商業地產貸款

商業不動產（CRE）是僅用於商業（而非住宅）目的的創收性財產。例如零售商場、購物中心、辦公樓和綜合樓以及酒店。融資，包括收購、開發和建設這些財產通常是透過商業房地產貸款：抵押擔保的留置權對商業財產。...

商業不動產（CRE）是僅用於商業（而非住宅）目的的創收性財產。例如零售商場、購物中心、辦公樓和綜合樓以及酒店。融資，包括收購、開發和建設這些財產通常是透過商業房地產貸款：抵押擔保的留置權對商業財產。

什麼是商業房地產貸款(a commercial real estate loan)？

與住房抵押貸款一樣，銀行和獨立貸款人也積極參與商業房地產貸款。此外，保險公司、養老基金、私人投資者和其他來源，包括美國小企業管理局的504貸款計劃，為商業房地產提供資金。

在這裡，我們來看看商業房地產貸款，他們有什麼不同於住宅貸款，他們的特點和貸款人尋找什麼。

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商業地產貸款解釋

住宅貸款(residential loans)和商業房地產貸款(commercial real estate loans: s)的區別

商業地產貸款

Commercial real estate loans are usually made to business entities (corporati***, developers, limited partnerships, funds and trusts).
Commercial loans typically range from five years or less to 20 years, with the amortization period often longer than the term of the loan.
Commercial loan loan-to-value ratios generally fall into the 65% to 80% range.

住宅貸款

Residential mortgages are typically made to individual borrowers.
Residential mortgages are an amortized loan in which the debt is repaid in regular installments over a period of time. The most popular residential mortgage product is the 30-year fixed-rate mortgage.
High loan-to-value ratios—even up to 100%—are allowed for certain residential mortgages, such as USDA or VA loans.

個人與實體

雖然住房抵押貸款通常是向個人借款人發放的，但商業房地產貸款通常是向企業實體（如公司、開發商、有限合夥企業、基金和信託）發放的。這些實體通常是為了擁有商業房地產而成立的。

一個實體可能沒有財務記錄或任何信用評級，在這種情況下，貸款人可以要求該實體的負責人或所有者為貸款提供擔保。這為貸款人提供了一個有信用記錄的個人（或一組個人），如果發生貸款違約，他們可以向其追償。如果貸款人不需要這種擔保，並且財產是發生貸款違約時唯一的追償手段，則該債務稱為無追索權貸款，這意味著貸款人對財產以外的任何人或任何東西都沒有追索權。

貸款償還時間表

住房抵押貸款是一種分期償還貸款，其中債務在一段時間內定期分期償還。最受歡迎的住宅按揭產品是30年期固定利率按揭，但住宅買家也有其他選擇，包括25年期和15年期按揭。較長的攤銷期通常涉及較小的月付款和較高的總利息成本在整個貸款的生命週期，而較短的攤銷期通常需要較大的月付款和較低的總利息成本。

住房貸款在貸款期限內分期償還，以便在貸款期限結束時全額償還貸款。

例如，一套價值20萬美元的住房，30年期固定利率抵押貸款利率為3%，購房者每月將支付360筆1027美元的房貸，之後貸款將全部付清。這些數字假定首付為20%。

與住宅貸款不同，商業貸款的期限一般在5年（或更短）到20年之間，攤銷期往往長於貸款期限。例如，放貸人可能會提供期限為7年、攤銷期為30年的商業貸款。在這種情況下，投資者將根據30年內還清的貸款支付7年的金額，然後最後一次“氣球式”支付貸款的全部餘額。

例如，一個擁有100萬美元7%商業貸款的投資者將在7年內每月支付6653.02美元，然後再支付918127.64美元的最終大額付款，以全額償還貸款。

貸款期限和分期償還期的長短影響貸款人收取的利率。根據投資者的信用實力，這些條款可以協商。一般來說，還貸時間越長，利率就越高。

貸款價值比

商業貸款和住宅貸款的另一個區別在於貸款價值比（LTV），這是一個衡量貸款價值與房地產價值的數字。貸款人計算貸款價值比的方法是將貸款金額除以房地產的評估價值或購買價格中的較小者。例如，10萬美元房產的9萬美元貸款的貸款價值比為90%（9萬美元）÷ $100000=0.9或90%）。

對於商業和住宅貸款，貸款價值比較低的借款人將有資格獲得比貸款價值比較高的借款人更優惠的融資利率。原因是：他們在房產中擁有更多的權益（或股份），在貸款人看來，這就等於減少了風險。

某些住房抵押貸款允許高貸款價值比：弗吉尼亞州和美國農業部貸款允許高達100%的貸款價值比；FHA貸款最高96.5%（由聯邦住房管理局投保的貸款）；而傳統貸款（房利美或房地美擔保的貸款）的利率則高達95%。

相比之下，商業貸款長期價值比一般在65%至80%之間。雖然有些貸款可能以較高的貸款價值比發放，但這種情況並不常見。具體的貸款價值比通常取決於貸款類別。例如，原始土地允許的最高貸款價值比為65%，而多戶型建築允許的貸款價值比高達80%。

商業貸款中沒有VA或FHA計劃，也沒有私人抵押貸款保險。因此，貸款人沒有保險覆蓋借款人違約，必須依賴抵押的不動產作為擔保。

償債覆蓋率

商業貸款機構還考察了償債覆蓋率（DSCR），該比率將一處房產的年度凈營業收入（NOI）與其年度抵押貸款償債（包括本金和利息）進行比較，以衡量該房產的償債能力。計算方法是將凈營運收入除以年度償債能力。

例如，擁有14萬美元凈資產和10萬美元年抵押貸款債務償還額的房產，其償債保障率為1.4美元（14萬美元）÷ $100,000 = 1.4). 該比率有助於貸款人根據房地產產生的現金流確定最大貸款規模。

DSCR小於1表示現金流為負。例如，DSCR為0.92意味著凈營運收入僅足以支付92%的年度償債。一般來說，商業貸款機構希望DSCR至少為1.25，以確保充足的現金流。

對於攤銷期較短的貸款和/或現金流穩定的房地產，可以接受較低的償債準備金率。對於現金流不穩定的房地產，例如酒店，可能需要更高的比率，因為酒店缺乏其他型別商業房地產常見的長期（因此，更可預測）租戶租賃。

商業地產貸款利率及費用

商業貸款的利率一般高於住宅貸款。此外，商業房地產貸款通常涉及增加貸款總成本的費用，包括評估、法律、貸款申請、貸款發放和/或調查費用。

有些費用必須在貸款被批准（或拒絕）之前預先支付，而有些則每年申請一次。例如，一筆貸款的一次性貸款發放費為1%，在交割時到期，年費為百分之一的四分之一（0.25%），直到貸款全部付清。例如，一筆100萬美元的貸款可能需要1%的貸款發放費（相當於1萬美元）預付，每年支付0.25%的費用2500美元（除利息外）。