過去十年左右，抵押貸款市場發生了很大變化。在過去，幾乎任何人都可以得到一個抵押貸款，甚至一個遠遠超過他們負擔得起。當時，利率更高，但貸款標準更容易。如今更難獲得資格，利率也剛剛開始從歷史低點上揚。

也許你在利率很高的時候還辦理了第二筆抵押貸款（通常稱為房屋凈值貸款）。這隻是你考慮合併貸款的一個原因。但你應該嗎？有道理嗎？還是最好把貸款分開？

鞏固抵押貸款的四個理由

Casey Fleming是一位抵押貸款顧問和自由撰稿人，也是《貸款指南：如何獲得盡可能好的抵押貸款》一書的作者，他列舉了以下四個理由：

1.降低利率

大約十年前，平均抵押貸款利率要高得多。例如，2007年6月中旬，30年期平均利率達到6.74%的高點。但在2019年3月，利率平均為4.27%——比2007年低了三分之一以上。更低的利率意味著你可以在貸款上節省數千美元。利率越低，你在整個貸款期限內支付的總額就越少。

關鍵要點

• 如果你有兩個抵押貸款，合併成一個降低利率或縮短貸款期限可以節省你一大筆錢。
• 從銀行再融資
• 合併以降低您的付款通常會隨著時間的推移，您的成本更高，因為您的貸款重置到一個較長的期限。

2.消除可變利率抵押貸款的風險

因為在可變利率抵押貸款開始時，付款通常較低，購房者可能會被誘騙購買他們以後買不起的房子。隨著介紹期的結束，客戶可能會發現，支付可能會移動太高，他們的家庭在不久的將來。把你的抵押貸款合併成一個單一的固定利率抵押貸款將消除一個明顯更高的付款在抵押貸款後期的擔心。

當利率相對較低時，這是一個特別好的舉措。或許去年會更好，但現在依然不錯。自2015年以來，美聯儲（Federal Reserve Board）已九次上調抵押貸款利率，但上次上調利率是在2018年12月，並表示2019年不打算加息。

簡單地比較每月的按揭付款很可能導致你在再融資上做了一個糟糕的交易；你需要考慮一段時間內的所有成本。

3.儘快還清貸款

在將兩種貸款合併為一次付款的同時，考慮一種較短的貸款。您將支付的利息總額較低，而且這些房產很快就歸您所有。當然，月供會更高。

以一套價值25萬美元的房子為例，30年期的固定利率抵押貸款每月大約需要1150美元。如果你把它變成一筆15年期的貸款，每月的成本會飆升到1811美元——這是一筆更高的還款，但隨著時間的推移，成本會降低，因為15年後你的還款會比30年少，利息也會減少大約88000美元。

4.降低付款

唯一有意義的是當你發現自己在你的頭上。問題是，隨著時間的推移，減少支付金額通常會花費你更多。根據弗萊明的說法，“較低的月供很少意味著較低的終身成本，甚至較低的年利息成本，因為新貸款幾乎總是會將你的還款計劃重新安排到一個較長的期限，而你的還款較少會流向本金。”

因為大多數抵押貸款的利息都是預先支付的，所以在新抵押貸款的最初幾年，你支付的利息中有一小部分用於本金。如果你繼續重新設定貸款，你最終支付更多的利息從長遠來看。這就是為什麼連環再融資者發現償還抵押貸款更困難的原因。

底線

如果你鞏固你的抵押貸款，確保它是一個長期的利益，你。看看你將要支付的貸款總額和你建立資產的速度。簡單的比較付款是短期的想法。根據弗萊明的說法，“沒有比每月付款比較更常用的工具能說服房主達成糟糕的交易。它過於簡單化，每年花費房主數百萬美元。在理想情況下，新貸款的期限應與現有貸款相同或更短。”