關於業主協會的9件事

許多住宅社群都有一個業主協會（HOA）的結構，以幫助保持一個清潔和凝聚力的氣氛在附近。此外，當你在“計劃開發”內購買公寓、聯排別墅或獨棟住宅時，你也可能會遇到HOA結構。...

許多住宅社群都有一個業主協會（HOA）的結構，以幫助保持一個清潔和凝聚力的氣氛在附近。此外，當你在“計劃開發”內購買公寓、聯排別墅或獨棟住宅時，你也可能會遇到HOA結構。

雖然HOA有時會免除房主的一些責任，但它們也會附帶一些房主義務。在你買房成為HOA的一部分之前，以下是你需要知道的，以及你應該問協會和你以及你的家人的問題。

關鍵要點

許多公寓、合作社，甚至一些社群都有由成員居民組成的業主協會（hoa）。
HOA成員從居民中選出，負責維護場地、主保險、社群公用設施以及建築群或社群的整體財務。
大多數HOA會要求所有單位業主每月支付維護費用，也可能要求特別的一次性評估，以支付大量的社群費用。
HOA的細則將明確哪些責任是協會，哪些責任是業主。

計劃開發HOA

進入一個有計劃的開發專案通常需要你加入社群的HOA並支付費用，以幫助維護公共區域、共享結構和外部環境。會員資格還約束您遵守協會的契約、條件和限制（CC&R）。這些規則可能會挫敗你擁有一個紫色前門的夢想，比如說，或者把你的房車留在車道上的夢想，因為CC&R通常包括關於你家的外觀和你可以停在外面的車輛的規定。

應用微觀經濟學家懷亞特G.的一項資料分析顯示，從統計學上講，美國人有五分之一的機會住在屬於HOA的房子裡。克拉克。自從克拉克（Clarke）在2017年提出這一估計以來，擁有HOA的房地產價格進一步飆升。

有計劃的發展生活對你來說是一個好的選擇嗎？如果有的話，哪一家有最適合你的HOA？這些問題的答案不僅取決於你的財務狀況，還取決於你對共享便利設施的熱情、對規章制度的容忍度以及對自治的舒適度，因為大多數HOA都是由生活在開發區的志願者監督的。

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處理業主協會的9個小貼士

1.收費範圍廣

Trulia利用美國社群調查記錄進行的一項研究發現，2015年，HOA的月平均費用為331美元。平均費用從密歇根州沃倫的218美元低至紐約市的571美元高。特魯利亞發現，在較老的建築和綜合樓中，總的來說，單位較多的建築的會費通常較高。

亞利桑那州格倫代爾市RE/MAX Professionals的房地產經紀人Nate Martinez說，樓盤便利設施的數量和大小也會影響房價，而且有一個俱樂部和高爾夫球場可能徵收比提供最低限度的安全和只有一個適度的公共區域更高的費用。

由於建築面積、位置和朝向的不同，即使在一個開發區內，費用也會有所不同，所有這些都會影響到物業需要多少維護。

大多數多重掛牌服務（MLSs）在房地產掛牌中包括HOA費用。馬丁內斯表示，這應該可以確保你可以透過REMAX.com、Zillow.com、Realtor.com和其他上市網站訪問這些資訊。

您還應該瞭解隨著時間的推移，費用增加的頻率以及增加的幅度。如果可以，請獲取過去10年按年度列出的HOA會費歷史記錄。馬丁內斯說，HOA的費用通常不超過每年增加一次。根據馬丁內斯的經驗，HOA的增長通常是提前三到五年制定的，使用對未來公用事業、勞動力、維護等成本的估計。

檢查這些投影是否可用。因為這隻是估計，馬丁內斯建議你也檢查一下根據HOA的規章制度每年允許增加的費用數額。在一個新的綜合體中，這項研究有助於確定初始HOA費用是否有吸引力，甚至是人為地低估了價格，以吸引房主，並且隨著時間的推移，費用可能會大幅增加，以彌補收入和成本之間的差距。

或者，相反的情況也可能是這樣的，即新開發專案的HOA費用實際上可能會隨著時間的推移略有下降，因為開發專案中增加了更多的房屋，並且有更多的業主可以分擔HOA的固定成本。

2.你得到的也不盡相同

西雅圖re/MAX-on-Market的經紀商約翰•曼寧（johnmanning）表示，當你在一個管理型社群買房時，你實際上是在購買一堆法律義務和權利，以及實際的居住空間。HOA負責的確切權利、服務和便利設施的範圍可能與所收取的費用一樣廣。”一個有大門的社群可能會把大門維護作為房主之間的唯一協議，或者可能會有一個HOA，有一個合法的許可權來管理更多的東西，”他說。

