如果你拥有自己的房子，并且年满62岁，反向抵押贷款提供了一个机会，可以将你的部分房屋净值转换成现金。在最基本的条件下，反向抵押贷款可以让你在你的房子里的权益贷款，你不必偿还贷款在你的一生，只要你住在家里，并没有卖掉它。

如果你想增加可用的钱来为你的退休提供资金，但是不喜欢贷款还款的想法，反向抵押贷款是一个值得考虑的选择。然而，也有一些风险、成本和陷阱需要注意。

关键要点

• 反向抵押贷款允许老年房主将他们的房屋净值转换成现金。
• 房屋作为抵押物，只有房主搬家或去世时才需要偿还。
• 存在几种类型的反向抵押，针对不同的目的或目标进行优化。
• 对于如何从反向抵押贷款中获得资金，也有几种不同的选择。

它们的工作原理

在反向抵押贷款中，贷款人根据房屋价值的百分比向房主付款。当房主死亡或搬出房产时，可能会发生以下三种情况之一：

1. 房主或继承人可以卖掉房子来偿还贷款。
2. 房主或继承人可以再融资现有的贷款，以保持家园。
3. 贷款人可以被授权**房屋以结清贷款余额。

虽然有几种类型的反向抵押贷款，包括私人贷款人提供的反向抵押贷款，但它们通常具有以下特点：

• 老年房主的贷款金额比年轻的房主要大。更昂贵的房子有资格获得更大的贷款。
• 反向抵押必须是对房子的主要债务。其他贷款人必须偿还或同意将贷款从属于主要抵押权人。
• 融资费用可计入贷款成本。
• 如果房屋所有人不维护财产，不保被保险财产，未支付，贷款人可以要求还款 财产税，申报 破产、遗弃财产或欺诈。如果房屋被谴责，或者房屋所有者在房产所有权上增加新的业主，转租全部或部分财产，更改物业的分区分类，或对该物业额外贷款，贷款人也可以要求还款。

按揭贷款歧视是非法的。

hecm贷款

反向抵押贷款从20世纪60年代开始出现，但最常见的反向抵押贷款是联邦保险的房屋净值转换抵押贷款（HECM）。这些抵押贷款于1989年首次提供，由美国住房和城市发展部（HUD）提供。

HECM是联邦**发行的唯一的反向抵押贷款，它限制了借款人的成本，并保证贷款人将履行义务。HECMs的主要缺点是最高贷款额是有限的。

非hecm贷款

非HECM反向抵押贷款可从各种贷款机构获得。这些反向抵押贷款的主要优点是，它们提供的贷款金额高于HEMC限额。非HECM贷款的一个缺点是，它们没有联邦保险，而且比HECM贷款要贵得多。

年贷款总成本

虽然HECM按揭的利率是由**设定的，并且HECM贷款的发放成本仅限于房屋价值的2%，但贷款的总成本仍可能因贷款人而异。此外，在寻找贷款人时，借款人必须考虑第三方结算成本、抵押贷款保险和服务费。

为了帮助借款人比较抵押贷款成本，《联邦真实贷款法》要求抵押贷款提供者以年度总贷款成本（TALC）的形式向借款人披露成本。比较不同供应商的贷款时使用此数字；只要记住，反向抵押贷款的实际成本将在很大程度上取决于所选择的收入选择。

收入选择权

HECM反向抵押贷款提供了最广泛的创收选择，包括一次性付款、信贷额度、每月现金预付款，或这些的任何组合。

信贷额度可能是HECM贷款最有趣的特征，因为借款人可获得的资金量随着时间的推移会随着利息的增加而增加。非HECM贷款提供的收入选择较少。

利率

HECM反向抵押贷款的利率与一年期美国国债利率挂钩。借款人可以选择一个每年都可以改变的利率，也可以选择一个每月都可以改变的利率。

一年期可调整利率的变化率与一年期美国国库券利率的任何增减率相同。该年可调利率上限为每年2%或贷款期限内的5%。每月可调利率抵押贷款（ARM）的开始利率低于ARM，并每月调整。它可以在贷款期限内上浮或下浮10%。

反向抵押贷款如何发挥作用：一个案例研究

在70岁及以上拥有信用卡的老年人中，几乎有一半的人每月都没有付清余额，但反向抵押贷款可以帮助解决这个问题。

研究人员Stephanie Moulton、Donald Haurin、美国《密歇根社会养老保险管理局》在2016年9月公布了一份工作文件，该论文由美国社会保障局资助，并于2016年9月公布。塞缪尔·多迪尼和马克西米兰·D。Schmeiser发现，当老年人办理反向抵押贷款时，循环信用卡债务会减少。

丧失抵押品赎回权和拖欠债务的情况也变得不那么常见，至少在反向抵押贷款取消后的三年内是这样。在办理反向抵押贷款前两年经历信贷冲击的老年人受益最大(研究人员将“信用冲击”定义为信用评分下降25分或更多。）这些老年人可能因为他们的信用而没有资格申请其他类型的房屋净值贷款；申请反向抵押贷款的资格并不取决于高级职员的信用评分。

研究发现，反向抵押贷款借款人减少他们的信用卡债务比借款人谁采取了其他类型的房屋净值贷款（封闭式房屋净值贷款，房屋净值信贷额度（HELOCs）和套现再融资）。反向抵押贷款提供的预付款和每月增加的现金流帮助老年人偿还了他们的信用卡债务。

根据这项研究，最初使用反向抵押贷款提取1万美元的老年人，在借了这笔钱后的第一年，他们的信用卡债务减少了2364美元。额外的借款使额外的债务偿还减少到最低限度：每提前提取1万美元，老年人就再偿还166美元，而反向抵押贷款产生的每月现金流每增加100美元，老年人全年就再偿还45美元的债务。

值得注意的是，这项研究涵盖了2008年至2011年期间办理反向抵押贷款的借款人，这是近期金融史上一个独特的不稳定时期。在经济繁荣时期进行的类似研究可能会有不同的发现。

考虑将反向抵押贷款作为解决信用卡债务的方法的老年人应该评估他们将在反向抵押贷款费用和利息中损失的房屋净值的金额是否值得以他们将节省的信用卡利息的金额来衡量。这是一个复杂的计算，最好由会计师或财务规划师来完成。反向抵押贷款顾问可能没有足够的知识来回答这个问题。

底线

对你的房子贷款是一个大决定，将影响你目前的财务状况和遗产，你留给你的继承人。其中涉及大量成本，包括贷款发放、服务和利息。

你还需要记住，反向抵押贷款，你的债务随着时间的推移，由于贷款利息增加。如果你改变了对贷款的想法，或者由于健康原因需要搬出房产，房产**所得将用于偿还反向抵押贷款。根据贷款规模和房产价值的不同，还清贷款后可能所剩无几。

在申请反向抵押贷款之前，你应该彻底研究这个问题，比较各种贷款机构的成本，并阅读所有披露文件。虽然投资反向抵押贷款的收益通常是不可取的，因为需要收回贷款成本加上利息，反向抵押贷款的收入可能会提供一个机会，重新调整投资组合的其他要素。在承担抵押贷款之前，考虑反向抵押贷款将提供的现金流，并审查这一新的收入来源将对您的整体投资策略产生的影响。