如果你想要月供低于固定利率贷款的话，你可能会被只付利息的贷款所吸引。在贷款期开始的几年内不支付本金，你的月现金流会更好。

但是，只有利息的期限到了怎么办？谁提供这些贷款？什么时候才有意义？下面是这类抵押贷款的简短指南。

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现在看：只有利息的抵押贷款是如何运作的？

纯利息抵押贷款的结构

在最基本的情况下，只付利息的抵押贷款是指你只支付前几年的利息——通常是5年或10年——一旦这段时间结束，你就开始支付本金和利息。如果你想在只计息期内还本，你可以，但这不是贷款的要求。

你通常会看到只有利息的贷款结构为3/1、5/1、7/1或10/1可调利率抵押贷款（ARMs）。贷款人表示，7/1和10/1的选择最受借款人欢迎。一般来说，对于可调利率贷款，只计息期等于固定利率期。这意味着如果你有一个10/1的手臂，例如，你将只支付利息的头十年。

在只计息的情况下，在介绍期结束后，利率将根据基准利率（如伦敦银行同业拆借利率）加上贷款人确定的保证金，每年调整一次（即“1”的来源）。基准利率随着市场的变化而变化，但保证金是在你贷款时预先确定的。

利率上限限制利率变化。所有的武器都是如此，而不仅仅是武器。圣地亚哥C2金融公司的贷款官员、《贷款指南：如何获得尽可能好的抵押贷款》一书的作者凯西·弗莱明说，3/1 ARMs和5/1 ARMs的初始利率上限通常是两个。这意味着，如果你的起始利率是3%，那么由于只计息期在第四年或第六年结束，你的新利率不会高于百分之五。在7/1臂和10/1臂上，初始利率上限通常为5。

在那之后，无论ARM的引入期是什么，利率增长通常限制在每年2%。弗莱明说，终生上限几乎总是比贷款的起始利率高出5%。所以如果你的起始利率是3%，第八年可能会增加到5%，第九年可能会增加到7%，第十年可能会增加到8%。

一旦只计息期结束，你就必须在剩余的贷款期限内开始偿还本金——用贷款人的话说，是在完全摊销的基础上。今天的只付利息的贷款没有气球式的付款；弗莱明说，法律甚至不允许这样做。因此，如果7/1利率的完整期限是30年，而只付利息的期限是7年，那么在第8年，你的月供将根据两个因素重新计算：第一，新利率，第二，剩余23年的本金偿还。

定息贷款

只有固定利率的抵押贷款并不常见。如果是30年期的固定利率单息贷款，你可能只需支付10年的利息，然后支付剩余20年的利息加本金。假设你在前十年没有向本金投入任何资金，那么你的月供在第十一年会大幅增加，不仅因为你将开始偿还本金，而且因为你将在20年内偿还本金，而不是30年。由于你没有在只付利息期间支付本金，当利率重置时，你的新利息支付是基于整个贷款金额。一笔10万美元的贷款加上3.5%的利率，在头十年每月只需291.67美元，但在剩下的20年里每月只需579.96美元（几乎是原来的两倍）。

在30年内，100000美元的贷款将花费你174190.80美元——按（$291.67 x 120付款）+（579.96 x 240付款）计算。如果你以3.5%的利率（如上所述）获得30年期固定利率贷款，你30年的总成本将为161656.09美元。这是12534.71美元的利息在利息只贷款，和额外的利息成本是为什么你不想保留一个利息只贷款的整个期限。不过，如果你扣除按揭利息税，你的实际利息支出会少一些。

这些类型的贷款普遍存在吗？

纽约布鲁克林FM住房贷款副总裁YaelIshakis说，由于泡沫时期，有这么多借款人陷入了仅利息贷款的麻烦，银行今天不愿提供该产品，“购房完整指南”的作者YaelIshakis说

弗莱明说，大多数都是固定期限为5年、7年或10年的大型可变利率贷款。大额贷款是一种不合格贷款。与合规贷款不同的是，非合规贷款通常没有资格**给**支持的企业，比如房利美和房地美，它们是合规抵押贷款的最大买家，也是合规贷款如此广泛的一个原因。

当房利美和房地美从抵押贷款机构购买贷款时，他们会为贷款机构提供更多的资金来发放额外的贷款。像只收利息的贷款这样的不合格贷款的二级抵押贷款市场有限，因此很难找到想要购买它们的投资者。更多的放贷者持有这些贷款，并在内部为其提供服务，这意味着他们有更少的钱来发放额外的贷款。因此，只提供利息的贷款并不广泛。即使只有利息的贷款不是大额贷款，它仍然被认为是不符合规定的。

因为只提供利息的贷款不如30年期固定利率贷款那么广泛，“找到一个好的只提供利息的贷款机构最好的方法是通过一个有良好网络的有信誉的经纪人，因为要找到和比较报价需要一些认真的购物，”弗莱明说。

比较成本

弗莱明说：“只收利息功能的利率增长因贷款人和日数而异，但你至少要支付0.25%的利率溢价。”。

同样，亚特兰大安琪橡树房屋贷款公司总裁惠特尼·菲特（Whitney Fite）表示，根据具体情况，仅计息抵押贷款的利率比分期偿还固定利率贷款或ARM的利率高出约0.125%至0.375%。

以下是与固定利率贷款或全额分期偿还贷款（每种贷款的典型利率为10万美元）相比，您每月的还款情况：

• 7年期，仅计息，3.125%：每月支付260.42美元
• 30年期固定利率常规贷款（不包括利息），3.625%：456.05美元 每月付款
• 7年期，全额摊销（30年摊销），2.875%：414.89美元 每月付款

按照这些利率，在短期内，与30年期固定利率贷款相比，前7年每10万美元贷款中，仅计息贷款每月将减少195.63美元，与完全分期偿还的7/1贷款相比，每月将减少154.47美元。

当你贷款时，不可能计算出可调利率的实际终生成本，因为你无法提前知道利率每年将重置为多少。弗莱明说，虽然你可以从合同中确定终身利率上限和下限，但也没有办法大致估算成本。这将允许您计算最小和最大寿命成本，并知道您的实际成本介于两者之间。”不过，这将是一个巨大的范围，”弗莱明说。

底线

只有利息的抵押贷款很难理解，一旦只有利息的期限结束，你的付款将大幅增加。如果你的只付利息的贷款是一个手臂，你的付款将增加更多，如果利率上升，这是一个安全的赌注在今天的低利率环境。这些贷款最适合老练的借款人，他们完全了解自己的工作方式和所承担的风险。