向任何一位房地产专业人士询问投资商业地产的好处，你很可能会引发一场独白，说这样的地产比住宅地产更划算。商业地产拥有者喜欢额外的现金流、有利的规模经济、相对开放的竞争环境、充足的市场、物美价廉的物业管理者，以及从商业地产获得潜在更大回报的机会。

但是你如何评估最好的性能呢？是什么把大买卖和小买卖区分开来的呢？

关键要点

• 像大多数投资一样，商业地产的成功始于一个良好的蓝图。
• 熟悉商业房地产市场，它与住宅房地产有什么不同，哪些方面是相似的。
• 使用多管齐下的方法，帮助找到可用的属性和得分最好的交易。

1.了解知情人所知

要成为商业地产的一员，就要学会像专业人士一样思考。例如，要知道商业地产的价值不同于住宅地产。商业地产的收入与其可用面积直接相关。个人住宅并非如此。商业地产也会带来更大的现金流。数学很简单：例如，多户住宅的收入要比单户住宅的收入高。还要知道，商业地产租赁比单户住宅的租赁时间长。这为更大的现金流铺平了道路。最后，如果你处在一个紧缩的信贷环境中，一定要带着现金来敲门。商业地产放贷者希望在他们给贷款开绿灯之前，至少有30%的首付。

2.制定行动计划

设置参数是商业地产交易的重中之重。例如，问问自己你能付多少钱，然后货比三家购买抵押贷款，以了解在整个抵押贷款期内你能付多少钱。使用像抵押计算器这样的工具可以帮助你对房屋的总成本做出很好的估计。

要问自己的其他关键问题包括：你希望这笔交易能赚多少钱？谁是关键人物？有多少租客已经在船上付房租了？你需要租多少地方？

3.学会认清一笔好买卖

顶级房地产专业人士看到一个很好的交易。他们的秘密是什么？首先，他们有一个退出策略：最好的交易是那些你知道你可以放弃的交易。它有助于有一个敏锐的，土地所有者的眼睛总是寻找损坏，需要修理，知道如何评估风险，并确保打破计算器，以确保财产满足您的财务目标。

4.熟悉关键商业地产指标

评估房地产时使用的常见关键指标包括：

• 净营业收入（NOI）：商业地产的净营业收入是通过评估该地产第一年的总营业收入，然后减去第一年的营业费用来计算的。你想有积极的NOI。
• 资本化率：房地产的“资本化率”，即资本化率，用来计算产生收入的房地产的价值。例如，一个拥有5个或更多单元的公寓、商业办公楼和较小的购物中心都是确定资本化率的好选择。资本化率用于估计未来利润或现金流的净现值；这个过程也被称为收益资本化。
• 现金回报率：依靠融资购买房产的商业地产投资者通常会坚持现金回报率公式来比较竞争房产的第一年业绩。现金换现金考虑到投资者不需要100%的现金来购买房产，但也考虑到投资者不会保留所有的净资产，因为他们必须用其中的一部分来支付抵押贷款。为了揭示现金对现金的情况，房地产投资者必须确定购买房地产所需的投资金额或其初始投资。

5.寻找有动力的卖家

像任何企业一样，客户驱动房地产。你的工作是找到他们，特别是那些谁是准备和急于**低于市场价值。事实上，在你找到一笔交易之前，房地产什么都不会发生，甚至都不重要，这通常伴随着一个积极的卖家。这是一个有迫切理由低于市场价值**的人。如果你的卖家没有积极性，他们就不会那么愿意谈判。

6.发现邻里“农耕”的艺术

评估商业地产的一个很好的方法就是研究它所处的社区，比如去开房，和其他社区的业主交谈，寻找空房。

7.用“三管齐下”的方法评估房产

在寻找大买卖时要有适应力。使用互联网，阅读分类广告，并雇用鸟狗找到你最好的财产。房地产鸟狗可以帮助你找到有价值的投资线索，以换取介绍费。

底线

总的来说，寻找和评估商业地产不仅仅是为了耕种社区，获得一个很好的价格，或者发出烟雾信号把卖家带到你身边。采取行动的核心是基本的人际交流。这是关于与业主建立关系和融洽关系，让他们在谈论好的交易时感到舒服——并与你做生意。