獲得抵押貸款是購買第一套住房的一個關鍵步驟，選擇最合適的有幾個因素。雖然為首次購房者提供的無數融資選擇似乎勢不可擋，但花時間研究房地產融資的基礎知識可以為你節省大量的時間和金錢。

瞭解房產所在的市場，以及是否為貸款人提供激勵，可能意味著為您增加了財政補貼。仔細看看你的財務狀況，你可以確保你得到最適合你需要的抵押貸款。本文概述了首次購房者進行大購房所需的一些重要細節。

關鍵要點

• 獲得抵押貸款是購買第一套住房的一個關鍵步驟，選擇最好的有幾個因素。
• 貸方將根據您的收入、資產、債務和信用記錄評估您的信用度和償還能力。
• 當你選擇抵押貸款時，你必須決定固定利率或浮動利率，償還抵押貸款的年限，以及你的首付金額。
• 常規貸款為 抵押貸款 **不投保。
• 根據您的情況，您可能有資格透過FHA、VA或其他**擔保貸款獲得更優惠的條件。

貸款型別

常規貸款

傳統貸款是指聯邦**沒有保險或擔保的抵押貸款。它們通常是固定利率抵押貸款。它們是最難申請的抵押貸款型別之一，因為它們的要求更為嚴格——首付更高、信用評分更高、收入負債率更低，以及可能需要私人抵押貸款保險。然而，如果你有資格申請傳統的抵押貸款，通常比聯邦**擔保的貸款成本要低。

常規貸款被定義為合格貸款或不合格貸款。合規貸款符合指導方針，如**資助企業（GSE）房利美和房地美規定的貸款限額。這些貸款人（以及其他各種人）經常購買和打包這些貸款，然後作為證券在二級市場上**。然而，在二級市場**的貸款必須符合特定的指導方針，才能被歸類為合格貸款。

2021年，常規抵押貸款的最高合規貸款限額為548250美元，但在指定的高成本地區可能更高。超過這個數額的貸款稱為大額貸款，通常利率略高。這些貸款具有更大的風險（因為它們涉及更多的資金），使得它們對二級市場的吸引力降低。

對於不合格貸款，承銷貸款的貸款機構（通常是組合貸款機構）會制定自己的指導方針。根據規定，不合格貸款不能在二級市場上**。

聯邦住房管理局（fha）貸款

聯邦住房管理局（FHA）隸屬於美國住房和城市發展部（HUD），為美國人提供各種抵押貸款計劃。FHA貸款的首付要求較低，比傳統貸款更容易獲得貸款資格。FHA貸款對於首次購房者來說是非常好的，因為除了較低的前期貸款成本和較不嚴格的信貸要求外，你還可以支付低至3.5%的首付。FHA貸款不能超過上述法定限額。

然而，所有FHA借款人必須支付抵押貸款保險費，計入他們的抵押貸款付款。抵押貸款保險是一種保險政策，保護抵押貸款貸款人或所有權持有人，如果借款人拖欠付款，去世，或以其他方式無法履行合同義務的抵押貸款。

va貸款

美國退伍軍人事務部（VA）為退伍軍人貸款提供擔保。VA本身不提供貸款，但為合格貸款人提供的抵押貸款提供擔保。這些擔保使退伍軍人能夠以優惠條件獲得住房貸款（通常無需首付）。

在大多數情況下，VA貸款比傳統貸款更容易獲得資格。貸方通常將VA貸款的最高限額限製為常規抵押貸款限額。在申請貸款之前，您需要向VA申請您的資格。如果您被錄取，VA將頒發您可以用來申請貸款的資格證書。

除了這些聯邦貸款型別和計劃，州和地方**和機構還贊助援助計劃，以增加某些地區的投資或住房擁有。

權益和收入要求

住房抵押貸款定價是由貸款人確定的兩種方式，這兩種方法都是基於借款人的信譽。除了從三大信用機構檢查你的FICO分數外，貸款機構還將計算貸款價值比（LTV）和償債覆蓋率（DSCR），以確定他們願意貸款給你的金額以及利率。

貸款價值比（LTV）是實際或隱含權益的金額，可用於抵押物的借款。對於購房，貸款價值比是透過貸款金額除以購房價格來確定的。放貸者認為你存的錢越多（以首付的形式），你違約的可能性就越小。貸款價值比越高，違約風險越大，因此貸款人將收取更多費用。

DSCR決定您是否有能力支付抵押貸款。貸款人將你的月凈收入除以抵押貸款成本，以評估你拖欠抵押貸款的可能性。大多數貸款人將要求DSCR大於1。比率越大，你就越有可能支付借款成本，貸款人承擔的風險也就越小。DSCR越大，貸方協商貸款利率的可能性就越大；即使利率較低，貸款人也能獲得較好的風險調整回報。

