向任何一位房地產專業人士詢問投資商業地產的好處，你很可能會引發一場獨白，說這樣的地產比住宅地產更划算。商業地產擁有者喜歡額外的現金流、有利的規模經濟、相對開放的競爭環境、充足的市場、物美價廉的物業管理者，以及從商業地產獲得潛在更大回報的機會。

但是你如何評估最好的效能呢？是什麼把大買賣和小買賣區分開來的呢？

關鍵要點

• 像大多數投資一樣，商業地產的成功始於一個良好的藍圖。
• 熟悉商業房地產市場，它與住宅房地產有什麼不同，哪些方面是相似的。
• 使用多管齊下的方法，幫助找到可用的屬性和得分最好的交易。

1.瞭解知情人所知

要成為商業地產的一員，就要學會像專業人士一樣思考。例如，要知道商業地產的價值不同於住宅地產。商業地產的收入與其可用面積直接相關。個人住宅並非如此。商業地產也會帶來更大的現金流。數學很簡單：例如，多戶住宅的收入要比單戶住宅的收入高。還要知道，商業地產租賃比單戶住宅的租賃時間長。這為更大的現金流鋪平了道路。最後，如果你處在一個緊縮的信貸環境中，一定要帶著現金來敲門。商業地產放貸者希望在他們給貸款開綠燈之前，至少有30%的首付。

2.制定行動計劃

設定引數是商業地產交易的重中之重。例如，問問自己你能付多少錢，然後貨比三家購買抵押貸款，以瞭解在整個抵押貸款期內你能付多少錢。使用像抵押計算器這樣的工具可以幫助你對房屋的總成本做出很好的估計。

要問自己的其他關鍵問題包括：你希望這筆交易能賺多少錢？誰是關鍵人物？有多少租客已經在船上付房租了？你需要租多少地方？

3.學會認清一筆好買賣

頂級房地產專業人士看到一個很好的交易。他們的祕密是什麼？首先，他們有一個退出策略：最好的交易是那些你知道你可以放棄的交易。它有助於有一個敏銳的，土地所有者的眼睛總是尋找損壞，需要修理，知道如何評估風險，並確保打破計算器，以確保財產滿足您的財務目標。

4.熟悉關鍵商業地產指標

評估房地產時使用的常見關鍵指標包括：

• 凈營業收入（NOI）：商業地產的凈營業收入是透過評估該地產第一年的總營業收入，然後減去第一年的營業費用來計算的。你想有積極的NOI。
• 資本化率：房地產的“資本化率”，即資本化率，用來計算產生收入的房地產的價值。例如，一個擁有5個或更多單元的公寓、商業辦公樓和較小的購物中心都是確定資本化率的好選擇。資本化率用於估計未來利潤或現金流的凈現值；這個過程也被稱為收益資本化。
• 現金回報率：依靠融資購買房產的商業地產投資者通常會堅持現金回報率公式來比較競爭房產的第一年業績。現金換現金考慮到投資者不需要100%的現金來購買房產，但也考慮到投資者不會保留所有的凈資產，因為他們必須用其中的一部分來支付抵押貸款。為了揭示現金對現金的情況，房地產投資者必須確定購買房地產所需的投資金額或其初始投資。

5.尋找有動力的賣家

像任何企業一樣，客戶驅動房地產。你的工作是找到他們，特別是那些誰是準備和急於**低於市場價值。事實上，在你找到一筆交易之前，房地產什麼都不會發生，甚至都不重要，這通常伴隨著一個積極的賣家。這是一個有迫切理由低於市場價值**的人。如果你的賣家沒有積極性，他們就不會那麼願意談判。

6.發現鄰裡“農耕”的藝術

評估商業地產的一個很好的方法就是研究它所處的社群，比如去開房，和其他社群的業主交談，尋找空房。

7.用“三管齊下”的方法評估房產

在尋找大買賣時要有適應力。使用網際網路，閱讀分類廣告，並僱用鳥狗找到你最好的財產。房地產鳥狗可以幫助你找到有價值的投資線索，以換取介紹費。

底線

總的來說，尋找和評估商業地產不僅僅是為了耕種社群，獲得一個很好的價格，或者發出煙霧訊號把賣家帶到你身邊。採取行動的核心是基本的人際交流。這是關於與業主建立關係和融洽關係，讓他們在談論好的交易時感到舒服——並與你做生意。