什么是抵消的抵押(an offset mortgage)？

抵消抵押贷款是一种住房贷款，涉及混合传统的抵押贷款与一个或多个存款帐户由同一金融机构持有。存款账户中的储蓄余额可以用来抵消抵押贷款余额，从而降低到期利息。

在许多国家，如英国，抵押品抵押贷款是标准的，但由于税法的规定，目前没有资格在美国使用。

关键要点

• 抵消抵押贷款涉及将传统抵押贷款的各个方面与同一金融机构的一个或多个存款账户相结合。 
• 存款账户中的资金随后被用来抵消抵押贷款余额，从而降低每月的还款。
• 抵消抵押贷款是许多国家的标准做法，但美国税法目前不允许这样做。
• 抵消抵押贷款是偿还抵押贷款的一个有吸引力的选择，主要是因为借款人可以支付小额款项来偿还本金而不是利息。

了解抵消抵押贷款

对于勤勉的储户来说，抵消抵押贷款是一个理想的选择。在贷款有效期内，挂钩储蓄账户不会获得利息。然而，大多数储蓄账户通常是低收入账户，每年仅支付1%至3%或更少。

抵押贷款利率大大高于储蓄账户的利率，因此任何储蓄都会给借款人带来净收益。此外，储蓄账户上的放弃利息变成了抵押贷款的非应税付款。

储蓄账户通常是无息账户，这使得银行可以从账户中的任何余额中获得正收益。 

利息的计算是根据票据的剩余余额减去一个或多个存款账户的存款总额。借款人仍然可以使用他们的储蓄账户。不过，如果借款人从账户中提取资金，下一笔按揭付款将按较高的本金余额计算。

多个储蓄账户可与抵消的抵押贷款账户相关联，借款人的家庭成员可将其储蓄账户与抵押贷款账户相关联，以减少本金，从而减少剩余余额的利息。

抵消抵押贷款示例

史密斯家有一笔抵消的抵押贷款。本金为22.5万美元，利率为5%，该家庭在同一家银行有1.5万美元存款，上个月没有取款。抵消贷款的下一次利息支付的计算将基于210000美元的余额，这反映了贷款本金减去储蓄账户余额：（225000美元-15000美元=210000美元）。

抵消抵押的好处

抵消抵押贷款是偿还抵押贷款的一个有吸引力的选择，主要是因为借款人可以支付小额款项来偿还本金而不是利息。随着越来越多的资金用于本金，贷款余额减少得更快。

同时，由于这些款项是到借款人自己的储蓄账户，借款人仍然可以使用他们的钱，如果需要的话。这种灵活性给了借款人快速偿还抵押贷款的所有好处，同时也给了他们在投资账户中存钱的好处。