房利美和房地美是由美国国会创建的联邦支持的住房抵押贷款公司。这两个机构都不提供自己的抵押贷款。相反，他们购买并担保通过二级抵押贷款市场的贷款人发放的抵押贷款。...
房利美和房地美是由美国国会创建的联邦支持的住房抵押贷款公司。这两个机构都不提供自己的抵押贷款。相反，他们购买并担保通过二级抵押贷款市场的贷款人发放的抵押贷款。
直到20世纪90年代，这两个实体实际上一直垄断着二级抵押贷款市场。就在那时，越来越多的联邦法规和允许银行和其他金融公司合并的新立法引发了来自传统公司的更多竞争。尽管如此，房利美和房地美仍继续主导着美国的二级抵押贷款市场，尽管人们担心这两家公司是“大到不能倒”的最大公司之一。
这些机构共同为美国数千家银行、储蓄和贷款以及抵押贷款公司提供流动性和担保，使抵押贷款市场更具流动性、稳定性和可承受性。下面我们来看看这两个机构是如何运作的，它们在2008年金融危机中所扮演的角色，以及他们今天所做的在COVID-19流行期间帮助房主和租房者的工作。
关键要点
- 房利美于1938年首次获得美国**特许，以帮助推动抵押贷款市场。1970年，国会特许房地美成为一家私人公司。
- 这两个组织都不提供贷款或服务。相反，他们从贷款人那里购买抵押贷款，作为抵押贷款支持证券持有或重新打包，然后**。
- 放贷者利用向房利美和房地美**抵押贷款所得的资金发放更多贷款，这有助于个人、家庭和投资者获得稳定的抵押贷款资金供应。
- 为了应对COVID-19大流行，房利美和房地美发布了一项暂停止赎和驱逐令，有效期至2021年3月31日。
- 2021年1月20日，也就是他上任的第一天，拜登总统要求FHFA（负责监管房利美和房地美）和其他机构至少在2021年3月31日之前延长驱逐和止赎暂停期，这些机构都遵守了。
- 2021年2月16日，拜登总统要求各机构再次延长暂停令，这次延长至2021年6月31日
什么是房利美(fannie mae)？
在20世纪初，在美国，许多人无法拥有住房。除非你能用现金买一套房子（很少有人能），否则你会看到一大笔首付和一笔短期贷款，最终会以一大笔现金支付。
在经济大萧条期间，近四分之一的房主因丧失抵押品赎回权而失去了住房，银行没有任何贷款，国家面临着真正的住房危机。
作为回应，国会于1938年成立了联邦国家抵押贷款协会（FNMA），也就是人们熟知的房利美，为住房提供可靠、稳定的资金来源。它给市场带来了一种新型的抵押贷款：长期固定利率贷款，可以随时再融资。
几十年来，房利美一直是美国**担保抵押贷款的主要买家和卖家。最终，国会做了两件事来促进二级抵押贷款市场的竞争：
- 1968年，它将房利美私有化，使其成为完全由私人资本出资的股东所有公司。
- 它在1970年创立了房地美。
房利美于1938年作为一个联邦**机构成立，作为《国家住房法》修正案的一部分。房利美最初购买由联邦住房管理局（FHA）担保的抵押贷款，后来又将退伍军人管理局（VA）担保的贷款加入其中。
1954年，根据《联邦国家抵押贷款协会**法》，房利美转变为一家公私混合所有制公司。它在1968年成为私人所有，两年后被授权购买除FHA和VA贷款以外的常规抵押贷款。
20世纪80年代，房利美开始发行抵押贷款支持证券（MBS），以在抵押贷款投资市场提供更多的流动性。它通过在美国和国际资本市场发行各种债务证券来获得购买抵押贷款相关资产的资金。
什么是房地美(freddie mac)？
房地美是联邦住房贷款抵押公司的非正式名称。它是1970年根据《紧急住房金融法》成立的，旨在扩大二级抵押贷款市场，降低银行的利率风险。1989年，作为《金融机构改革、恢复和执行法》（FIRREA）的一部分，该公司进行了重组，成为一家股东所有的公司。
