房地產交易通常是一項漫長而有壓力的工作，涉及許多步驟和程式性手續。當你簽署了讓房子歸你的檔案時，你就要關門了，但是在那決定性的一天到來之前，一長串的事情必鬚髮生。這篇文章描述了12個步驟，必須採取的時刻，你的報價被接受，當你得到你的新家的鑰匙。

關鍵要點

• 房地產交易通常在幾周內完成，並有許多活動部分。
• 交易開始於開立一個託管賬戶，結束於在虛線上簽字前的最後一次走查。
• 房地產關閉的複雜性是一個很好的理由聘請律師來指導你透過這個過程。
• 那些已經被預先批准抵押貸款的買家通常能夠更快地成交。

為什麼房貸預審批是個好主意

除非你是一個全現金買家，這是一個好主意，得到預先批准的抵押貸款之前，你開始尋找一個家。雖然預先批准並不是達成交易的必要條件，但大多數賣家希望買家有預先批准函。有一個可以使過程更快，並給你更多的議價能力時，談判。它向賣方表明你有雄厚的資金支援。它還為你提供了一個利率鎖，這意味著你更有可能獲得一個有利的利率。

獲得預先批准的抵押貸款也讓你知道上限，你可以去購買物業。它節省時間和精力，讓你只搜尋房地產，符合你的預算。

最後，抵押貸款預批准給你更多的時間來應對可能的歧視。假設你覺得一個潛在的貸款人歧視你。在這種情況下，您可以從其他渠道尋求融資，併在以後採取法律行動。獲得預先批准可以防止一個有偏見的貸款機構毀掉一筆好交易，推遲你的夢想。

按揭貸款歧視是非法的。

一旦你找到了一個完美的家，買家已經接受了你的報價，以下是你需要採取的步驟來完成交易。

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達成房地產交易的12個步驟

1.開立託管賬戶

第三方代表買方和賣方持有託管賬戶。一個房屋銷售涉及多個步驟採取了一個跨越數周。因此，防止買賣雙方中任何一方受騙的最好辦法就是引入一個中立的第三方。這個第三方可以持有與交易有關的所有資金和檔案，直到一切都解決為止。一旦所有的手續都辦完了，錢和檔案就從代管賬戶轉移到買賣雙方，從而保證了交易的安全。

2.所有權搜尋和保險

產權搜尋和產權保險提供了一種安心和法律保障。他們確保當你購買一處房產時，沒有其他人可以嘗試在以後認領。產權查詢是對公共記錄的檢查，以確定和確認財產的合法所有權，並找出財產上存在的索賠（如果有的話）。如果有任何索賠，他們可能需要解決之前，買方得到的財產。

所有權保險是一種賠償保險，保護持有人免受財產所有權缺陷造成的經濟損失。它保護房地產所有者和貸款人免受留置權、產權負擔或所有權缺陷造成的損失或損害。

3.聘請律師

雖然獲得法律援助是可選的，但最好是在結案檔案上獲得專業的法律意見。其中複雜的行話可能很難理解，即使是受過良好教育的個人。對於一個適當的費用，意見從一個有經驗的房地產律師可以提供多種好處，包括任何潛在的問題暗示在文書工作。

在一些州，你可能需要聘請律師來處理結案。檢查你所在州的法律。

4.協商結算成本

從開立託管賬戶到聘請房地產律師，所有涉及的服務和實體都要花錢。如果你不小心，這些費用會滾雪球般地變成一大筆現金。例如，房屋和害蟲檢查是至關重要的，以防止你購買一個隱藏和昂貴的問題物業。但許多此類服務利用消費者的無知，收取高額費用。即使是合法的關閉服務的費用也可能被誇大。

垃圾費是指貸款人在抵押貸款結束時收取的費用，借款人往往沒有預料到，貸款人也沒有明確解釋。這些費用加起來會是一大筆賬單。垃圾費包括管理費、申請評審費、評估評審費、輔助費、處理費、結算費。

如果你願意直言不諱，堅持自己的立場，你通常可以在收盤前減少或取消垃圾費和其他費用。

5.完成入戶檢查

一個實際的家庭檢查是一個必要的步驟，以發現任何潛在的問題與財產，並得到在其周圍看看。如果你在檢查過程中發現房子有嚴重問題，你將有機會退出交易或要求賣家解決。你也可以讓賣家付錢給你，讓你把它修好（只要你的購買報價包括了房屋檢查的意外開支）。

