雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒閉和隨之而來的金融危機已經過去10年了，經濟似乎正在蓬勃發展。股市剛剛創下了現代史上最長牛市的紀錄，在經歷了3453天（近9年半）的牛市之後，沒有出現重大調整。今年早些時候，美國失業率降至3.8%，創18年來新低。

房地產是導致大蕭條的危機的核心。但現在，在很大程度上，房地產市場也很火爆：價格上漲，庫存下降，貸款標準放鬆，使更多的人獲得抵押貸款成為可能。根據最近FICO研究部落格的一篇文章，“圍繞新產生的抵押貸款觀察到的第一個明顯趨勢是，隨著我們離經濟大衰退越來越遠，承銷標準似乎有所放寬，越來越多的消費者因此獲得抵押貸款。”

住房危機101

不過，對於住房來說，這10年是坎坷的。回想一下引發這場危機的劣質貸款做法：在崩潰前夕，住房過剩促使貸款機構向幾乎所有願意在虛線上簽字的人發放貸款——即使個人顯然無法償還——只是為了填補過剩的庫存。向沒有收入、沒有工作、沒有資產的借款人發放的忍者貸款非常猖獗，廣泛發放的2/28次級可調利率抵押貸款（ARM）使借款人破產。這些貸款在頭兩年給了借款人低於市場的“戲謔”利率，之後利率飆升至更高的利率，往往使還款負擔不起。

從2006年第一季度到2012年，這些次級抵押貸款的止贖開始率遠遠高於固定優質貸款、優質抵押貸款、次級固定貸款和聯邦住房管理局貸款，如抵押貸款銀行家協會的下表所示。在同一時期，次級抵押貸款的拖欠率也最高。

這些貸款產生的債務被重新打包成可投資產品，包括抵押貸款支援證券，**給銀行、對沖基金、保險公司、養老基金甚至富人。當借款人開始拖欠貸款時，對任何買賣抵押貸款支援證券的金融機構（或個人）來說都是災難性的。其後果幫助顛覆了整個金融業。股市崩盤，銀行倒閉，房價暴跌，數百萬人失去了工作，他們的退休儲蓄和他們的房子大裂縫。

今天的房價

房地產資料公司CoreLogic的一份特別報告顯示，全國房價指數在2006年4月見頂，2011年3月達到最低點（約在衰退正式結束兩年後），2017年10月又回到峰值。內華達州在經濟衰退期間降幅最大，房價下降了60%。亞利桑那州和佛羅裡達州緊隨其後，分別下降了51%和50%，如CoreLogic的下表所示，該表顯示了部分州最大和最小的峰谷降幅。

CoreLogic首席經濟學家Frank Nothaft表示：“在2011年終於觸底之後，房價開始緩慢回升，回到現在的水平。”更大的需求和更低的供給，以及蓬勃發展的就業市場，使得一些受衝擊最嚴重的房地產市場推高了房價。然而，許多仍沒有恢復到崩潰前的水平。”

雖然許多州已經恢復到危機前的價值觀，但這並不都是好訊息。自金融危機以來，更嚴格的貸款標準使人們很難獲得抵押貸款，一些業內人士認為，這導致庫存和價格收緊，遠超危機前的峰值。

面對高房價、嚴格的貸款標準以及來自所有現金買家的競爭，許多購房者現在除了租房別無選擇。根據城市研究所的資料，在包括舊金山在內的一些大都市地區，只有25%的居民有能力買房。事實上，根據房地產網站Zillow的資料，在2006年至2016年間，美國50個最大城市的租房者比例有所上升。如今，租房的人口比例達到了1965年以來的最高水平。

房地產評估諮詢公司Miller Samuel的執行長喬納森·米勒（Jonathan Miller）說：“我們真的處於宿醉階段。”價格上漲並不意味著我們已經複蘇[市場]仍然扭曲，這是因為信貸條件。”

負擔能力取決於市場

當房地產市場在2006年4月達到頂峰時，美國近三分之二人口最多的地鐵區域被列為高估，只有五個地鐵區域被認為低估，僅佔1%。2011年3月，市場觸底反彈，只有27個市場被認為估值過高，占人口最多的地鐵地區的7%。CoreLogic的資料顯示，如今（截至2017年12月，最新的可用資料），美國人口最多的地鐵地區在估值過低、估值過高和估值過高的市場之間幾乎處於均衡的水平，這意味著，在“長期、可持續的水平上，由可支配收入等當地市場基本面支撐”。