什么是一揽子贷款(a wrap-around loan)？

环绕贷款是一种抵押贷款，可用于业主融资交易。这类贷款涉及到卖方对房屋的抵押，并增加了额外的增值，以达到总购买价格，必须支付给卖方一段时间。

关键要点

• 环绕贷款是业主融资的一种形式，其中房产的卖方持有未偿还的第一笔抵押贷款，然后由新买家部分偿还。
•  买方没有申请传统的银行抵押贷款，而是与卖方签订抵押贷款协议，新贷款不用于偿还卖方的现有贷款。
• 由于卖方融资方承担了与这两项贷款相关的全部违约风险，因此环绕贷款可能具有风险。

了解全面贷款

环绕贷款所依赖的融资形式通常用于卖方融资交易。环绕贷款具有与卖方融资贷款相同的特征，但它将卖方当前的抵押贷款纳入融资条款。

卖方融资是一种允许买方直接向卖方支付本金的融资。卖方融资交易对卖方来说风险很大，通常需要高于平均水平的首付。在卖方融资的交易中，协议是以详细说明融资条款的本票为基础的。此外，卖方融资的交易不需要提前交换本金，买方直接向卖方分期付款，包括本金和利息。

对卖家来说，打包贷款可能有风险，因为他们承担了贷款的全部违约风险。卖方还必须确保其现有抵押不包括转让条款，该条款要求他们在抵押物所有权转让或抵押物**的情况下全额偿还抵押贷款机构。让渡条款在大多数抵押贷款中都很常见，这通常会阻止打包贷款交易的发生。

环绕贷款的工作原理

环绕贷款建立在业主融资的概念和部署相同的基本结构。当卖方有剩余余额支付房产的第一笔抵押贷款时，在业主融资的交易中使用环绕贷款结构。环绕贷款考虑到卖方现有抵押贷款的剩余余额，按合同规定的抵押贷款利率计算，并增加一个增量余额，以得出总购买价格。

在综合贷款中，卖方的基准利率是以现有抵押贷款的条款为基础的。为了收支平衡，卖方必须至少赚取与贷款利率相当的利息，而贷款利率仍需偿还。因此，卖方可以根据当前条件灵活地协商买方的利率。一般来说，卖家会希望协商可能的最高利率，以便支付第一笔抵押贷款，并在交易中赚取差价。

环绕贷款示例

假设乔伊斯的房子有8万美元的抵押贷款，固定利率为4%。

她同意以12万美元的价格把房子卖给布赖恩，布赖恩付了10%的定金，以7%的利率借了剩余的10.8万美元。

乔伊斯以28000美元（108000美元和她还欠的80000美元之间的差额）赚取7%，加上80000美元抵押贷款余额7%和4%（即3%）之间的差额。