如果你擁有自己的房子，並且年滿62歲，反向抵押貸款提供了一個機會，可以將你的部分房屋凈值轉換成現金。在最基本的條件下，反向抵押貸款可以讓你在你的房子裡的權益貸款，你不必償還貸款在你的一生，只要你住在家裡，並沒有賣掉它。...
如果你擁有自己的房子，並且年滿62歲，反向抵押貸款提供了一個機會，可以將你的部分房屋凈值轉換成現金。在最基本的條件下，反向抵押貸款可以讓你在你的房子裡的權益貸款，你不必償還貸款在你的一生，只要你住在家裡，並沒有賣掉它。
如果你想增加可用的錢來為你的退休提供資金，但是不喜歡貸款還款的想法，反向抵押貸款是一個值得考慮的選擇。然而，也有一些風險、成本和陷阱需要註意。
關鍵要點
- 反向抵押貸款允許老年房主將他們的房屋凈值轉換成現金。
- 房屋作為抵押物，只有房主搬家或去世時才需要償還。
- 存在幾種型別的反向抵押，針對不同的目的或目標進行最佳化。
- 對於如何從反向抵押貸款中獲得資金，也有幾種不同的選擇。
它們的工作原理
在反向抵押貸款中，貸款人根據房屋價值的百分比向房主付款。當房主死亡或搬出房產時，可能會發生以下三種情況之一：
- 房主或繼承人可以賣掉房子來償還貸款。
- 房主或繼承人可以再融資現有的貸款，以保持家園。
- 貸款人可以被授權**房屋以結清貸款餘額。
雖然有幾種型別的反向抵押貸款，包括私人貸款人提供的反向抵押貸款，但它們通常具有以下特點：
- 老年房主的貸款金額比年輕的房主要大。更昂貴的房子有資格獲得更大的貸款。
- 反向抵押必須是對房子的主要債務。其他貸款人必須償還或同意將貸款從屬於主要抵押權人。
- 融資費用可計入貸款成本。
- 如果房屋所有人不維護財產，不保被保險財產，未支付，貸款人可以要求還款 財產稅，申報 破產、遺棄財產或欺詐。如果房屋被譴責，或者房屋所有者在房產所有權上增加新的業主，轉租全部或部分財產，更改物業的分割槽分類，或對該物業額外貸款，貸款人也可以要求還款。
按揭貸款歧視是非法的。
hecm貸款
反向抵押貸款從20世紀60年代開始出現，但最常見的反向抵押貸款是聯邦保險的房屋凈值轉換抵押貸款（HECM）。這些抵押貸款於1989年首次提供，由美國住房和城市發展部（HUD）提供。
HECM是聯邦**發行的唯一的反向抵押貸款，它限制了借款人的成本，並保證貸款人將履行義務。HECMs的主要缺點是最高貸款額是有限的。
非hecm貸款
非HECM反向抵押貸款可從各種貸款機構獲得。這些反向抵押貸款的主要優點是，它們提供的貸款金額高於HEMC限額。非HECM貸款的一個缺點是，它們沒有聯邦保險，而且比HECM貸款要貴得多。
年貸款總成本
雖然HECM按揭的利率是由**設定的，並且HECM貸款的發放成本僅限於房屋價值的2%，但貸款的總成本仍可能因貸款人而異。此外，在尋找貸款人時，借款人必須考慮第三方結算成本、抵押貸款保險和服務費。
為了幫助借款人比較抵押貸款成本，《聯邦真實貸款法》要求抵押貸款提供者以年度總貸款成本（TALC）的形式向借款人披露成本。比較不同供應商的貸款時使用此數字；只要記住，反向抵押貸款的實際成本將在很大程度上取決於所選擇的收入選擇。
收入選擇權
HECM反向抵押貸款提供了最廣泛的創收選擇，包括一次性付款、信貸額度、每月現金預付款，或這些的任何組合。
信貸額度可能是HECM貸款最有趣的特徵，因為借款人可獲得的資金量隨著時間的推移會隨著利息的增加而增加。非HECM貸款提供的收入選擇較少。
