房地产历来被认为是一种安全的投资。但经济衰退和其他灾难正在考验这一理论，使投资者和准房主三思而后行。

关键要点

• 房屋价值往往会随着时间的推移而上升，但经济衰退和其他灾难会导致价格下降。
• 在经济衰退之后，由于需求旺盛和供应不足，中国一些地区的房价可能会上涨，而其他地区则难以反弹。
• 潜在的购房者不应该关注全国的趋势，因为各州甚至邻近城市的房价都不一样。
• 低抵押贷款利率对房价有间接影响，因为当信贷便宜时，消费者愿意承担更多债务。

历史价格

在2007年之前，历史房价数据似乎表明，房地产价格可能继续无限期上涨。事实上，从1963年到2007年，当房地产泡沫破裂，2008年金融危机接踵而至时，美国房屋平均售价每年都在稳步攀升，几乎没有例外。

金融危机后的反弹

到2013年，美国房屋平均销售价格已经反弹到危机前的水平。在接下来的几年里，这种上升趋势看起来很有希望，直到2018年价格持平，然后在2019年开始小幅下跌。

当然，房地产价格在很大程度上取决于市场（位置、位置、位置），国家趋势只能说明一部分情况。加州的繁荣可以掩盖底特律的萧条。

即使在同一个城市，数字也会有很大差异。经历新的增长或中产阶级化的地区可以显示出显著的价格升值，而整个城镇的地区可能在下降。下表显示了南部、西部、西北部和中西部地区房地产价格的不同趋势。

在查看国家和地区统计数据时，一定要考虑当地市场的实际情况。如果你所在的城市、州或社区正在衰落，那么在全国范围内不断上涨的物价可能对你没有帮助。

当前房价

现在判断2020年和2021年的房价会发生什么还为时过早，但如果历史重演，我们可以预期，由于COVID-19衰退，房价会下降。截至2020年3月，由于抵押贷款问题、买方缺乏兴趣，甚至执行交易所需的评估师和其他专业人员减少，购买合同开始下降。

与此同时，潜在的施工变更和延误已经成为一个非常现实的问题。再说一次，现在知道会发生什么还为时过早，但到2021年，新的开工和装修可能会受到冲击。

家居趋势

当然，重要的是要考虑到除供求关系以外的其他因素会影响房地产价格。例如，甚至在2008年数字开始走错路之前，美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）报告称，1950年美国住宅平均面积为983平方英尺，1970年为1500平方英尺，2015年达到峰值2740平方英尺。

这一趋势在本世纪上半叶持续，之后开始有所下降。尽管如此，随着房屋越来越大，通货膨胀增加了建筑材料的成本，房价上涨是合乎逻辑的。其他趋势也会推动价格上涨，比如买家对更昂贵的地板、电器、固定装置等的偏好。

全国性的趋势可能不会给你全貌，因为房地产的价值和价格在各州和邻近城市之间有所不同。

作为投资的房屋

由于房价往往会随着时间的推移而上涨，买房历来被视为一种安全的投资。尽管如此，当你把房子当作一种投资时，要考虑的一个重要问题是，除非你把它卖掉，否则它永远不会有回报。

从实际的角度来看，即使你的主要居所价值翻了一番，也可能只是意味着你的房地产税增加了。在你**房产之前，你所经历的所有收益都是纸面上的。当然，对很多房主来说，这没关系。一套价值翻倍的房子是一笔很好的资产，可以传给孩子和孙子。

缩小规模

如果你决定在同一地区再卖再买一套房子，记住那些房子的价格可能也上涨了。要想从销售中获得真正的收益，你可能需要搬到同一地区的小房子里，或者搬出这个地区，找一个便宜点的地方住。

当然，裁员对于许多退休人员和那些不再有孩子住在家里的人来说是一个很有吸引力的选择。除了潜在的经济利益，一个小房子更容易照顾（至少在理论上），它可以解决未来的流动性问题。

房屋净值贷款

虽然可以通过贷款来利用房屋的资产，但将房屋用作自动取款机（ATM）并不总是一个好策略。

你支付的利息不仅会侵蚀你的利润，而且贷款的支付也会破坏你的财务稳定。如果房地产价格下跌，你可能会发现自己处于一种不可忍受的境地，欠下的贷款比房子的价值还多。

抵押贷款利率

在经济增长时期，抵押贷款利率通常会上升。当这种情况发生时，就业市场是健康的，人们的工资也会上涨。相反，在经济放缓期间，抵押贷款利率往往会下降，因为美联储（federalreserve）正试图让消费和借贷变得更容易。

自2010年以来，30年期固定利率抵押贷款的平均利率一直低于5%（请记住，即使利率的微小变化也会对房屋的整体成本产生巨大影响）。这张来自圣路易斯联邦储备银行的图表显示了从1971年开始的30年期固定利率抵押贷款的历史价格。

那么，这对房地产价格的影响如何呢？较低的抵押贷款利率不一定与房价有直接关系，尽管我们认为他们有关系。但它们可能会对它们产生间接影响。当利率较低时，消费者更愿意也能承担更多的债务。那是因为信贷的成本，即利息很便宜。不过，利率上升往往会导致买家需求减弱。

按揭贷款歧视是非法的。

买房是一种好的投资吗？

认为房子是一种好的投资方式的想法源于这样一个事实：至少从历史的角度来看，房地产价格往往会上涨。由于没有办法预测未来的房地产市场，因此避免进入你的头脑是很重要的。只有你买得起房子，房子才是好的投资。

当然，如果你打算一辈子住在同一所房子里，你不太可能看到任何利润。但如果你在购买时考虑了退出策略，那么实现现金利润的可能性就大得多。

首先，考虑一下你买房的动机。如果你想住在里面，那么你可能不需要从盈亏的角度来考虑你的家。如果你希望赚钱，那么你需要用退出策略进入交易。这也意味着你应该有一个销售价格在你的脑海中，所有的同时保持购买价格的财产在前列。

当市场达到你的价格点，你**的财产，就像你将股票升值。这可能不是一个实际的方法，你的主要住所，取决于你的生活方式，但这正是许多房地产投资者所做的，当他们购买物业装修和**。只要记住，价格并不总是上涨的。

底线

以历史为鉴，大多数准房主最好买一个他们真正希望居住的地方，迅速还清抵押贷款，在那里住到退休，然后缩小规模，搬到一个便宜的房子。这不是一个确定的赌注，但这种策略确实增加了盈利的可能性。