隨著1913年所得稅的出臺，抵押貸款利息稅的減免成為了數百萬美國房主最喜歡的稅收減免。 在這裡，我們看看這一扣除背後的現有規則，以及2017年12月稅收立法帶來的新變化。

扣款：誰有資格

在大多數情況下，如果房主滿足以下要求，則可以從美國聯邦稅中扣除達到一定貸款水平的所有抵押貸款利息：

• 他們提交1040表格，併在附表A中列出扣除額。
• 他們對貸款負有法律責任- 如果你償還別人的貸款，就不能扣除利息。
• 他們付了一套合格住房的房款。

收購債務與股權債務：巨大的稅收差異

當然，因為扣除額是由**監管的，所以規則從來不像乍一看看上去那麼簡單。有兩種型別的債務可以產生免稅利息。首先是為了購買、建造或改善你的房子而欠下的債務。這類債務被稱為“收購債務”。第二類債務是出於其他目的而產生的債務，被稱為“股權債務”，因為它利用了你財產的權益。自2017年12月透過新的稅收立法以來，這種區別變得尤為重要（參見共和黨稅收法案對您的影響）。

該法案包括借款人可從抵押貸款和房屋凈值債務中扣除的利息金額的重大變化，使得只有75萬美元或以下的貸款才可扣除利息。此外，對於不用作購置債務的房屋凈值貸款的規定也發生了變化，例如，用於支付醫療或大學費用，而不是翻修房屋。 這裡有一些細節。

• 1987年10月13日後至2017年12月16日， 債務：1987年10月13日之後購買、建造或改善住房的抵押貸款的利息，只有在所有抵押貸款（包括任何祖父母債務）的總債務達到100萬美元或以下，以及已婚夫婦單獨申報的50萬美元或以下時，才可全額扣除。
• 2017年12月16日後至2025年12月31日，債務：購買、建造或改善住房的新抵押貸款的利息只有在所有抵押貸款的債務總額達到75萬美元和50萬美元或以下（已婚夫婦單獨申請）時才能完全扣除(還包括：根據在2017年12月16日之前生效的具有約束力的合同提供的貸款，只要購房結束 2018年4月1日之前）。 舊貸款的利息——以及此類舊貸款的新再融資——仍可扣除100萬美元。
• 1987年10月13日後至2017年12月16日的房屋凈值債務： 二次抵押貸款利息 (（或房屋凈值信貸額度）以購買、建造或改善住房以外的其他原因獲得的貸款總額必須為10萬美元或以下（已婚夫婦），單身或已婚夫婦單獨申請的貸款總額必須為5萬美元或以下。它們的總價值也必須小於你房子的公平市場價值減去所有祖傳債務和1987年10月13日之後的抵押貸款債務的價值。
• 1987年10月13日後至2017年12月16日的房屋凈值債務：  二次抵押貸款利息 (或房屋凈值信貸額度）採取的原因以外的購買，建設或改善你的家是不扣除的。這是真的。即使 如原貸款於2017年12月16日前發放，有效期至 2025年12月31日。然後，理論上，貸款規則將恢復到1987年後的規則。。

如果你能遵循這一邏輯而不感到困惑，那麼到目前為止你的狀態還不錯——但現在還不要開始你的演繹。還有其他規定。即使你有資格根據上述標準扣除，你不能採取扣除，除非你的抵押貸款被列為擔保債務，這意味著你的房子必須作為抵押品的債務。如果是無擔保債務，則視為個人貸款，利息不可扣除。

“家”的定義

你需要跨越的下一個障礙是確保你的房子是“合格的房子”。為了滿足這個定義，房子必須有睡覺、做飯和廁所設施。符合此定義的專案可以包括您的主要住所、第二套住房、公寓、移動住房、房屋拖車或船。

如果你的房子是第二套房子，你只能從第二套房子中扣除利息。您必須在一年中至少14天內使用該物業。如果你的第二套房子是出租房，你必須在出租房的10%以上使用它。如果您的租賃物業不符合這些標準，則利息不能列在附表A中，而必須列在附表E中。

再融資

近年來，不斷下降的利率鼓勵房主為抵押貸款再融資。再融資提供了一個機會，以減少每月按揭付款，減少貸款期限，或兩者兼而有之。當再融資在不承擔額外債務的情況下完成時，抵押貸款產生的所有利息仍然可以免稅。當房主把他們的房子當作存錢罐，再融資以獲得股權來產生消費資金時——也就是說，除了購買、建造或改善他們的房子之外——1987年10月13日之後的房屋產權債務，規則適用：你只能扣除10萬美元或更少的利息，等等，這取決於你的稅務狀況(更多資訊，請閱讀何時（何時不）為抵押貸款再融資。）

向國稅局證明

如果美國國稅局進行審計，您需要一份1098表格，抵押貸款利息表，該表應由持有您抵押貸款的公司每年提供。如果您向個人支付抵押貸款，除了支付利息外，您還需要提供抵押貸款持有人的姓名、社保號碼和地址。 (進一步閱讀，請參閱IRS審計。）

底線

住房抵押貸款利息稅扣除是珍惜業主和鄙視所得稅改革的支持者。統一稅的倡導者贊成取消這種扣除，多年來，美國兩黨議員一直在討論各種稅收改革方案，這些方案通常涉及取消抵押貸款利息稅扣除。在2017年的稅收法案中，它確實以減少的形式存在。接下來會發生什麼還有待觀察

要瞭解更多資訊，請檢視瞭解抵押貸款支付結構。