因此，你應該包括任何型別的合格收入，你可以在談判時與抵押貸款貸款人。有時，一份額外的**工作或其他創收業務可能會在符合或不符合貸款條件，或獲得最佳利率之間產生差異。

私人抵押貸款保險（pmi）

貸款價值比還決定您是否需要購買私人抵押貸款保險（PMI）。PMI將一部分貸款風險轉移給抵押貸款保險公司，有助於使貸款人免於違約。大多數貸款機構要求貸款價值比大於80%的任何貸款的採購經理人指數。這意味著任何貸款，你擁有少於20%的股權在家裡。投保金額和抵押貸款計劃將決定抵押貸款保險的成本和如何收取。

大多數抵押保險費每月收取，以及稅收和財產保險escrows。一旦LTV等於或小於78%，PMI就應該自動消除。一旦房屋升值到足以讓你擁有20%的股權，並且設定的期限已經過去，例如兩年，你也可以取消PMI。

一些貸款機構，如美國聯邦住房管理局，將評估抵押貸款保險作為一次總付，並將其資本化為貸款金額。

作為一個經驗法則，儘量避免私人抵押貸款保險，因為這是一個成本，沒有任何好處給你。

有一些方法可以避免支付採購經理人指數。一是購房時借款不得超過房產價值的80%；另一種是利用房屋凈值融資或二次抵押貸款來放下20%以上。最常見的程式被稱為80-10-10抵押貸款。80代表第一次抵押貸款的貸款價值比，前10代表第二次抵押貸款的貸款價值比，而第二個10代表你在房屋中的權益。

儘管第二次抵押貸款的利率將高於第一次抵押貸款的利率，但在混合基礎上，它不應比90%長期貸款價值比貸款的利率高太多。一筆80-10-10的抵押貸款可能比支付PMI要便宜。它還可以讓你加快支付第二抵押貸款和消除這部分債務很快，所以你可以提前還清你的房子。

固定利率抵押貸款與浮動利率抵押貸款

另一個考慮因素是是否獲得固定利率或浮動利率（也稱為可變利率）抵押貸款。在固定利率抵押貸款中，利率在貸款的整個期間都不會改變。獲得固定利率貸款的明顯好處是，你知道整個貸款期間每月的貸款成本是多少。而且，如果現行利率很低，你已經在相當長的一段時間內鎖定了一個好的利率。

浮動利率抵押貸款，如僅計息抵押貸款或可調利率抵押貸款（ARM），旨在幫助首次購房者或那些期望在貸款期內收入大幅增長的人。浮動利率貸款通常允許您在貸款的最初幾年獲得較低的介紹利率，這使您有資格獲得比您試圖獲得更昂貴的固定利率貸款更多的錢。

當然，如果你的收入沒有隨著利率的提高而同步增長，那麼這種選擇是有風險的。另一個不利因素是，市場利率的走勢是不確定的：如果利率大幅上升，你的貸款條件將隨之飆升。

按揭貸款歧視是非法的。

可調利率抵押貸款（arms）的工作原理

最常見的武器型別為一年期、五年期或七年期。初始利率通常固定一段時間，然後定期重置，通常是每月。一旦ARM重置，它就會根據市場利率進行調整，通常是在美國國債現行利率基礎上增加一些預先確定的利差（百分比）。

儘管利率上調通常是有上限的，但調整利率可能比現行的固定利率抵押貸款更為昂貴，以補償貸款人在引入期內提供的較低利率。

只付利息的貸款是一種ARM，你只付按揭利息，而不是本金在介紹期間，直到貸款恢復到一個固定的，本金支付貸款。這類貸款對首次借款者來說是非常有利的，因為只有支付利息才能大大降低每月的借款成本，並使你有資格獲得更大的貸款。但是，由於您在初始期間沒有支付本金，因此在您開始償還本金之前，貸款的餘額不會發生變化。

底線

如果你是第一次尋找住房抵押貸款，你可能會發現很難理清所有的融資選擇。花點時間來決定你能買多少房子，然後相應地進行融資。如果你能付得起一大筆貸款或有足夠的收入來創造一個低貸款價值比，你將有更多的談判能力與貸款人和最融資的選擇。如果你爭取最大的貸款，你可能會得到更高的風險調整利率和私人抵押貸款保險。

權衡獲得更大貸款的好處和風險。利率通常在只計息期間浮動，並經常根據市場利率的變化進行調整。另外，考慮一下你的可支配收入不會隨著借貸成本的增加而增加的風險。

一個好的抵押貸款經紀人或抵押貸款銀行家應該能夠幫助引導你透過所有不同的計劃和選擇，但沒有什麼能比知道你的優先順序抵押貸款更好。