比原来的商业房地产资产风险要小得多。在这种情况下，贷款人的境况要好得多，因为它获得了相同的现金流，而作为回报，它获得了更好的、经过风险调整的投资。尽管解除债务对贷款人的好处是显而易见的，但借款人也可以从中受益匪浅。如果贷款利率上升到高于抵押贷款利率，借款人就可以创造价值，并在提前还款时把现金放进口袋。由于撤销是商业房地产贷款谈判过程中提供的一种选择，借款人应考虑撤销，以保持其融资创造价值的可能性。

撤销理由

可变利率商业房地产贷款是一种合适的短期融资方式，如建设或桥梁融资，是在租赁阶段向房地产业主贷款的资本；当房产最终产生现金流时，它就会得到偿还。

尽管利率风险很高，金融下行没有限制，但一些借款人会采取长期、可变利率的融资方式。这种情况经常发生在有现金流的房产很有可能在贷款到期前被**的时候。

借款人使用可变利率融资有很多原因。一个重要的原因是为了规避贷款人要求提前偿还固定利率债务的罚款。在可变利率融资方面，贷款人不会承担再投资风险，因为贷款利率随市场浮动。偿还后，这些资金可以按照相同的市场利率再次放贷。

贷款人的风险

固定利率融资有可能造成财务损失，或在偿还资本后以较低的市场利率放贷时降低贷款人的收益率。由于潜在的再投资风险，贷款人通常要求以固定利率借款的人支付某种提前还款罚款。最初，贷款人要求“收益维持”，这意味着借款人支付的利率差（贷款利率和现行市场利率之间）的预付资本的剩余期限贷款到期。因为产生新的抵押资产会带来机会和财务成本，所以撤销权的目的是消除再投资风险和重新借贷预付资本的需要。

废止允许借款人用提供与原始贷款相同现金流的资产替换其贷款的抵押品。这种资产交换允许贷款人在整个贷款期限内继续获得预期收益，而不必寻找新的贷款机会来取代预付资本。如前所述，交换风险较小的资产（美国国债代替商业房地产）可降低贷款人投资的总体风险。这对将这些抵押贷款证券化的机构来说是一个更大的好处。通过增加投资者将获得所有合同规定的利息和本金支付的概率，撤销大大增加了抵押贷款支持证券的价值以及贷款人的利润。

借款人的利益和问题

与收益率维持不同，当市场利率高于合同贷款利率时，撤销为借款人提供了上行潜力。维持收益率被称为一种惩罚，因为不管市场利率朝哪个方向变动，借款人都要接受某种类型的付款。其结构通常为收益率维持计算或预付金额百分比中的较大者。因为废止需要购买国债，利率的变动直接影响到这些资产的成本，并决定废止是成本还是提前还款的暴利。

在大多数情况下，废止包括购买到期日等于贷款剩余期限的国债，票面利率提供必要的收入，以抵消合同规定的定期利息和本金。这些债券随后被分配给一个失效信托，该信托将定期现金流传递给贷款人，直到债券到期。根据解除贷款所需债券利率与市场利率之间的差异，国债将进行折价或溢价交易。

当利率上升时，美国国债（或任何固定收益投资）就会贬值，变得更便宜。当这种情况发生时，借款人能够以低于提前偿还贷款所需的价格购买所需债券，从而使他们口袋里有更多现金。在相反的情况下，当利率下降，固定收益投资变得更加昂贵。 这要求借款人在提前还款时支付的金额大于贷款余额。在不利的方面，收益率维持计算将导致完全相同数额的额外资本所需的解除贷款。这并不考虑购买解除贷款所需债券所产生的任何交易成本。这些成本取决于债券的买卖价差或供求力量。从好的方面看，撤销是有益的，而收益率维持仍需要支付一些罚款。

与那些选择维持收益率或长期、可变利率融资的借款人相比，撤销期权为固定利率借款人提供了优势。对于那些认为自己有能力预测利率变动的借款人来说，这是一个很好的策略性决策。对于那些知道短期内将被要求**房产，但又担心如果选择使用可变利率债务，还本付息可能增加的房地产投资者来说，这也是一个不错的选择。

使用投资组合级债务（一笔贷款由多个商业地产抵押）的借款人发现，贷款人有时会要求借款人偿还比资产对投资组合的价值贡献更大比例的贷款。当贷款人认为借款人**的资产风险低于投资组合中的剩余资产时，就会出现这种情况。由于投资组合的风险越小，其拥有的风险越小，贷款人将要求提前还款金额，以补偿其承担的更大风险，从而有效地降低剩余投资组合的杠杆率，降低投资者的杠杆回报率。

因为失效导致交换的风险比抵押品低，借款人在**资产后可以在投资组合中保留相同比例的债务。在贷款人同意的情况下，可以在执行撤销时提高剩余资产的债务比例。

借款人的另一个好处是，贷款人通常不需要任何类型的付款，无论是预付款还是提高贷款利率，以获得撤销选择权。如果利率上升，借款人就有创造价值的潜力；因此，可以想象的是，贷款人可以要求**期权的补偿。

底线

借款人需要了解他们的提前还款选择，以便他们做出正确的资产管理决策。例如，在利率大幅上升的时期，可能更倾向于**次优商业资产，因为解除贷款所创造的价值。不利的一面是，即使在价值优化之后，持有一项资产也是有意义的。提前还款时贷款剩余时间直接影响提前还款成本。在所有条件相同的情况下，提前还款罚款会随着时间的推移而消散。

在商谈商业不动产贷款条款时，即使借款人无意提前偿还到期债务，也应要求借款人有能力解除其固定利率贷款。与其他提前还款方案相比，撤销权具有显著的优势，因为它能够在市场利率上升时产生创收事件。可想而知，在利率上升时期，偏好固定利率融资的房地产所有者可以为其债务带来资本收益，这足以抵消房地产价值的下降。使用财务杠杆购买固定资产然后**的房地产的投资者，应考虑将固定利率融资和失效期权作为短期可变利率融资的有吸引力的替代方案。