房地產歷來被認為是一種安全的投資。但經濟衰退和其他災難正在考驗這一理論，使投資者和準房主三思而後行。

關鍵要點

• 房屋價值往往會隨著時間的推移而上升，但經濟衰退和其他災難會導致價格下降。
• 在經濟衰退之後，由於需求旺盛和供應不足，中國一些地區的房價可能會上漲，而其他地區則難以反彈。
• 潛在的購房者不應該關註全國的趨勢，因為各州甚至鄰近城市的房價都不一樣。
• 低抵押貸款利率對房價有間接影響，因為當信貸便宜時，消費者願意承擔更多債務。

歷史價格

在2007年之前，歷史房價資料似乎表明，房地產價格可能繼續無限期上漲。事實上，從1963年到2007年，當房地產泡沫破裂，2008年金融危機接踵而至時，美國房屋平均售價每年都在穩步攀升，幾乎沒有例外。

金融危機後的反彈

到2013年，美國房屋平均銷售價格已經反彈到危機前的水平。在接下來的幾年裡，這種上升趨勢看起來很有希望，直到2018年價格持平，然後在2019年開始小幅下跌。

當然，房地產價格在很大程度上取決於市場（位置、位置、位置），國家趨勢只能說明一部分情況。加州的繁榮可以掩蓋底特律的蕭條。

即使在同一個城市，數字也會有很大差異。經歷新的增長或中產階級化的地區可以顯示出顯著的價格升值，而整個城鎮的地區可能在下降。下表顯示了南部、西部、西北部和中西部地區房地產價格的不同趨勢。

在檢視國家和地區統計資料時，一定要考慮當地市場的實際情況。如果你所在的城市、州或社群正在衰落，那麼在全國範圍內不斷上漲的物價可能對你沒有幫助。

當前房價

現在判斷2020年和2021年的房價會發生什麼還為時過早，但如果歷史重演，我們可以預期，由於COVID-19衰退，房價會下降。截至2020年3月，由於抵押貸款問題、買方缺乏興趣，甚至執行交易所需的評估師和其他專業人員減少，購買合同開始下降。

與此同時，潛在的施工變更和延誤已經成為一個非常現實的問題。再說一次，現在知道會發生什麼還為時過早，但到2021年，新的開工和裝修可能會受到衝擊。

家居趨勢

當然，重要的是要考慮到除供求關係以外的其他因素會影響房地產價格。例如，甚至在2008年數字開始走錯路之前，美國住宅建築商協會（National Association of Home Builders）報告稱，1950年美國住宅平均面積為983平方英尺，1970年為1500平方英尺，2015年達到峰值2740平方英尺。

這一趨勢在本世紀上半葉持續，之後開始有所下降。儘管如此，隨著房屋越來越大，通貨膨脹增加了建築材料的成本，房價上漲是合乎邏輯的。其他趨勢也會推動價格上漲，比如買家對更昂貴的地板、電器、固定裝置等的偏好。

全國性的趨勢可能不會給你全貌，因為房地產的價值和價格在各州和鄰近城市之間有所不同。

作為投資的房屋

由於房價往往會隨著時間的推移而上漲，買房歷來被視為一種安全的投資。儘管如此，當你把房子當作一種投資時，要考慮的一個重要問題是，除非你把它賣掉，否則它永遠不會有回報。

從實際的角度來看，即使你的主要居所價值翻了一番，也可能只是意味著你的房地產稅增加了。在你**房產之前，你所經歷的所有收益都是紙面上的。當然，對很多房主來說，這沒關係。一套價值翻倍的房子是一筆很好的資產，可以傳給孩子和孫子。

縮小規模

如果你決定在同一地區再賣再買一套房子，記住那些房子的價格可能也上漲了。要想從銷售中獲得真正的收益，你可能需要搬到同一地區的小房子裡，或者搬出這個地區，找一個便宜點的地方住。

當然，裁員對於許多退休人員和那些不再有孩子住在家裡的人來說是一個很有吸引力的選擇。除了潛在的經濟利益，一個小房子更容易照顧（至少在理論上），它可以解決未來的流動性問題。

房屋凈值貸款

雖然可以透過貸款來利用房屋的資產，但將房屋用作自動取款機（ATM）並不總是一個好策略。

你支付的利息不僅會侵蝕你的利潤，而且貸款的支付也會破壞你的財務穩定。如果房地產價格下跌，你可能會發現自己處於一種不可忍受的境地，欠下的貸款比房子的價值還多。

抵押貸款利率

在經濟增長時期，抵押貸款利率通常會上升。當這種情況發生時，就業市場是健康的，人們的工資也會上漲。相反，在經濟放緩期間，抵押貸款利率往往會下降，因為美聯儲（federalreserve）正試圖讓消費和借貸變得更容易。

自2010年以來，30年期固定利率抵押貸款的平均利率一直低於5%（請記住，即使利率的微小變化也會對房屋的整體成本產生巨大影響）。這張來自聖路易斯聯邦儲備銀行的圖表顯示了從1971年開始的30年期固定利率抵押貸款的歷史價格。

那麼，這對房地產價格的影響如何呢？較低的抵押貸款利率不一定與房價有直接關係，儘管我們認為他們有關係。但它們可能會對它們產生間接影響。當利率較低時，消費者更願意也能承擔更多的債務。那是因為信貸的成本，即利息很便宜。不過，利率上升往往會導致買家需求減弱。

按揭貸款歧視是非法的。

買房是一種好的投資嗎？

認為房子是一種好的投資方式的想法源於這樣一個事實：至少從歷史的角度來看，房地產價格往往會上漲。由於沒有辦法預測未來的房地產市場，因此避免進入你的頭腦是很重要的。只有你買得起房子，房子才是好的投資。

當然，如果你打算一輩子住在同一所房子裡，你不太可能看到任何利潤。但如果你在購買時考慮了退出策略，那麼實現現金利潤的可能性就大得多。

首先，考慮一下你買房的動機。如果你想住在裡面，那麼你可能不需要從盈虧的角度來考慮你的家。如果你希望賺錢，那麼你需要用退出策略進入交易。這也意味著你應該有一個銷售價格在你的腦海中，所有的同時保持購買價格的財產在前列。

當市場達到你的價格點，你**的財產，就像你將股票升值。這可能不是一個實際的方法，你的主要住所，取決於你的生活方式，但這正是許多房地產投資者所做的，當他們購買物業裝修和**。只要記住，價格並不總是上漲的。

底線

以歷史為鑒，大多數準房主最好買一個他們真正希望居住的地方，迅速還清抵押貸款，在那裡住到退休，然後縮小規模，搬到一個便宜的房子。這不是一個確定的賭註，但這種策略確實增加了盈利的可能性。