什麼是終身財產(a life estate)？

終身財產是個人擁有並可在其一生中使用的財產，通常是住宅。這個人被稱為終身租客，與另一個人或多個人分享財產的所有權，而另一個人或多個人在終身租客去世後將自動獲得財產的所有權。

在美國，人壽財產通常由房主建立，以確保下一代最終能在避免遺囑認證（遺囑認證是證明遺囑的法律程式）的情況下回到家中。

關鍵要點

• 人壽財產是一種共同財產所有權。
• 根據終身財產法，業主有權終身使用該財產。
• 通常情況下，採用終身遺產程式來簡化繼承，同時避免遺囑認證。
• 終身租客保留業主的所有權利和責任，但**或抵押財產的權利除外。

瞭解生命財產

終身財產是共同擁有房屋的一種形式。所有權是由一個終身租客和一個所謂的“剩餘人”共同擁有的。顧名思義，剩餘人擁有所有權權益，但在終身租客死亡之前不能佔有。終身租客可居住在該房屋內，但未經剩餘人同意，不得**或抵押該房屋。

人壽財產是由一份契約確立的，該契約規定財產的佔有人在其生命期間可以使用該財產。該契約還將指定在終身租客死亡後將獲得該財產的人。

在美國，建立生活遺產通常是遺產規劃的一部分。但是，根據國家的不同，它可以用於其他目的。例如，在法國，購房者可以與一位老年房主安排終身租賃，並向此人支付一筆固定收入，作為被指定為剩餘人的回報。這個過程就像一個私人的反向抵押貸款，這種做法可以追溯到9世紀。

在人壽財產中，人壽財產契據是一種檔案，授予所有人轉讓財產所有權的能力，而不將其作為個人資產的一部分列入遺囑。因此，財產不必經過遺囑認證，即用來確認遺囑的法庭程式。當遺產非常重要或異常複雜時，遺囑認證過程可能會非常昂貴和複雜。

如果有終身財產，終身承租人對財產的權益在死亡時終止，所有權轉移給剩餘人。終身租客是物業的終身所有人，負責物業稅、保險和維修等費用。此外，終身租客還保留任何房屋所有權的稅收優惠。

特別註意事項

創造生活地產

雖然生命財產的建立通常是為了簡化將房屋所有權轉移給下一代的過程，但它也可以用來建立收入流。

可以建立終身財產，為一個人提供終身收入，而不是一次性繼承。在這種情況下，不動產包括一筆投資於創收工具的資金，如債券、石油和天然氣租賃、房地產投資信託基金（REITs）和其他類似投資。根據這一安排，終身租客終身獲得收入，但他們無法獲得本金。

無論人壽財產涉及何種型別的財產，未經剩餘人同意，人壽承租人不得**該財產或向其借款。如果雙方都同意**，剩餘人可以根據反映終身租客年齡和當前利率的預定比例要求獲得部分收益。通常情況下，租客年齡越大，剩餘者所能得到的份額就越大。

根據人壽財產，房屋不再是個人財產的資產。這使它免受訴訟，包括醫療補助計劃的財產追回。

生活地產的利弊

生活地產有利有弊。生命財產最顯著的優點是它簡化了下一代的房屋轉讓。如果房屋包含在業主的遺囑中，遺囑認證程式可能會延遲轉讓。如果有生命財產，則在提交死亡證明後自動轉移。

另一個潛在優勢是：房屋不再是房地產的資產。這保護了它免受針對遺產的訴訟，包括“醫療補助房地產回收”。如果一個人參加了醫療補助並接受了由其支付的服務，州**可以起訴遺產以收回費用。

除了法律利益外，還有潛在的稅收利益：

• 終身租客可能有資格作為房主享受一些宅地或高階稅收減免。
• 如果**房屋，剩餘人可以獲得大量的資本利得稅減免（因為其稅收估價將基於終身租客死亡時的價值，而不是終身租客購買時的價值）。

然而，也有一個潛在的法律劣勢：終身租客可能會捲入剩餘人所引發的任何法律問題。例如，如果父母和子女設立了終身財產，而子女因未繳納稅款而被起訴，則可以對父母的房屋提出留置權。