看看什麼是包括（和不包括）將影響你的家庭財務狀況。例如，你需要為撿垃圾付費嗎？包括水電費嗎？哪一個？有線和/或網際網路服務怎麼樣？

請記住，無論你是否使用娛樂設施，你都要為額外津貼買單。找出便利設施的時間，如游泳池和網球場，以確定它們是否符合你的時間表。如果你認為你想與朋友或家人共享這些設施，請檢視與客人使用相關的規則和費用。

將費用及其包含項和排除項與該地區其他開發專案的費用進行比較，特別是那些已經在候選名單上的專案。”如果你想知道你所在地區的HOA範圍，最好的資源是透過一個專業的房地產經紀人，他對業主協會很瞭解，”經紀人曼寧說。

3.可能需要額外費用

HOA可以採用幾種財務管理方法中的一種。這些選擇尤其影響it如何為意外開支和資本投資（如更換HVAC系統）提供資金。

西雅圖RE/MAX-on-Market的經紀商經理約翰曼寧（johnmanning）表示，“一些協會傾向於手頭有大量現金儲備，以履行出現的維護、法律或管理義務。另一些則收費較低，依賴於在HOA費用之外徵收的特別評估基金—這些徵稅類似於地方**有時徵收的稅收評估。

評估方法是這樣的：當出現重大費用時，如更換屋頂或電梯，而HOA的儲備金又沒有足夠的資金支付時，協會可能會向每位房主收取一筆特別的評估費用。這些稅款可能要幾千美元。

根據曼寧的說法，儲備基金的規模不僅取決於HOA的做法，還取決於建築的年齡、條件和便利設施。開發專案通常為維修和資本投資制定多年計劃，包括其年度費用和需要支出時儲備基金的預期餘額。

要求檢視這些檔案，特別註意所需支出與儲備基金餘額的吻合程度。在仔細研究這些電子錶格時，專業幫助是很有價值的。曼寧說，他的公司的目標是“讓客戶與一位分析（發展）財務狀況的專家——註冊會計師討論財務報表。”

HOA應該能夠提供這樣一份清單。也要問，未來是否計劃進行任何特別評估。請註意，規模經濟可能意味著，在成員眾多的HOA中，特定資本支出的特別評估可能較小，而在較小的HOA中，類似的支出將有較少的房主為其提供資金。

4.費用和您的抵押批准

當你考慮在一個有計劃的開發專案中購買房產時，你當然會把HOA費用的影響考慮到你的整體財務中。未來的抵押貸款貸款人也將如此。

與房產稅一樣（順便說一句，在大多數開發專案中，房產稅不包括在HOA費用中），銀行在決定你能負擔多少抵押貸款時，會考慮你每月的HOA費用。因此，當你在房產之間做決定的時候，你可能會與惱人的權衡做鬥爭。較高的HOA費用可能會讓你有一個較小的批准金額花在你的房子相比，選擇一個替代物業低或沒有費用。

有趣的是，收費並不一定會降低房產的價值；如果有的話，有相反的證據。微觀經濟學者克拉克的研究發現，在房屋面積和位置相等後，屬於HOA的房產的平均售價比不屬於HOA的房產高出4%。他發現，當房子和開發專案是新的時，溢價最高；它隨著年齡的增長而衰退。

你的潛在貸款人可以提供按揭付款數字，你應該已經有物業稅和HOA費用數字。如果你剛剛開始你的房屋搜尋，還沒有與任何貸款人的關係使用一個線上抵押計算器來估計可能的抵押貸款支付的本金你正在尋找，並輸入其他相關資訊，包括你的計劃首付。

再說一次，與你交談的任何貸款人都可以提供這一點。或者，許多線上抵押計算器，包括我們連結到上面的，也允許您要求報價從抵押貸款貸款人的利率和最高批准金額。

5.契約計算

由於任何特定HOA的規則和規定可能是獨特的，因此不要依賴二手資訊或其他開發專案的過去經驗來瞭解HOA的規則和約定是什麼。好好想想你是否能和他們一起生活。

如果您在HOA的網站上找不到CC&Rs，請您的房地產代理為您購買或透過直接聯絡HOA獲得。一定要檢查檔案是否是最新的，然後再進行太多的購買過程。

你會發現你受到的限制比你想象的要多。除了控制門的顏色等，CC&Rs可能會限制你的草能長到多高，你是否能種植或移除樹木，你可以在街道上或車道上停放哪種型別的車輛（例如，禁止停車的房車並不少見），柵欄能有多高，以及你可以在臨街窗戶上使用哪種型別的覆蓋物。

