首次置业者的融资基础

获得抵押贷款是购买第一套住房的一个关键步骤，选择最合适的有几个因素。虽然为首次购房者提供的无数融资选择似乎势不可挡，但花时间研究房地产融资的基础知识可以为你节省大量的时间和金钱。...

获得抵押贷款是购买第一套住房的一个关键步骤，选择最合适的有几个因素。虽然为首次购房者提供的无数融资选择似乎势不可挡，但花时间研究房地产融资的基础知识可以为你节省大量的时间和金钱。

了解房产所在的市场，以及是否为贷款人提供激励，可能意味着为您增加了财政补贴。仔细看看你的财务状况，你可以确保你得到最适合你需要的抵押贷款。本文概述了首次购房者进行大购房所需的一些重要细节。

关键要点

获得抵押贷款是购买第一套住房的一个关键步骤，选择最好的有几个因素。
贷方将根据您的收入、资产、债务和信用记录评估您的信用度和偿还能力。
当你选择抵押贷款时，你必须决定固定利率或浮动利率，偿还抵押贷款的年限，以及你的首付金额。
常规贷款为抵押贷款 **不投保。
根据您的情况，您可能有资格通过FHA、VA或其他**担保贷款获得更优惠的条件。

贷款类型

常规贷款

传统贷款是指联邦**没有保险或担保的抵押贷款。它们通常是固定利率抵押贷款。它们是最难申请的抵押贷款类型之一，因为它们的要求更为严格——首付更高、信用评分更高、收入负债率更低，以及可能需要私人抵押贷款保险。然而，如果你有资格申请传统的抵押贷款，通常比联邦**担保的贷款成本要低。

常规贷款被定义为合格贷款或不合格贷款。合规贷款符合指导方针，如**资助企业（GSE）房利美和房地美规定的贷款限额。这些贷款人（以及其他各种人）经常购买和打包这些贷款，然后作为证券在二级市场上**。然而，在二级市场**的贷款必须符合特定的指导方针，才能被归类为合格贷款。

2021年，常规抵押贷款的最高合规贷款限额为548250美元，但在指定的高成本地区可能更高。超过这个数额的贷款称为大额贷款，通常利率略高。这些贷款具有更大的风险（因为它们涉及更多的资金），使得它们对二级市场的吸引力降低。

对于不合格贷款，承销贷款的贷款机构（通常是组合贷款机构）会制定自己的指导方针。根据规定，不合格贷款不能在二级市场上**。

联邦住房管理局（fha）贷款

联邦住房管理局（FHA）隶属于美国住房和城市发展部（HUD），为美国人提供各种抵押贷款计划。FHA贷款的首付要求较低，比传统贷款更容易获得贷款资格。FHA贷款对于首次购房者来说是非常好的，因为除了较低的前期贷款成本和较不严格的信贷要求外，你还可以支付低至3.5%的首付。FHA贷款不能超过上述法定限额。

然而，所有FHA借款人必须支付抵押贷款保险费，计入他们的抵押贷款付款。抵押贷款保险是一种保险政策，保护抵押贷款贷款人或所有权持有人，如果借款人拖欠付款，去世，或以其他方式无法履行合同义务的抵押贷款。

va贷款

美国退伍军人事务部（VA）为退伍军人贷款提供担保。VA本身不提供贷款，但为合格贷款人提供的抵押贷款提供担保。这些担保使退伍军人能够以优惠条件获得住房贷款（通常无需首付）。

在大多数情况下，VA贷款比传统贷款更容易获得资格。贷方通常将VA贷款的最高限额限制为常规抵押贷款限额。在申请贷款之前，您需要向VA申请您的资格。如果您被录取，VA将颁发您可以用来申请贷款的资格证书。

除了这些联邦贷款类型和计划，州和地方**和机构还赞助援助计划，以增加某些地区的投资或住房拥有。

权益和收入要求

住房抵押贷款定价是由贷款人确定的两种方式，这两种方法都是基于借款人的信誉。除了从三大信用机构检查你的FICO分数外，贷款机构还将计算贷款价值比（LTV）和偿债覆盖率（DSCR），以确定他们愿意贷款给你的金额以及利率。