6.進行有害生物檢查

有害生物檢查與家庭檢查是分開的。它包括一個專家，確保你的家沒有任何破壞木材的昆蟲，如白蟻或木蟻。害蟲對於主要由木質材料製成的財產來說是毀滅性的。許多抵押貸款公司規定，即使是一些小問題也要在你完成交易之前解決。

一個小蟲害可以蔓延到非常具有破壞性和昂貴的修複。木材破壞害蟲可以消除，但你要確保這個問題可以解決一個合理的費用。更好的是，你可以讓賣家付款，併在你完成購買之前清除害蟲。一些州法律上要求進行有害生物檢查，而另一些州則可選擇進行有害生物檢查。

7.重新協商報價

即使您的購買報價已被接受，您也可能需要重新協商價格，以反映檢查顯示的任何必要維修的成本。你也可以保持購買價格不變，但儘量讓賣家支付修理費。即使你是按“原樣”購買房產，詢問也無妨。如果發現賣方無法或不願解決的重大問題，您也可以不受處罰地退出。

8.鎖定利率

利率，包括抵押貸款的利率，可能是不穩定的，並可能發生變化。利率取決於多個因素，如地理區域、物業型別、申請的貸款型別和申請人的信用評分。

如果可能的話，最好提前鎖定貸款利率。這可以防止你受到市場波動的擺佈，這可能會導致利率上升，然後你最終確定你的財產購買。即使加息0.25%，也能大大增加你的月供和還貸時間。

9.消除或有事項

您的房地產報價應取決於以下五點：

• 以不超過你所能負擔的利率獲得融資
• 房屋檢查沒有發現任何重大問題
• 賣方充分披露任何已知的家庭問題
• 有害生物檢查沒有顯示任何重大的侵擾或損壞的家園
• 賣方完成任何商定的修理

此類或有事項必須在購買要約中規定的具體日期前以書面形式予以消除，這一過程稱為主動批准。然而，在某些採購協議中，或有事項須經被動批准（也稱為推定批准）。這意味著，如果你不在規定的期限內提出**，他們就被認為是被批准的。買方必須瞭解審批流程，併在規定日期前採取必要措施。

10.滿足資金需求

你很可能在簽署購買協議時交了定金。定金是向賣方支付的保證金，表明買方對房地產交易的誠意、嚴肅性和真正的興趣。如果買方退後，定金將作為補償交給賣方。如果賣方退後，錢就退還給買方。

要完成您的購買，您必須將額外的資金存入第三方託管。由於最初的定金通常用於支付首付款，因此在交易結束前安排其他各種所需付款至關重要。不這樣做可能會導致銷售被取消，與定金去賣方。此外，在交易破裂之前，您使用的各種服務仍可能收費。

11.最終走查

在你簽署結案檔案之前的最後一步應該是最後一次檢視房產。你要確保自上次上門檢查以來沒有發生任何損壞。您還應該驗證賣家是否完成了所需的修複，並且沒有出現新問題。最後，檢查是否刪除了採購協議中的任何內容。

關閉一套房子可能需要一週到60天，這取決於物業型別以及您是支付現金還是融資購買。

12.理解檔案

文書工作是完成一筆房地產交易的關鍵。儘管有一堆充滿複雜法律術語和行話的檔案，你還是應該自己閱讀。如果你不明白什麼，諮詢房地產律師。你的代理人也將有助於理解任何複雜的法律語言。

雖然你可能會感到壓力的人誰是等著你簽署你的檔案，如公證人或抵押貸款貸款仔細閱讀每一頁，因為罰款印刷可以有一個主要的影響在未來幾年。

特別是要確保利率是正確的，並明確提及所有其他約定條款。更一般地說，將你的結帳成本與你在流程開始時收到的善意估計進行比較。強烈反對任何你認為不合法的費用。

底線

儘管看起來成交過程是一項繁重的工作，但花時間和精力把事情做好是值得的，而不是匆忙地去簽一份你不明白的協議。要提防任何快速成交的壓力。房地產經紀人和其他幫助你的實體會想要他們的削減，但他們不會關心你可能面臨的問題，從長遠來看，從一個糟糕的交易。