什么是终身财产(a life estate)？

终身财产是个人拥有并可在其一生中使用的财产，通常是住宅。这个人被称为终身租客，与另一个人或多个人分享财产的所有权，而另一个人或多个人在终身租客去世后将自动获得财产的所有权。

在美国，人寿财产通常由房主创建，以确保下一代最终能在避免遗嘱认证（遗嘱认证是证明遗嘱的法律程序）的情况下回到家中。

关键要点

• 人寿财产是一种共同财产所有权。
• 根据终身财产法，业主有权终身使用该财产。
• 通常情况下，采用终身遗产程序来简化继承，同时避免遗嘱认证。
• 终身租客保留业主的所有权利和责任，但**或抵押财产的权利除外。

了解生命财产

终身财产是共同拥有房屋的一种形式。所有权是由一个终身租客和一个所谓的“剩余人”共同拥有的。顾名思义，剩余人拥有所有权权益，但在终身租客死亡之前不能占有。终身租客可居住在该房屋内，但未经剩余人同意，不得**或抵押该房屋。

人寿财产是由一份契约确立的，该契约规定财产的占有人在其生命期间可以使用该财产。该契约还将指定在终身租客死亡后将获得该财产的人。

在美国，创建生活遗产通常是遗产规划的一部分。但是，根据国家的不同，它可以用于其他目的。例如，在法国，购房者可以与一位老年房主安排终身租赁，并向此人支付一笔固定收入，作为被指定为剩余人的回报。这个过程就像一个私人的反向抵押贷款，这种做法可以追溯到9世纪。

在人寿财产中，人寿财产契据是一种文件，授予所有人转让财产所有权的能力，而不将其作为个人资产的一部分列入遗嘱。因此，财产不必经过遗嘱认证，即用来确认遗嘱的法庭程序。当遗产非常重要或异常复杂时，遗嘱认证过程可能会非常昂贵和复杂。

如果有终身财产，终身承租人对财产的权益在死亡时终止，所有权转移给剩余人。终身租客是物业的终身所有人，负责物业税、保险和维修等费用。此外，终身租客还保留任何房屋所有权的税收优惠。

特别注意事项

创造生活地产

虽然生命财产的创建通常是为了简化将房屋所有权转移给下一代的过程，但它也可以用来建立收入流。

可以建立终身财产，为一个人提供终身收入，而不是一次性继承。在这种情况下，不动产包括一笔投资于创收工具的资金，如债券、石油和天然气租赁、房地产投资信托基金（REITs）和其他类似投资。根据这一安排，终身租客终身获得收入，但他们无法获得本金。

无论人寿财产涉及何种类型的财产，未经剩余人同意，人寿承租人不得**该财产或向其借款。如果双方都同意**，剩余人可以根据反映终身租客年龄和当前利率的预定比例要求获得部分收益。通常情况下，租客年龄越大，剩余者所能得到的份额就越大。

根据人寿财产，房屋不再是个人财产的资产。这使它免受诉讼，包括医疗补助计划的财产追回。

生活地产的利弊

生活地产有利有弊。生命财产最显著的优点是它简化了下一代的房屋转让。如果房屋包含在业主的遗嘱中，遗嘱认证程序可能会延迟转让。如果有生命财产，则在提交死亡证明后自动转移。

另一个潜在优势是：房屋不再是房地产的资产。这保护了它免受针对遗产的诉讼，包括“医疗补助房地产回收”。如果一个人参加了医疗补助并接受了由其支付的服务，州**可以起诉遗产以收回费用。

除了法律利益外，还有潜在的税收利益：

• 终身租客可能有资格作为房主享受一些宅地或高级税收减免。
• 如果**房屋，剩余人可以获得大量的资本利得税减免（因为其税收估价将基于终身租客死亡时的价值，而不是终身租客购买时的价值）。

然而，也有一个潜在的法律劣势：终身租客可能会卷入剩余人所引发的任何法律问题。例如，如果父母和子女设立了终身财产，而子女因未缴纳税款而被起诉，则可以对父母的房屋提出留置权。