贷款价值比（LTV）是实际或隐含权益的金额，可用于抵押物的借款。对于购房，贷款价值比是通过贷款金额除以购房价格来确定的。放贷者认为你存的钱越多（以首付的形式），你违约的可能性就越小。贷款价值比越高，违约风险越大，因此贷款人将收取更多费用。

DSCR决定您是否有能力支付抵押贷款。贷款人将你的月净收入除以抵押贷款成本，以评估你拖欠抵押贷款的可能性。大多数贷款人将要求DSCR大于1。比率越大，你就越有可能支付借款成本，贷款人承担的风险也就越小。DSCR越大，贷方协商贷款利率的可能性就越大；即使利率较低，贷款人也能获得较好的风险调整回报。

因此，你应该包括任何类型的合格收入，你可以在谈判时与抵押贷款贷款人。有时，一份额外的**工作或其他创收业务可能会在符合或不符合贷款条件，或获得最佳利率之间产生差异。

私人抵押贷款保险（pmi）

贷款价值比还决定您是否需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。PMI将一部分贷款风险转移给抵押贷款保险公司，有助于使贷款人免于违约。大多数贷款机构要求贷款价值比大于80%的任何贷款的采购经理人指数。这意味着任何贷款，你拥有少于20%的股权在家里。投保金额和抵押贷款计划将决定抵押贷款保险的成本和如何收取。

大多数抵押保险费每月收取，以及税收和财产保险escrows。一旦LTV等于或小于78%，PMI就应该自动消除。一旦房屋升值到足以让你拥有20%的股权，并且设定的期限已经过去，例如两年，你也可以取消PMI。

一些贷款机构，如美国联邦住房管理局，将评估抵押贷款保险作为一次总付，并将其资本化为贷款金额。

作为一个经验法则，尽量避免私人抵押贷款保险，因为这是一个成本，没有任何好处给你。

有一些方法可以避免支付采购经理人指数。一是购房时借款不得超过房产价值的80%；另一种是利用房屋净值融资或二次抵押贷款来放下20%以上。最常见的程序被称为80-10-10抵押贷款。80代表第一次抵押贷款的贷款价值比，前10代表第二次抵押贷款的贷款价值比，而第二个10代表你在房屋中的权益。

尽管第二次抵押贷款的利率将高于第一次抵押贷款的利率，但在混合基础上，它不应比90%长期贷款价值比贷款的利率高太多。一笔80-10-10的抵押贷款可能比支付PMI要便宜。它还可以让你加快支付第二抵押贷款和消除这部分债务很快，所以你可以提前还清你的房子。

固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款

另一个考虑因素是是否获得固定利率或浮动利率（也称为可变利率）抵押贷款。在固定利率抵押贷款中，利率在贷款的整个期间都不会改变。获得固定利率贷款的明显好处是，你知道整个贷款期间每月的贷款成本是多少。而且，如果现行利率很低，你已经在相当长的一段时间内锁定了一个好的利率。

浮动利率抵押贷款，如仅计息抵押贷款或可调利率抵押贷款（ARM），旨在帮助首次购房者或那些期望在贷款期内收入大幅增长的人。浮动利率贷款通常允许您在贷款的最初几年获得较低的介绍利率，这使您有资格获得比您试图获得更昂贵的固定利率贷款更多的钱。

当然，如果你的收入没有随着利率的提高而同步增长，那么这种选择是有风险的。另一个不利因素是，市场利率的走势是不确定的：如果利率大幅上升，你的贷款条件将随之飙升。

按揭贷款歧视是非法的。

可调利率抵押贷款（arms）的工作原理

最常见的武器类型为一年期、五年期或七年期。初始利率通常固定一段时间，然后定期重置，通常是每月。一旦ARM重置，它就会根据市场利率进行调整，通常是在美国国债现行利率基础上增加一些预先确定的利差（百分比）。

尽管利率上调通常是有上限的，但调整利率可能比现行的固定利率抵押贷款更为昂贵，以补偿贷款人在引入期内提供的较低利率。

只付利息的贷款是一种ARM，你只付按揭利息，而不是本金在介绍期间，直到贷款恢复到一个固定的，本金支付贷款。这类贷款对首次借款者来说是非常有利的，因为只有支付利息才能大大降低每月的借款成本，并使你有资格获得更大的贷款。但是，由于您在初始期间没有支付本金，因此在您开始偿还本金之前，贷款的余额不会发生变化。