房地美的章程与房利美的章程非常相似，因为它通过购买银行、储蓄和贷款以及其他贷款机构的贷款来扩大抵押贷款和抵押贷款支持证券的二级市场。然而，与房利美不同，房利美从主要零售银行和商业银行购买抵押贷款，房地美从小型银行（即“储蓄”银行）购买贷款，这些银行专注于为社区提供银行服务。
房利美和房地美是做什么的？
房利美和房地美拥有相似的章程、授权和监管结构。每个人都从贷款人那里购买抵押贷款，要么持有他们的投资组合，要么重新打包成可以**的抵押贷款支持证券。反过来，放贷者利用**抵押贷款所得的资金来发放更多的贷款。这有助于个人、家庭和投资者获得持续稳定的抵押贷款资金供应。
根据他们的章程，房利美和房地美“为住房抵押贷款建立二级市场设施，[并]规定其运作应在最大可行范围内由私人资本提供资金。” 这两个实体的任务是：
- 维持住宅按揭贷款二级市场的稳定
- 妥善应对民间资本市场
- 通过增加抵押贷款投资的流动性和为住房抵押贷款融资提供更多资金，为住房抵押贷款二级市场提供持续支持
- 通过增加抵押贷款投资的流动性和使更多的资金可用于住房抵押贷款融资，促进获得抵押贷款信贷
根据其章程，房利美还有一项额外的责任：管理和清算联邦**拥有的抵押贷款组合，以尽量减少对住房抵押贷款市场的不利影响，并尽量减少联邦**的损失。
谁监管房利美和房地美？
根据房利美和房地美的国会章程，这给了他们**赞助企业（GSE）的地位，他们运作与美国联邦**提供了一定的联系，提供了财政支持。例如，2008年9月，在金融危机最严重的时候，他们被置于联邦**的直接监督之下。
在正常时期，**之间的关系仍然比较隐蔽，但仍然很重要。根据他们的国会章程：
- 美国总统任命了该组织18个成员中的5个 董事会。
- 财政部长有权从每家公司购买高达22.5亿美元的证券，以支持其业务 流动性。
- 这两家公司都不受州和州的限制 地方税。
- 这两家公司都受到住房和城市发展部（HUD）和联邦住房金融局（FHFA）的监管。
FHFA监管、执行和监督房利美和房地美的资本标准，并限制其抵押贷款投资组合的规模。住房和发展部负责房利美和房地美的一般住房任务。
按揭贷款歧视是非法的。
默示担保
房利美和房地美的GSE地位在安全市场上产生了某些看法。其中一个是，如果任何一家公司陷入财务困境，联邦**都会介入并救助这些组织，这在大萧条的前奏中可见一斑。这就是所谓的隐性担保。
由于市场相信这种隐性担保，房利美和房地美获准在债券市场以低于其他金融机构的收益率借款。
房利美和房地美公司债（即机构债）的收益率历来高于美国国债约35个基点。 相比之下，AAA级金融公司债券的收益率历史上比美国国债高出约70个基点。 35个基点似乎不算多，但由于涉及数万亿美元，这一点产生了巨大的影响。
2008年金融危机中的角色
在20世纪90年代和21世纪初的20多年里，房利美和房地美凭借其相对于华尔街竞争对手的融资优势，获得了可观的利润。在这段时间里，经济学家、金融市场专业人士和**官员经常就“两房”展开辩论。
房利美和房地美隐含的**支持是否真的让美国房主受益？还是**只是在帮助这些公司及其投资者的同时**了道德风险？
房利美和房地美在美国次级抵押贷款市场的很大一部分被**垄断。这种垄断再加上**为维持这些公司的运营而提供的隐性担保，将导致抵押贷款市场的崩溃。
2007年，房利美和房地美的留存投资组合开始出现巨额亏损，尤其是在Alt-A和次级抵押贷款投资上。2008年，他们保留的投资组合和抵押担保的规模之大，使FHFA得出结论，他们很快就会资不抵债。
3月19日，联邦监管机构允许两家公司再承担2000亿美元的债务，以期稳定经济。然而，到2008年9月6日，市场显然认为这些公司陷入了财务困境，FHFA将这些公司置于监管之下。他们获得了1900亿美元的救助资金，并已偿还，但仍处于监护地位。
2019年9月，财政部和FHFA宣布，房利美和房地美可以开始保持盈利，以分别支撑250亿美元和200亿美元的资本储备。此举是朝着两人脱离监护权的过渡迈出的一步。
