股權剝離是降低房地產資產權益價值的過程，是最古老的資產保護策略之一。從本質上講，它意味著用債務來抵押財產，以至於債權人幾乎沒有或根本沒有可獲得的權益。透過向另一方提出對財產的索賠，所有者保留了對現金流和資產使用的控制權，同時使財產對那些試圖完善任何型別的法律判決的人都沒有吸引力。雖然這是一種看似簡單的方法，但為了確保其有效性，必須滿足某些要求。執行這一戰略的各種方式為業主提供了越來越多的利益。

股權剝離基礎

不要與止贖補救欺詐、股權剝離或抵押混淆，其目的是透過使不動產資產中的股權在債權人眼中失去價值來保護不動產資產的所有權。儘管有許多不同的股權剝離策略，但它們都需要控制房地產資產，而不必持有大量股權。業主希望透過使財產的權益難以獲得或代價高昂，使他們的房屋和其他財產在法律訴訟中免受扣押。想法很簡單：保持對財產的控制和享受，但留給債權人的權益很少或沒有(更多資訊，請閱讀避免止贖騙局。）

同時，與任何型別的資產保護策略一樣，股權剝離必須在需要保護的時間之前執行。在法律程式中執行任何資產規劃策略通常會被**認為是不恰當的。例如，試圖將資產轉入他人名下將被視為欺詐性轉讓，其唯一目的是隱藏資產。

傳統上，最常見的股權剝奪形式（稱為配偶剝奪）是放棄對配偶的所有權，而配偶因經濟原因被起訴的可能性較小。由於離婚對資產的威脅比法律責任更大，這一以前有效的策略已不再使用。

使用直升機

如今，減少扣押可能性的最常見方法是以資產為抵押借款，並給予另一方債務留置權。最常見的借款形式是房屋凈值信貸額度（HELOC）。有了HELOC，貸款人就可以對作為貸款抵押品的財產的權益享有留置權。即使是沒有資金的股權貸款也會大大減少賬面上的股權，而不會給借款人帶來任何重大風險。大多數股票信貸額度不會因為沒有使用這些資金而收取費用，而且設定起來非常便宜（如果不是免費的話）。heloc使債權人獲得財產的實際權益變得更加困難和昂貴，而且往往會阻止債權人啟動法律程式，而不會影響借款人的現金流。

在一塊不動產上放置一個沒有資金的HELOC是任何財產的第一道防線；它還提供了一個資金來源，可用於緊急情況或其他意外的財政義務。如果沒有資金，HELOC不會以所需利息或本金償還的形式增加任何金融風險。由於債權人無法知道實際欠銀行多少錢，這種策略可以有效地阻止一方追討財產，但如果債權人確實決定訴諸**，這種策略的效果就不太好。

第二次抵押貸款

一種更有效，儘管風險更大的保護手段是以HELOC或第二抵押貸款的形式使用有資金的貸款。當貸款獲得資金時，貸款人獲得優先留置權，即對所借金額的股權的債權，該優先留置權取代任何債權人的判決。在這種情況下，財產中的權益實際上被借入的資金減少了，而借入的資金無法透過法律手段收回，這進一步降低了債權人的起訴動機。

使用宅基地豁免

許多州都有宅基地豁免，這限制了債權人為履行財政義務而可以扣押的房屋權益的數額。然而，對大多數人來說，宅基地豁免只會保護一部分房屋的權益價值。例如，一套價值40萬美元的沒有抵押貸款的房子和一套價值10萬美元的住房豁免將使30萬美元的股權面臨潛在的法律索賠。在這種情況下，在房產上保留某種型別的貸款是有意義的，這樣權益就永遠不會超過10萬美元。如果發生了什麼事情，作出了判決，債權人會檢視房產記錄，評估房屋價值，並決定透過昂貴的法律訴訟獲得的收益微乎其微。

然而，為貸款提供資金的問題是雙重的。其一，房地產所有者必須找到一個與房地產投資同樣或更有效的資金用途。其次，業主必須能夠維持貸款，透過每月所需的本金和利息支付，或風險取消抵押品贖回權的貸款人。有許多帳戶的業主剝離他們的財產資本和投資在股市。這一策略在牛市中大受歡迎，在市場長期下跌期間推高了止贖率。在考慮這一策略時，大多數人沒有考慮如何正確使用或投資他們從房產中提取的收益(有關背景資訊，請檢視我們的Investopedia特別功能：次級抵押貸款。）

友好貸款策略

為了降低喪失抵押品贖回權的風險，一些業主從自己認識的人控制的企業或信託機構獲得友好貸款。由於個人關係，業主認為，貸款人不會取消抵押品贖回權的情況下，一段時間的緩慢或不存在的貸款支付。許多友好貸款最終被認為是欺詐性的，因為它們看起來並不真實。

儘管每個司法管轄區都有自己的具體規定，但要透過審查，貸款必須是出於特定的經濟目的，必須有適當的檔案記錄，並且抵押留置權必須備案。更重要的是，還本付息必須按照貸款檔案按時支付。許多為保護財產而發放的貸款被**駁回，因為借款人從未支付或記錄支付抵押貸款。

交叉擔保

交叉抵押是另一種資產保護策略，它阻礙了一項財產的權益，該權益被用作其他多種資產的抵押品。即使它可能沒有一個懸而未決的留置權，它不能被附加，因為它代表著保護其他貸款或擔保的利益。

這就是它的工作原理：假設同一集團擁有的兩家公司擁有財產。1號公司向2號公司提供貸款，並將其財產用作抵押品。然後，公司2利用貸款收益向公司1提供同等貸款，並以其財產作為抵押。由於沒有任何資金流入同一所有權集團之外，這兩處房產都有財產留置權，現在不受債權人的影響。如果1號公司被起訴，並獲得了針對該財產的判決，則後者仍可以使用而無需簽發。

最終，當它被**時，收益被用來償還現有的抵押貸款，使債權人沒有追索權-à-我們的財產。雖然這是一個非常簡單和透明的例子，但往往採用更複雜的結構，利用離岸實體和私人信託，使債權人難以確定真正的所有權或證明交易不是善意的。

房地產有限責任公司

擁有出租房地產是一項高風險的工作。保護資產免受財產所有權和管理權的法律責任是非常困難的。然而，透過使用房地產有限責任公司，業主找到了一種方法來保護他們的其他資產不受房地產活動的影響，反之亦然。透過在單一資產有限責任公司內擁有財產，只有財產本身可以被起訴，從而使其他資產的所有者免受扣押。

由於有限責任公司是一個法人實體，希望起訴所有人的債權人只能追求所有人在有限責任公司中的利益。為了進一步隔離資產，單一資產有限責任公司通常由在內華達州等州註冊的管理有限責任公司控股公司所有，這使得押記令成為攻擊該實體的唯一方式。由於押記令只允許債權人以成員身份介入，他們將永遠不會從管理人處獲得任何收入分配，但會承擔稅務責任；這在經濟上是站不住腳的。有趣的是，大多數基於有限責任公司的策略還建議透過HELOC剝離股權，將資金用於投資或更新其他房地產。

底線

當作為一個深思熟慮和精心設計的計劃的一部分，股權剝離可以是一個非常強大的資產保護工具。它通常最好與其他保護策略一起使用，例如房地產有限責任公司結構，它保護財產和所有者。這些戰略必須考慮到貸款收益的戰略用途，併在需要時提前執行，以避免被**視為欺詐性轉移。與任何資產保護策略一樣，在執行任何貸款或法律檔案之前，應諮詢具有該領域知識的律師(要瞭解更多資訊，請參閱我們的抵押貸款基礎教程。）