環繞貸款是一種抵押貸款，可用於業主融資交易。這類貸款涉及到賣方對房屋的抵押，並增加了額外的增值，以達到總購買價格，必須支付給賣方一段時間。...
什麼是一攬子貸款(a wrap-around loan)？
環繞貸款是一種抵押貸款，可用於業主融資交易。這類貸款涉及到賣方對房屋的抵押，並增加了額外的增值，以達到總購買價格，必須支付給賣方一段時間。
關鍵要點
- 環繞貸款是業主融資的一種形式，其中房產的賣方持有未償還的第一筆抵押貸款，然後由新買家部分償還。
- 買方沒有申請傳統的銀行抵押貸款，而是與賣方簽訂抵押貸款協議，新貸款不用於償還賣方的現有貸款。
- 由於賣方融資方承擔了與這兩項貸款相關的全部違約風險，因此環繞貸款可能具有風險。
瞭解全面貸款
環繞貸款所依賴的融資形式通常用於賣方融資交易。環繞貸款具有與賣方融資貸款相同的特徵，但它將賣方當前的抵押貸款納入融資條款。
賣方融資是一種允許買方直接向賣方支付本金的融資。賣方融資交易對賣方來說風險很大，通常需要高於平均水平的首付。在賣方融資的交易中，協議是以詳細說明融資條款的本票為基礎的。此外，賣方融資的交易不需要提前交換本金，買方直接向賣方分期付款，包括本金和利息。
對賣家來說，打包貸款可能有風險，因為他們承擔了貸款的全部違約風險。賣方還必須確保其現有抵押不包括轉讓條款，該條款要求他們在抵押物所有權轉讓或抵押物**的情況下全額償還抵押貸款機構。讓渡條款在大多數抵押貸款中都很常見，這通常會阻止打包貸款交易的發生。
環繞貸款的工作原理
環繞貸款建立在業主融資的概念和部署相同的基本結構。當賣方有剩餘餘額支付房產的第一筆抵押貸款時，在業主融資的交易中使用環繞貸款結構。環繞貸款考慮到賣方現有抵押貸款的剩餘餘額，按合同規定的抵押貸款利率計算，並增加一個增量餘額，以得出總購買價格。
在綜合貸款中，賣方的基準利率是以現有抵押貸款的條款為基礎的。為了收支平衡，賣方必須至少賺取與貸款利率相當的利息，而貸款利率仍需償還。因此，賣方可以根據當前條件靈活地協商買方的利率。一般來說，賣家會希望協商可能的最高利率，以便支付第一筆抵押貸款，併在交易中賺取差價。
環繞貸款示例
假設喬伊斯的房子有8萬美元的抵押貸款，固定利率為4%。
她同意以12萬美元的價格把房子賣給布賴恩，布賴恩付了10%的定金，以7%的利率借了剩餘的10.8萬美元。
喬伊斯以28000美元（108000美元和她還欠的80000美元之間的差額）賺取7%，加上80000美元抵押貸款餘額7%和4%（即3%）之間的差額。