当然，一长串的失误导致了大萧条。然而，批评人士说，房利美和房地美在2007年之前的几年里创造了大量的债务和信用担保，国会应该认识到这些公司对全球金融体系构成的系统性风险。
在covid-19大流行中的作用
如果你受到了COVID-19流行的影响，你可能会担心你的抵押贷款或租金。获得帮助的一种方法是通过你所在州的失业保险计划。
CARES（冠状病毒援助、救济和经济安全）法案通过三个项目暂时提高了失业保险金：联邦大流行性失业补偿（FPUC）、大流行性紧急失业补偿（PEUC）或大流行性失业援助（PUA）。
《关怀法案》还为拥有房利美和房地美抵押贷款的房主提供了保护。根据CARES法案，在2021年3月31日之前，贷款人和贷款服务机构禁止对您进行司法或非司法止赎，或完成止赎判决或**。 在大流行期间，这一期限被延长了好几次，最后一次是2021年2月28日，在前任**的领导下。然而，拜登总统上任第一天就将最后期限延长至2021年3月31日。2021年2月16日，拜登总统将最后期限延长至2021年6月30日。
如果您因COVID-19流感而陷入财务困境，您可以申请最多180天的抵押贷款延期（并可能再延长180天）。
此外，FHFA还制定了更灵活的贷款和评估标准，以确保购房者在流感大流行期间能够完成贷款，并确保所有相关方能够在整个过程中保持社会距离。
抵押贷款减免计划
如果您拥有房利美抵押贷款，并且由于与COVID-19相关的失业、收入减少或疾病而无法付款，您的抵押贷款服务商可以帮助您提供抵押贷款减免选项，包括：
- 一个缓期计划，降低或暂停您的按揭付款长达12个月
- 延期期间无滞纳金
- 宽限期后的还款选择，包括逐步补足的还款计划或维持或降低月供的贷款调整计划
- 取消抵押品赎回权和驱逐救济
如果你担心你的按揭付款，打电话给你的按揭服务公司，你的月结单上列出的公司寻求帮助。
房利美还有另一个项目灾难反应网络，可以帮助解决COVID-19紧急事件的更广泛的财务影响。灾难响应网络为房利美拥有贷款的房主和房利美融资房产的租客提供了获得住房与发展部批准的住房顾问服务。顾问可以制定个性化的计划，提供财务指导和预算，并支持你长达18个月。
房地美抵押贷款延期
如果你有房地美拥有的抵押贷款，你可能有资格得到帮助，如果你已经直接或间接地受到了COVID-19流行病的影响。如果您因收入损失或下降而无法支付抵押贷款，目前有几种抵押贷款减免方案，包括：
- 最多12个月的抵押贷款延期
- 免除罚款和滞纳金
- 在2021年3月31日之前停止所有止赎行动和驱逐
- 贷款修改选项，以减少付款或保持付款后，忍耐期相同
忍耐不是宽恕。询问你的抵押贷款服务商你的后忍让选择。如果选择是一个气球付款，而不是简单地增加未付月数结束你的抵押贷款要小心。
更灵活的贷款和评估标准
在房利美和房地美大流行期间，对申请房利美和房地美抵押贷款的购房者放宽贷款和评估标准，FHFA将该标准从之前的截止日期2021年2月28日延长至2021年3月31日。这些标准允许：
- 购买和再融资贷款的替代评估（进行驾车和在线评估与现场评估）
- 记录收入和在贷款结束前核实就业情况的替代方法（例如，通过电子邮件核实就业情况）
- 扩大授权书的使用，以协助贷款结清（例如，电子签名）
底线
房利美和房地美负责维持美国抵押贷款市场的平稳运行。两家公司都从不同的贷款机构购买抵押贷款，这有助于为个人、家庭和投资者维持稳定可靠的抵押贷款资金来源。
如今，房地产业正密切关注COVID-19的情况，以及它将如何影响房利美和房地美以及有抵押贷款支持的2800万房主。FHFA估计，房利美和房地美将承担额外的11亿至17亿美元的费用，这是由于现有的止赎暂停及其延长，在这两个机构已经发生的60亿美元费用的基础上。