如果環境友好的生活是個人的優先事項，檢查衛生組織的綠色規定，從什麼可以種植在你的家周圍，以及如何保持植被。

例如，一些HOA不允許乾草，這是一種對乾旱氣候環境友好的景觀美化形式，可能會限制你種植的任何花園的大小和組成。這些規定還可能規定使用特定的肥料、殺蟲劑或灑水系統來維護庭院，並禁止使用堆肥堆和太陽能電池板等。

檢查任何語言，可能會阻止你，甚至只是複雜，出租你的財產。什麼被認為是習慣性的取決於司法管轄權。”在西雅圖地區，禁止短期[度假]租房是很常見的。HOA有興趣限制非自有住房的比例，因為抵押貸款機構可能不願意對高出租率的建築放貸，”曼寧說。

6.衝突管理

與任何社群一樣，在規劃的開發區內也會產生分歧，有時會因為某些居民違反規則而產生分歧。在購買之前，先瞭解一下規則是如何制定和執行的，以及對違反規則者的處罰。

製裁可以很嚴格。在某些HOA中，結果可能包括被罰款或起訴，或讓HOA對您的房屋設定留置權。請特別註意HOA是否可以因未支付HOA費用或因CC&amp；導致未支付罰款而取消您的財產贖回權；R違規。

詢問解決任何衝突的過程，以及HOA如何管理規則的增補或修訂。

要求提供一份清單或其他說明協會必須解決的衝突和違反規則的情況。如果這些資訊沒有詳細的訴訟，問問那些。一定要檢查任何過去，現在，或懸而未決的訴訟，其中HOA涉及。此外，還要審查任何此類案件的結果。

7.hoa的聲譽

由於該協會本質上是一個超地方**的社群，它付出了研究誰經營它，以及如何以及這些人一起運作。

由社群居民監督HOA是很常見的，他們擔任志願者的職務，並由協會成員選舉產生。然而，有些協會完全由專業人士管理。如果一傢俬人公司管理著HOA，在你購買之前先調查一下它的聲譽。如果HOA有一些員工，或是外包任務的公司，詢問這些實體和他們所做的工作。

如果可以的話，你可以和一些現在的業主談談，最好是那些不在HOA董事會，並且已經在這棟樓裡住了好幾年的業主。董事會是如何運作的？意見分歧通常是以文明和建設性的方式處理的嗎？警惕頻繁的，甚至是永久的戲劇的跡象。與其他一些管理機構一樣，hoa也會受到利己主義、權力遊戲和小政治的阻礙。

安排時間與HOA主席交談，瞭解您是否希望此人代表您就發展做出決定。也要問總統，居民對董事會服務的興趣：這樣做的動機高嗎，還是相對冷漠？這段對話也可能激勵你（或不）有一天自己在董事會任職，這一舉動需要你當選，併為新的職責放棄一些空閑時間。

8.遵守hoa

不要指望得到適當的提醒，以任何揮之不去的問題之間的協會和目前的業主的房子，你的利益。如果不及時詢問這些問題，可能會導致您在佔有財產時繼承這些問題。

一些潛在的問題可能是顯而易見的，如死的或雜草叢生的景觀或剝落的油漆。相反，業主是否在未經HOA批准的情況下對物業進行了外部改善或其他變更？如果這些變化不符合規定，如果你擁有房產，你會怎麼樣？你可以強迫店主在銷售協議中解決問題，或者在成交時提供現金。

9.保險責任

與財產所有權一樣，計劃開發區內的保險條款也可以劃分，HOA涵蓋一些危險或區域，房主負責其他危險或區域。

這些通常是由州法律規定的。例如，在佛羅裡達州，公寓HOA必須為所有公共財產投保，包括建築物的每一部分，直至一個單元未完工的乾牆。同時，房主負責為其單位內的所有個人財產投保，包括電器、地板、櫥櫃、窗飾等。

檢視你將要居住的州的法律，以瞭解需求的精確劃分。確認你考慮的房產的HOA符合這些要求。

如果您考慮在易發生重大自然災害（如洪水、地震、暴風雪、野火、龍卷風或颶風）的地區購買公寓或聯排別墅，巨災保險尤為重要。”在太平洋西北部，地震保險是非常普遍的（在計劃中的開發），雖然不是必需的，”曼寧說。

檢查HOA是否提供額外的保險範圍作為在開發區內擁有的額外津貼。”[A] 曼寧說，前瞻性的HOA可以透過這種方式使公寓樓更具吸引力。他們可能會增加“地震和其他型別的危險保險，[這]將反映在業主的HOA費用中。”當然，你應該確認這種額外的保險範圍是否也擴充套件到業主的法律責任領域，或者只擴充套件到HOA許可權範圍內的領域。