投資租賃房地產可以為投資者提供穩定的收入來源，包括抵押貸款，同時每月提供一些額外的利潤；當這類房產最終售出時，投資者將獲得巨額暴利。但這些拋售事件可能引發重大的長期資本利得稅負債。

舉個例子：如果你是已婚人士，且應納稅所得額在8萬美元到49.66萬美元之間，那麼稅率為15%。如果你的應納稅所得額在49.66萬美元或以上，那麼資本利得率將提高到20%。

關鍵要點

• **出租房產可以為投資者賺取巨大的利潤，但也可能導致巨大的資本利得稅負擔。
• 如果您是已婚人士，且應納稅所得額在8萬美元至49.66萬美元之間，則資本利得稅率為15%。
• 減少資本利得稅的方法有很多種，包括稅收損失收集、使用稅法第1031條以及將您的租賃房產轉換為您的主要居住地。

如果一對已婚夫婦同時申報的應納稅所得額為28萬美元，資本利得為10萬美元，那麼**出租房產所得的利潤所需繳納的稅款將達到1.5萬美元。幸運的是，有一些方法可以儘量減少這種資本利得稅。本文介紹了三種最有效的方法。

盈虧相抵

• 它是什麼： 稅收損失收穫
• 它是為誰準備的：任何在特定納稅年度有資本損失的人
• 你得到的是：從出租房產銷售中獲得的資本收益中減去這些損失的能力

稅收損失收集描述了透過將銷售所得與另一項投資的損失配對，在**租賃房產時減少稅收風險的過程。如果投資者持有的投資已經失去了價值（未實現的損失），並決定在同一年以損失**資產作為出租房產銷售的收益（已實現的損失），這可以是一種稅務規劃策略。儘管這種減稅策略主要用於抵消股票投資的收益，但越來越多的人將其應用於出租房地產銷售。

例如，假設一個投資者在本年度透過**一套出租公寓賺了5萬美元。她在股市也有75000美元的未實現虧損。她可以選擇拋售一部分股票，實現5萬美元的虧損，以完全抵消5萬美元的資本利得。

利用稅法第1031條

• 它是什麼： 美國國稅局第1031條“同類”交易
• 它是為誰準備的：任何人都可以將出租房產銷售的收益再投資於新的房地產
• 你得到的是：推遲部分或全部資本收益稅的能力

房地產投資者可以根據《稅法》第1031條推遲繳納資本利得稅，該條允許他們在購買“同類”房產的同時**租賃房產，並且只有在交易完成後才納稅。從法律上講，“同類”一詞的定義很寬泛。投資者不需要將一套公寓換成另一套，也不需要將一項業務換成另一項業務。只要這兩處房產都是能產生收入的出租單元，它們就是公平的遊戲。

但這種方法的時機很關鍵，因為投資者只有45天的時間來確定潛在的置換房地產，他們必須在180天內正式關閉。如果納稅申報表在180天期限之前到期（延期），投資者必須更快地關閉。逾期者必須就**原租賃房產全額繳納資本利得稅。

把你租的房子變成你的主要住所

• 它是什麼：將租賃物業轉換為主要住宅
• 是為誰準備的：任何能改變信仰的人 租來的房子變成了他們的主要住所
• 你得到的是：從稅收中排除50萬美元資本收益的能力

賣掉你所住的房子比賣掉出租的房產賺取利潤更有稅收優惠。美國國稅局第121條規定，如果單身，人們可以從**其主要居所中扣除高達25萬美元的利潤；如果已婚，則可以扣除高達50萬美元的利潤。要獲得資格，投資者必須擁有至少5年的住房，並且必須在這5年中至少居住2年。作為個人住所的年份不必是連續的。因此，一些投資者選擇將租賃房產轉換成他們的主要住宅。

扣除額取決於該物業用作租金的時間與用作主要住宅的時間。此外，納稅人不得排除先前可歸因於折舊扣除的收益部分。這被稱為折舊回收，具體到租賃物業，以前作為折舊扣除額的金額按25%的回收率徵稅。

底線

資本利得稅可以從你的租賃房地產銷售中獲得相當大的利潤，達到你收入的15%或20%。幸運的是，資本利得避稅和延期策略可以幫助減輕這一負擔。一如既往，諮詢稅務專業人士的意見，具體到您自己的租賃物業的情況。