利率
HECM反向抵押貸款的利率與一年期美國國債利率掛鉤。借款人可以選擇一個每年都可以改變的利率，也可以選擇一個每月都可以改變的利率。
一年期可調整利率的變化率與一年期美國國庫券利率的任何增減率相同。該年可調利率上限為每年2%或貸款期限內的5%。每月可調利率抵押貸款（ARM）的開始利率低於ARM，並每月調整。它可以在貸款期限內上浮或下浮10%。
反向抵押貸款如何發揮作用：一個案例研究
在70歲及以上擁有信用卡的老年人中，幾乎有一半的人每月都沒有付清餘額，但反向抵押貸款可以幫助解決這個問題。
研究人員Stephanie Moulton、Donald Haurin、美國《密歇根社會養老保險管理局》在2016年9月公佈了一份工作檔案，該論文由美國社會保障局資助，並於2016年9月公佈。塞繆爾·多迪尼和馬克西米蘭·D。Schmeiser發現，當老年人辦理反向抵押貸款時，迴圈信用卡債務會減少。
喪失抵押品贖回權和拖欠債務的情況也變得不那麼常見，至少在反向抵押貸款取消後的三年內是這樣。在辦理反向抵押貸款前兩年經歷信貸衝擊的老年人受益最大(研究人員將“信用衝擊”定義為信用評分下降25分或更多。）這些老年人可能因為他們的信用而沒有資格申請其他型別的房屋凈值貸款；申請反向抵押貸款的資格並不取決於高階職員的信用評分。
研究發現，反向抵押貸款借款人減少他們的信用卡債務比借款人誰採取了其他型別的房屋凈值貸款（封閉式房屋凈值貸款，房屋凈值信貸額度（HELOCs）和套現再融資）。反向抵押貸款提供的預付款和每月增加的現金流幫助老年人償還了他們的信用卡債務。
根據這項研究，最初使用反向抵押貸款提取1萬美元的老年人，在借了這筆錢後的第一年，他們的信用卡債務減少了2364美元。額外的借款使額外的債務償還減少到最低限度：每提前提取1萬美元，老年人就再償還166美元，而反向抵押貸款產生的每月現金流每增加100美元，老年人全年就再償還45美元的債務。
值得註意的是，這項研究涵蓋了2008年至2011年期間辦理反向抵押貸款的借款人，這是近期金融史上一個獨特的不穩定時期。在經濟繁榮時期進行的類似研究可能會有不同的發現。
考慮將反向抵押貸款作為解決信用卡債務的方法的老年人應該評估他們將在反向抵押貸款費用和利息中損失的房屋凈值的金額是否值得以他們將節省的信用卡利息的金額來衡量。這是一個複雜的計算，最好由會計師或財務規劃師來完成。反向抵押貸款顧問可能沒有足夠的知識來回答這個問題。
底線
對你的房子貸款是一個大決定，將影響你目前的財務狀況和遺產，你留給你的繼承人。其中涉及大量成本，包括貸款發放、服務和利息。
你還需要記住，反向抵押貸款，你的債務隨著時間的推移，由於貸款利息增加。如果你改變了對貸款的想法，或者由於健康原因需要搬出房產，房產**所得將用於償還反向抵押貸款。根據貸款規模和房產價值的不同，還清貸款後可能所剩無幾。
在申請反向抵押貸款之前，你應該徹底研究這個問題，比較各種貸款機構的成本，並閱讀所有披露檔案。雖然投資反向抵押貸款的收益通常是不可取的，因為需要收回貸款成本加上利息，反向抵押貸款的收入可能會提供一個機會，重新調整投資組合的其他要素。在承擔抵押貸款之前，考慮反向抵押貸款將提供的現金流，並審查這一新的收入來源將對您的整體投資策略產生的影響。
