商业地产贷款

商业不动产（CRE）是仅用于商业（而非住宅）目的的创收性财产。例如零售商场、购物中心、办公楼和综合楼以及酒店。融资，包括收购、开发和建设这些财产通常是通过商业房地产贷款：抵押担保的留置权对商业财产。...

商业不动产（CRE）是仅用于商业（而非住宅）目的的创收性财产。例如零售商场、购物中心、办公楼和综合楼以及酒店。融资，包括收购、开发和建设这些财产通常是通过商业房地产贷款：抵押担保的留置权对商业财产。

什么是商业房地产贷款(a commercial real estate loan)？

与住房抵押贷款一样，银行和独立贷款人也积极参与商业房地产贷款。此外，保险公司、养老基金、私人投资者和其他来源，包括美国小企业管理局的504贷款计划，为商业房地产提供资金。

在这里，我们来看看商业房地产贷款，他们有什么不同于住宅贷款，他们的特点和贷款人寻找什么。

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商业地产贷款解释

住宅贷款(residential loans)和商业房地产贷款(commercial real estate loans: s)的区别

商业地产贷款

Commercial real estate loans are usually made to business entities (corporati***, developers, limited partnerships, funds and trusts).
Commercial loans typically range from five years or less to 20 years, with the amortization period often longer than the term of the loan.
Commercial loan loan-to-value ratios generally fall into the 65% to 80% range.

住宅贷款

Residential mortgages are typically made to individual borrowers.
Residential mortgages are an amortized loan in which the debt is repaid in regular installments over a period of time. The most popular residential mortgage product is the 30-year fixed-rate mortgage.
High loan-to-value ratios—even up to 100%—are allowed for certain residential mortgages, such as USDA or VA loans.

个人与实体

虽然住房抵押贷款通常是向个人借款人发放的，但商业房地产贷款通常是向企业实体（如公司、开发商、有限合伙企业、基金和信托）发放的。这些实体通常是为了拥有商业房地产而成立的。

一个实体可能没有财务记录或任何信用评级，在这种情况下，贷款人可以要求该实体的负责人或所有者为贷款提供担保。这为贷款人提供了一个有信用记录的个人（或一组个人），如果发生贷款违约，他们可以向其追偿。如果贷款人不需要这种担保，并且财产是发生贷款违约时唯一的追偿手段，则该债务称为无追索权贷款，这意味着贷款人对财产以外的任何人或任何东西都没有追索权。

贷款偿还时间表

住房抵押贷款是一种分期偿还贷款，其中债务在一段时间内定期分期偿还。最受欢迎的住宅按揭产品是30年期固定利率按揭，但住宅买家也有其他选择，包括25年期和15年期按揭。较长的摊销期通常涉及较小的月付款和较高的总利息成本在整个贷款的生命周期，而较短的摊销期通常需要较大的月付款和较低的总利息成本。

住房贷款在贷款期限内分期偿还，以便在贷款期限结束时全额偿还贷款。

例如，一套价值20万美元的住房，30年期固定利率抵押贷款利率为3%，购房者每月将支付360笔1027美元的房贷，之后贷款将全部付清。这些数字假定首付为20%。

与住宅贷款不同，商业贷款的期限一般在5年（或更短）到20年之间，摊销期往往长于贷款期限。例如，放贷人可能会提供期限为7年、摊销期为30年的商业贷款。在这种情况下，投资者将根据30年内还清的贷款支付7年的金额，然后最后一次“气球式”支付贷款的全部余额。

例如，一个拥有100万美元7%商业贷款的投资者将在7年内每月支付6653.02美元，然后再支付918127.64美元的最终大额付款，以全额偿还贷款。

贷款期限和分期偿还期的长短影响贷款人收取的利率。根据投资者的信用实力，这些条款可以协商。一般来说，还贷时间越长，利率就越高。

贷款价值比

商业贷款和住宅贷款的另一个区别在于贷款价值比（LTV），这是一个衡量贷款价值与房地产价值的数字。贷款人计算贷款价值比的方法是将贷款金额除以房地产的评估价值或购买价格中的较小者。例如，10万美元房产的9万美元贷款的贷款价值比为90%（9万美元）÷ $100000=0.9或90%）。

对于商业和住宅贷款，贷款价值比较低的借款人将有资格获得比贷款价值比较高的借款人更优惠的融资利率。原因是：他们在房产中拥有更多的权益（或股份），在贷款人看来，这就等于减少了风险。

某些住房抵押贷款允许高贷款价值比：弗吉尼亚州和美国农业部贷款允许高达100%的贷款价值比；FHA贷款最高96.5%（由联邦住房管理局投保的贷款）；而传统贷款（房利美或房地美担保的贷款）的利率则高达95%。

相比之下，商业贷款长期价值比一般在65%至80%之间。虽然有些贷款可能以较高的贷款价值比发放，但这种情况并不常见。具体的贷款价值比通常取决于贷款类别。例如，原始土地允许的最高贷款价值比为65%，而多户型建筑允许的贷款价值比高达80%。

商业贷款中没有VA或FHA计划，也没有私人抵押贷款保险。因此，贷款人没有保险覆盖借款人违约，必须依赖抵押的不动产作为担保。

偿债覆盖率

商业贷款机构还考察了偿债覆盖率（DSCR），该比率将一处房产的年度净营业收入（NOI）与其年度抵押贷款偿债（包括本金和利息）进行比较，以衡量该房产的偿债能力。计算方法是将净营运收入除以年度偿债能力。

例如，拥有14万美元净资产和10万美元年抵押贷款债务偿还额的房产，其偿债保障率为1.4美元（14万美元）÷ $100,000 = 1.4). 该比率有助于贷款人根据房地产产生的现金流确定最大贷款规模。

DSCR小于1表示现金流为负。例如，DSCR为0.92意味着净营运收入仅足以支付92%的年度偿债。一般来说，商业贷款机构希望DSCR至少为1.25，以确保充足的现金流。

对于摊销期较短的贷款和/或现金流稳定的房地产，可以接受较低的偿债准备金率。对于现金流不稳定的房地产，例如酒店，可能需要更高的比率，因为酒店缺乏其他类型商业房地产常见的长期（因此，更可预测）租户租赁。

商业地产贷款利率及费用

商业贷款的利率一般高于住宅贷款。此外，商业房地产贷款通常涉及增加贷款总成本的费用，包括评估、法律、贷款申请、贷款发放和/或调查费用。

有些费用必须在贷款被批准（或拒绝）之前预先支付，而有些则每年申请一次。例如，一笔贷款的一次性贷款发放费为1%，在交割时到期，年费为百分之一的四分之一（0.25%），直到贷款全部付清。例如，一笔100万美元的贷款可能需要1%的贷款发放费（相当于1万美元）预付，每年支付0.25%的费用2500美元（除利息外）。