在任何情況下，創造一個生命財產是一個嚴重的和有約束力的決定，為業主的房子。房主放棄了**或抵押房屋的選擇權（除非剩餘人同意），並做出了不可撤銷的選擇，選擇了房屋的繼承人。

贊成的意見

• Simplifies the transfer of a home to the next generation

• Protects the home from debtors of the deceased

• Allows older homeowners to retain the benefits of home ownership

欺騙

• Makes the owner vulnerable to debt acti*** brought against the remainderman

• Can't be undone easily if the owner's plans or circumstances change

• Restricts owner's ability to mortgage or sell property

人壽財產與不可撤銷信託

就像生命財產一樣，不可撤銷的信託常常是遺產規劃的工具。與終身財產一樣，不可撤銷信託從設保人的財產中移除資產。具體而言，設保人放棄對某些資產和收入的所有權利，將其轉讓給信託。資產可以是現金、投資或人壽保險單。信託的受益人可以是配偶、設保人的子女或慈善組織。

此外，人壽財產也是“不可撤銷的”。一旦人壽財產契約成立，未經剩餘人同意，人壽承租人不得更改協議。

與終身財產不同，信託不向設保人提供住所等利益。

然而，不可撤銷信託確實有它的用途。信託可以減少一個人的賬面財富，同時將這些財富轉移給家庭成員。它還將個人的一些資產從遺產中移除，從而將其從遺囑認證過程中剔除。

對於那些容易受到訴訟（如醫生）的專業人士來說，信託是一種有用的策略，因為它透過將他們的一些資產轉移給信託下的家庭成員來保護他們。

生命財產的例子

人壽遺產協議通常作為遺產規劃的一個方面。一對年長的夫婦可能會考慮將終身財產安排作為在遺囑中指定受益人的替代方案。終身財產協議賦予他們在家中度過餘生的權利。當他們都去世時，一個或多個成年子女將自動取得財產的所有權。

喪偶的房主不能再獨自生活了，他可能會與一個成年子女簽訂終身財產協議。父母和孩子現在共同擁有房屋，但父母保留終身使用房屋的權利。雙方都有保證，房屋所有權將毫不拖延或中斷地轉移給兒童。

生活地產常見問題

有終身財產的人能賣掉房子嗎？

未經剩餘人同意，終身租客不得**房產或向其抵押貸款。反之亦然：在終身租客的有生之年，剩餘人不能**或抵押財產。

終身財產契約如何運作？

終身租客保留了房主的大部分權利和義務。終身租客可以住在這所房子裡，也可以租住，並負責繳納稅款、保險和維修費用。擁有房屋的稅收優惠也歸終身租客所有。

未經剩餘人同意，終身租客無權**財產或對其進行抵押。剩餘人成為財產的共有人，但在終身租客死亡之前，沒有合法權利居住或使用該財產。一旦死亡證明存檔，終身租客就可以佔有。

什麼是生活地產的優勢(the advantages of a life estate)？

生命財產是一種財產規劃工具。確立這一制度的主要原因是確保在房主死亡後立即將房屋轉讓給適當的人，從而避免遺囑認證**程式的拖延。

它還有效地將財產從遺產中移除。財產不是不動產資產，在對不動產提起的訴訟中不能考慮其價值。這可能與醫療補助接受者特別相關，他們的繼承人可能會受到醫療補助財產追償程式的約束。

一個人死後，他的遺產會怎麼樣？

財產的所有權立即轉讓給終身財產契約中被稱為剩餘人的人。

什麼是遺民的權利(the rights of a remainderman)？

未經剩餘人同意，共有財產不得**或抵押。

剩餘人只有在終身租客死亡後才有權居住、**或抵押房屋。

終身租客保留所有權責任，包括所有費用，並負責稅費和維護費用。

底線

對於房主來說，創造一個生命財產是一個合理的方式，可以確保他們的房子最終歸他們想要繼承的人所有，而法律上的麻煩和拖延是最小的。

然而，生命財產的設立必須充分認識到它是不容易撤銷的。房主放棄了**房產或獲得抵押的權利，而沒有得到剩餘人的合作。