如果你想要月供低於固定利率貸款的話，你可能會被只付利息的貸款所吸引。在貸款期開始的幾年內不支付本金，你的月現金流會更好。

但是，只有利息的期限到了怎麼辦？誰提供這些貸款？什麼時候才有意義？下麵是這類抵押貸款的簡短指南。

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現在看：只有利息的抵押貸款是如何運作的？

純利息抵押貸款的結構

在最基本的情況下，只付利息的抵押貸款是指你只支付前幾年的利息——通常是5年或10年——一旦這段時間結束，你就開始支付本金和利息。如果你想在只計息期內還本，你可以，但這不是貸款的要求。

你通常會看到只有利息的貸款結構為3/1、5/1、7/1或10/1可調利率抵押貸款（ARMs）。貸款人表示，7/1和10/1的選擇最受借款人歡迎。一般來說，對於可調利率貸款，只計息期等於固定利率期。這意味著如果你有一個10/1的手臂，例如，你將只支付利息的頭十年。

在只計息的情況下，在介紹期結束後，利率將根據基準利率（如倫敦銀行同業拆借利率）加上貸款人確定的保證金，每年調整一次（即“1”的來源）。基準利率隨著市場的變化而變化，但保證金是在你貸款時預先確定的。

利率上限限制利率變化。所有的武器都是如此，而不僅僅是武器。聖地亞哥C2金融公司的貸款官員、《貸款指南：如何獲得盡可能好的抵押貸款》一書的作者凱西·弗萊明說，3/1 ARMs和5/1 ARMs的初始利率上限通常是兩個。這意味著，如果你的起始利率是3%，那麼由於只計息期在第四年或第六年結束，你的新利率不會高於百分之五。在7/1臂和10/1臂上，初始利率上限通常為5。

在那之後，無論ARM的引入期是什麼，利率增長通常限制在每年2%。弗萊明說，終生上限幾乎總是比貸款的起始利率高出5%。所以如果你的起始利率是3%，第八年可能會增加到5%，第九年可能會增加到7%，第十年可能會增加到8%。

一旦只計息期結束，你就必須在剩餘的貸款期限內開始償還本金——用貸款人的話說，是在完全攤銷的基礎上。今天的只付利息的貸款沒有氣球式的付款；弗萊明說，法律甚至不允許這樣做。因此，如果7/1利率的完整期限是30年，而只付利息的期限是7年，那麼在第8年，你的月供將根據兩個因素重新計算：第一，新利率，第二，剩餘23年的本金償還。

定息貸款

只有固定利率的抵押貸款並不常見。如果是30年期的固定利率單息貸款，你可能只需支付10年的利息，然後支付剩餘20年的利息加本金。假設你在前十年沒有向本金投入任何資金，那麼你的月供在第十一年會大幅增加，不僅因為你將開始償還本金，而且因為你將在20年內償還本金，而不是30年。由於你沒有在只付利息期間支付本金，當利率重置時，你的新利息支付是基於整個貸款金額。一筆10萬美元的貸款加上3.5%的利率，在頭十年每月只需291.67美元，但在剩下的20年裡每月只需579.96美元（幾乎是原來的兩倍）。

在30年內，100000美元的貸款將花費你174190.80美元——按（$291.67 x 120付款）+（579.96 x 240付款）計算。如果你以3.5%的利率（如上所述）獲得30年期固定利率貸款，你30年的總成本將為161656.09美元。這是12534.71美元的利息在利息只貸款，和額外的利息成本是為什麼你不想保留一個利息只貸款的整個期限。不過，如果你扣除按揭利息稅，你的實際利息支出會少一些。

這些型別的貸款普遍存在嗎？

紐約布魯克林FM住房貸款副總裁YaelIshakis說，由於泡沫時期，有這麼多借款人陷入了僅利息貸款的麻煩，銀行今天不願提供該產品，“購房完整指南”的作者YaelIshakis說

弗萊明說，大多數都是固定期限為5年、7年或10年的大型可變利率貸款。大額貸款是一種不合格貸款。與合規貸款不同的是，非合規貸款通常沒有資格**給**支援的企業，比如房利美和房地美，它們是合規抵押貸款的最大買家，也是合規貸款如此廣泛的一個原因。

當房利美和房地美從抵押貸款機構購買貸款時，他們會為貸款機構提供更多的資金來發放額外的貸款。像只收利息的貸款這樣的不合格貸款的二級抵押貸款市場有限，因此很難找到想要購買它們的投資者。更多的放貸者持有這些貸款，併在內部為其提供服務，這意味著他們有更少的錢來發放額外的貸款。因此，只提供利息的貸款並不廣泛。即使只有利息的貸款不是大額貸款，它仍然被認為是不符合規定的。

因為只提供利息的貸款不如30年期固定利率貸款那麼廣泛，“找到一個好的只提供利息的貸款機構最好的方法是透過一個有良好網路的有信譽的經紀人，因為要找到和比較報價需要一些認真的購物，”弗萊明說。

比較成本

弗萊明說：“只收利息功能的利率增長因貸款人和日數而異，但你至少要支付0.25%的利率溢價。”。

同樣，亞特蘭大安琪橡樹房屋貸款公司總裁惠特尼·菲特（Whitney Fite）表示，根據具體情況，僅計息抵押貸款的利率比分期償還固定利率貸款或ARM的利率高出約0.125%至0.375%。

以下是與固定利率貸款或全額分期償還貸款（每種貸款的典型利率為10萬美元）相比，您每月的還款情況：

• 7年期，僅計息，3.125%：每月支付260.42美元
• 30年期固定利率常規貸款（不包括利息），3.625%：456.05美元 每月付款
• 7年期，全額攤銷（30年攤銷），2.875%：414.89美元 每月付款

按照這些利率，在短期內，與30年期固定利率貸款相比，前7年每10萬美元貸款中，僅計息貸款每月將減少195.63美元，與完全分期償還的7/1貸款相比，每月將減少154.47美元。

當你貸款時，不可能計算出可調利率的實際終生成本，因為你無法提前知道利率每年將重置為多少。弗萊明說，雖然你可以從合同中確定終身利率上限和下限，但也沒有辦法大致估算成本。這將允許您計算最小和最大壽命成本，並知道您的實際成本介於兩者之間。”不過，這將是一個巨大的範圍，”弗萊明說。

底線

只有利息的抵押貸款很難理解，一旦只有利息的期限結束，你的付款將大幅增加。如果你的只付利息的貸款是一個手臂，你的付款將增加更多，如果利率上升，這是一個安全的賭註在今天的低利率環境。這些貸款最適合老練的借款人，他們完全瞭解自己的工作方式和所承擔的風險。