用你的積蓄付房貸首付

如今，對於信貸低於平均水平的消費者來說，用遠低於傳統20%首付的價格買房出奇容易。還有聯邦住房管理局的抵押貸款，只需要3.5%的首付。對於那些符合條件的人來說，弗吉尼亞州的住房貸款允許購房者支付全部房價。...

如今，對於信貸低於平均水平的消費者來說，用遠低於傳統20%首付的價格買房出奇容易。還有聯邦住房管理局的抵押貸款，只需要3.5%的首付。對於那些符合條件的人來說，弗吉尼亞州的住房貸款允許購房者支付全部房價。

低首付的傳統抵押貸款也相對容易獲得。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）從美國貸款機構購買抵押貸款，已將首次購房者和符合條件的低收入借款人的最低首付要求降至3%。他們這樣做，為銀行爭奪資金緊張的購房者開啟了大門。

雖然可以用很少的首付買房，但這是否是個好主意是另一個問題。在你能拿出更多現金結帳之前積累儲蓄有意義嗎？你應該把多少積蓄投資於住房？以下是一些需要考慮的因素。

關鍵要點

從長遠來看，減少首付會增加借貸成本，比如支付抵押貸款保險的費用。
如果房地產市場下跌，較低的首付也會讓借款人面臨更大的風險，他們的抵押貸款可能會“水落石出”。
雖然為首付攢錢是許多人的目標，但首先考慮建立一個至少六個月生活費的應急基金。

首付降低：長期成本增加

對於低首付貸款，首先要考慮的可能是，除了少數例外，從長遠來看，它們會讓你付出更多的代價。因為你的資金更多的房子價格，你的利息支付在整個生命週期的貸款將是相當高的

例如，如果你買了一套20萬美元的房子，首付比例是5%，而不是20%，那麼在30年的貸款期限內，你將多付大約3.5萬美元的利息。很明顯，你還需要支付更多的錢來支付貸款本金。

考慮到現在的利率低得令人難以置信，單憑這一點可能並不能阻止你早晚買房。更令人擔憂的是，如果你買了首付低於20%的房子或公寓，抵押貸款保險費會增加你的支出。這些付款的目的是為了彌補貸款人的損失，如果你拖欠你的貸款。

抵押貸款保險有兩種基本型別。如果你向聯邦住房管理局貸款，私人貸款機構會為你提供購房資金，而**則是你的保險人。如果房屋價值低於62.5萬美元，年度抵押貸款保險費（MIP）為0.80%或0.85%，具體取決於融資金額。你還需要支付1.75%的預付保費，這相當於18萬美元貸款的3000多美元。

如果你獲得一個傳統的抵押貸款，你反而支付所謂的私人抵押貸款保險，或PMI。通常，它的成本在每年0.3%和1.15%之間，儘管在這種情況下沒有預付費。

首付折衷方案

抵押貸款保險的前景是否意味著你應該等到你可以放下全部20%的房子的成本？不一定。

首先，在一些價格較高的城市，等待並不總是現實的。如果你生活在一個即使是普通住宅也要40萬美元的地方，你在進入這個市場之前就得先籌到8萬美元。如果你住在一個買房比租房便宜的地方，在你攢夠錢來避免抵押貸款保險之前，你可能會有一個額外的抑制因素，那就是繼續觀望。

對一些人來說，最好的選擇可能是在最低首付和傳統的20%之間找到一個中間地帶。例如，如果你申請了聯邦住房管理局的貸款並付了10%，你的抵押貸款保險將在11年後被取消；否則，你將繼續支付全部貸款。你能在晚些時候再融資以擺脫保險嗎？當然。但當你這麼做的時候，並不能保證利率會處於或接近歷史低點。

此外，當你支付更大的首付時，你的抵押貸款保險費就會下降。例如，當你申請一筆15年期的抵押貸款時，如果你能先付10%，那麼每年的還款率就會從0.70%下降到0.45%。

雖然PMI的細節有點不同，但同樣的邏輯也適用。你付的首付越多，你交的保費就越少。然而，PMI的一個優點是，根據聯邦法律，一旦你在家中獲得20%的股權，你就可以取消它。

如果銀行把你的抵押貸款記在賬上，也就是說，它不會把它賣給房利美或房地美這樣的實體，它可能根本不需要保險。然而，如果你選擇低首付貸款來幫助減輕銀行承擔的風險，銀行通常會收取預付費或更高的利率。即使再多加半個百分點，在30年的時間裡也會讓你多花幾千美元。總的效果是一樣的：當你放下更多的時候，你可以借更少的錢。