投资租赁房地产可以为投资者提供稳定的收入来源，包括抵押贷款，同时每月提供一些额外的利润；当这类房产最终售出时，投资者将获得巨额暴利。但这些抛售事件可能引发重大的长期资本利得税负债。

举个例子：如果你是已婚人士，且应纳税所得额在8万美元到49.66万美元之间，那么税率为15%。如果你的应纳税所得额在49.66万美元或以上，那么资本利得率将提高到20%。

关键要点

• **出租房产可以为投资者赚取巨大的利润，但也可能导致巨大的资本利得税负担。
• 如果您是已婚人士，且应纳税所得额在8万美元至49.66万美元之间，则资本利得税率为15%。
• 减少资本利得税的方法有很多种，包括税收损失收集、使用税法第1031条以及将您的租赁房产转换为您的主要居住地。

如果一对已婚夫妇同时申报的应纳税所得额为28万美元，资本利得为10万美元，那么**出租房产所得的利润所需缴纳的税款将达到1.5万美元。幸运的是，有一些方法可以尽量减少这种资本利得税。本文介绍了三种最有效的方法。

盈亏相抵

• 它是什么： 税收损失收获
• 它是为谁准备的：任何在特定纳税年度有资本损失的人
• 你得到的是：从出租房产销售中获得的资本收益中减去这些损失的能力

税收损失收集描述了通过将销售所得与另一项投资的损失配对，在**租赁房产时减少税收风险的过程。如果投资者持有的投资已经失去了价值（未实现的损失），并决定在同一年以损失**资产作为出租房产销售的收益（已实现的损失），这可以是一种税务规划策略。尽管这种减税策略主要用于抵消股票投资的收益，但越来越多的人将其应用于出租房地产销售。

例如，假设一个投资者在本年度通过**一套出租公寓赚了5万美元。她在股市也有75000美元的未实现亏损。她可以选择抛售一部分股票，实现5万美元的亏损，以完全抵消5万美元的资本利得。

利用税法第1031条

• 它是什么： 美国国税局第1031条“同类”交易
• 它是为谁准备的：任何人都可以将出租房产销售的收益再投资于新的房地产
• 你得到的是：推迟部分或全部资本收益税的能力

房地产投资者可以根据《税法》第1031条推迟缴纳资本利得税，该条允许他们在购买“同类”房产的同时**租赁房产，并且只有在交易完成后才纳税。从法律上讲，“同类”一词的定义很宽泛。投资者不需要将一套公寓换成另一套，也不需要将一项业务换成另一项业务。只要这两处房产都是能产生收入的出租单元，它们就是公平的游戏。

但这种方法的时机很关键，因为投资者只有45天的时间来确定潜在的置换房地产，他们必须在180天内正式关闭。如果纳税申报表在180天期限之前到期（延期），投资者必须更快地关闭。逾期者必须就**原租赁房产全额缴纳资本利得税。

把你租的房子变成你的主要住所

• 它是什么：将租赁物业转换为主要住宅
• 是为谁准备的：任何能改变信仰的人 租来的房子变成了他们的主要住所
• 你得到的是：从税收中排除50万美元资本收益的能力

卖掉你所住的房子比卖掉出租的房产赚取利润更有税收优惠。美国国税局第121条规定，如果单身，人们可以从**其主要居所中扣除高达25万美元的利润；如果已婚，则可以扣除高达50万美元的利润。要获得资格，投资者必须拥有至少5年的住房，并且必须在这5年中至少居住2年。作为个人住所的年份不必是连续的。因此，一些投资者选择将租赁房产转换成他们的主要住宅。

扣除额取决于该物业用作租金的时间与用作主要住宅的时间。此外，纳税人不得排除先前可归因于折旧扣除的收益部分。这被称为折旧回收，具体到租赁物业，以前作为折旧扣除额的金额按25%的回收率征税。

底线

资本利得税可以从你的租赁房地产销售中获得相当大的利润，达到你收入的15%或20%。幸运的是，资本利得避税和延期策略可以帮助减轻这一负担。一如既往，咨询税务专业人士的意见，具体到您自己的租赁物业的情况。