在任何情况下，创造一个生命财产是一个严重的和有约束力的决定，为业主的房子。房主放弃了**或抵押房屋的选择权（除非剩余人同意），并做出了不可撤销的选择，选择了房屋的继承人。

赞成的意见

• Simplifies the transfer of a home to the next generation

• Protects the home from debtors of the deceased

• Allows older homeowners to retain the benefits of home ownership

欺骗

• Makes the owner vulnerable to debt acti*** brought against the remainderman

• Can't be undone easily if the owner's plans or circumstances change

• Restricts owner's ability to mortgage or sell property

人寿财产与不可撤销信托

就像生命财产一样，不可撤销的信托常常是遗产规划的工具。与终身财产一样，不可撤销信托从设保人的财产中移除资产。具体而言，设保人放弃对某些资产和收入的所有权利，将其转让给信托。资产可以是现金、投资或人寿保险单。信托的受益人可以是配偶、设保人的子女或慈善组织。

此外，人寿财产也是“不可撤销的”。一旦人寿财产契约成立，未经剩余人同意，人寿承租人不得更改协议。

与终身财产不同，信托不向设保人提供住所等利益。

然而，不可撤销信托确实有它的用途。信托可以减少一个人的账面财富，同时将这些财富转移给家庭成员。它还将个人的一些资产从遗产中移除，从而将其从遗嘱认证过程中剔除。

对于那些容易受到诉讼（如医生）的专业人士来说，信托是一种有用的策略，因为它通过将他们的一些资产转移给信托下的家庭成员来保护他们。

生命财产的例子

人寿遗产协议通常作为遗产规划的一个方面。一对年长的夫妇可能会考虑将终身财产安排作为在遗嘱中指定受益人的替代方案。终身财产协议赋予他们在家中度过余生的权利。当他们都去世时，一个或多个成年子女将自动取得财产的所有权。

丧偶的房主不能再独自生活了，他可能会与一个成年子女签订终身财产协议。父母和孩子现在共同拥有房屋，但父母保留终身使用房屋的权利。双方都有保证，房屋所有权将毫不拖延或中断地转移给儿童。

生活地产常见问题

有终身财产的人能卖掉房子吗？

未经剩余人同意，终身租客不得**房产或向其抵押贷款。反之亦然：在终身租客的有生之年，剩余人不能**或抵押财产。

终身财产契约如何运作？

终身租客保留了房主的大部分权利和义务。终身租客可以住在这所房子里，也可以租住，并负责缴纳税款、保险和维修费用。拥有房屋的税收优惠也归终身租客所有。

未经剩余人同意，终身租客无权**财产或对其进行抵押。剩余人成为财产的共有人，但在终身租客死亡之前，没有合法权利居住或使用该财产。一旦死亡证明存档，终身租客就可以占有。

什么是生活地产的优势(the advantages of a life estate)？

生命财产是一种财产规划工具。确立这一制度的主要原因是确保在房主死亡后立即将房屋转让给适当的人，从而避免遗嘱认证**程序的拖延。

它还有效地将财产从遗产中移除。财产不是不动产资产，在对不动产提起的诉讼中不能考虑其价值。这可能与医疗补助接受者特别相关，他们的继承人可能会受到医疗补助财产追偿程序的约束。

一个人死后，他的遗产会怎么样？

财产的所有权立即转让给终身财产契约中被称为剩余人的人。

什么是遗民的权利(the rights of a remainderman)？

未经剩余人同意，共有财产不得**或抵押。

剩余人只有在终身租客死亡后才有权居住、**或抵押房屋。

终身租客保留所有权责任，包括所有费用，并负责税费和维护费用。

底线

对于房主来说，创造一个生命财产是一个合理的方式，可以确保他们的房子最终归他们想要继承的人所有，而法律上的麻烦和拖延是最小的。

然而，生命财产的设立必须充分认识到它是不容易撤销的。房主放弃了**房产或获得抵押的权利，而没有得到剩余人的合作。