房利美和房地美是由美國國會建立的聯邦支援的住房抵押貸款公司。這兩個機構都不提供自己的抵押貸款。相反，他們購買並擔保透過二級抵押貸款市場的貸款人發放的抵押貸款。...
房利美和房地美是由美國國會建立的聯邦支援的住房抵押貸款公司。這兩個機構都不提供自己的抵押貸款。相反，他們購買並擔保透過二級抵押貸款市場的貸款人發放的抵押貸款。
直到20世紀90年代，這兩個實體實際上一直壟斷著二級抵押貸款市場。就在那時，越來越多的聯邦法規和允許銀行和其他金融公司合併的新立法引發了來自傳統公司的更多競爭。儘管如此，房利美和房地美仍繼續主導著美國的二級抵押貸款市場，儘管人們擔心這兩家公司是“大到不能倒”的最大公司之一。
這些機構共同為美國數千家銀行、儲蓄和貸款以及抵押貸款公司提供流動性和擔保，使抵押貸款市場更具流動性、穩定性和可承受性。下麵我們來看看這兩個機構是如何運作的，它們在2008年金融危機中所扮演的角色，以及他們今天所做的在COVID-19流行期間幫助房主和租房者的工作。
關鍵要點
- 房利美於1938年首次獲得美國**特許，以幫助推動抵押貸款市場。1970年，國會特許房地美成為一傢俬人公司。
- 這兩個組織都不提供貸款或服務。相反，他們從貸款人那裡購買抵押貸款，作為抵押貸款支援證券持有或重新打包，然後**。
- 放貸者利用向房利美和房地美**抵押貸款所得的資金髮放更多貸款，這有助於個人、家庭和投資者獲得穩定的抵押貸款資金供應。
- 為了應對COVID-19大流行，房利美和房地美髮布了一項暫停止贖和驅逐令，有效期至2021年3月31日。
- 2021年1月20日，也就是他上任的第一天，拜登總統要求FHFA（負責監管房利美和房地美）和其他機構至少在2021年3月31日之前延長驅逐和止贖暫停期，這些機構都遵守了。
- 2021年2月16日，拜登總統要求各機構再次延長暫停令，這次延長至2021年6月31日
什麼是房利美(fannie mae)？
在20世紀初，在美國，許多人無法擁有住房。除非你能用現金買一套房子（很少有人能），否則你會看到一大筆首付和一筆短期貸款，最終會以一大筆現金支付。
在經濟大蕭條期間，近四分之一的房主因喪失抵押品贖回權而失去了住房，銀行沒有任何貸款，國家面臨著真正的住房危機。
作為回應，國會於1938年成立了聯邦國家抵押貸款協會（FNMA），也就是人們熟知的房利美，為住房提供可靠、穩定的資金來源。它給市場帶來了一種新型的抵押貸款：長期固定利率貸款，可以隨時再融資。
幾十年來，房利美一直是美國**擔保抵押貸款的主要買家和賣家。最終，國會做了兩件事來促進二級抵押貸款市場的競爭：
- 1968年，它將房利美私有化，使其成為完全由私人資本出資的股東所有公司。
- 它在1970年創立了房地美。
房利美於1938年作為一個聯邦**機構成立，作為《國家住房法》修正案的一部分。房利美最初購買由聯邦住房管理局（FHA）擔保的抵押貸款，後來又將退伍軍人管理局（VA）擔保的貸款加入其中。
1954年，根據《聯邦國家抵押貸款協會**法》，房利美轉變為一家公私混合所有制公司。它在1968年成為私人所有，兩年後被授權購買除FHA和VA貸款以外的常規抵押貸款。
20世紀80年代，房利美開始發行抵押貸款支援證券（MBS），以在抵押貸款投資市場提供更多的流動性。它透過在美國和國際資本市場發行各種債務證券來獲得購買抵押貸款相關資產的資金。
什麼是房地美(freddie mac)？
房地美是聯邦住房貸款抵押公司的非正式名稱。它是1970年根據《緊急住房金融法》成立的，旨在擴大二級抵押貸款市場，降低銀行的利率風險。1989年，作為《金融機構改革、恢復和執行法》（FIRREA）的一部分，該公司進行了重組，成為一家股東所有的公司。
房地美的章程與房利美的章程非常相似，因為它透過購買銀行、儲蓄和貸款以及其他貸款機構的貸款來擴大抵押貸款和抵押貸款支援證券的二級市場。然而，與房利美不同，房利美從主要零售銀行和商業銀行購買抵押貸款，房地美從小型銀行（即“儲蓄”銀行）購買貸款，這些銀行專註於為社群提供銀行服務。
房利美和房地美是做什麼的？
房利美和房地美擁有相似的章程、授權和監管結構。每個人都從貸款人那裡購買抵押貸款，要麼持有他們的投資組合，要麼重新打包成可以**的抵押貸款支援證券。反過來，放貸者利用**抵押貸款所得的資金來發放更多的貸款。這有助於個人、家庭和投資者獲得持續穩定的抵押貸款資金供應。
根據他們的章程，房利美和房地美“為住房抵押貸款建立二級市場設施，[並]規定其運作應在最大可行範圍內由私人資本提供資金。” 這兩個實體的任務是：
- 維持住宅按揭貸款二級市場的穩定
- 妥善應對民間資本市場
- 透過增加抵押貸款投資的流動性和為住房抵押貸款融資提供更多資金，為住房抵押貸款二級市場提供持續支援
- 透過增加抵押貸款投資的流動性和使更多的資金可用於住房抵押貸款融資，促進獲得抵押貸款信貸
根據其章程，房利美還有一項額外的責任：管理和清算聯邦**擁有的抵押貸款組合，以儘量減少對住房抵押貸款市場的不利影響，並儘量減少聯邦**的損失。
誰監管房利美和房地美？
根據房利美和房地美的國會章程，這給了他們**贊助企業（GSE）的地位，他們運作與美國聯邦**提供了一定的聯絡，提供了財政支援。例如，2008年9月，在金融危機最嚴重的時候，他們被置於聯邦**的直接監督之下。
在正常時期，**之間的關係仍然比較隱蔽，但仍然很重要。根據他們的國會章程：
- 美國總統任命了該組織18個成員中的5個 董事會。
- 財政部長有權從每家公司購買高達22.5億美元的證券，以支援其業務 流動性。
- 這兩家公司都不受州和州的限制 地方稅。
- 這兩家公司都受到住房和城市發展部（HUD）和聯邦住房金融局（FHFA）的監管。
FHFA監管、執行和監督房利美和房地美的資本標準，並限制其抵押貸款投資組合的規模。住房和發展部負責房利美和房地美的一般住房任務。
按揭貸款歧視是非法的。
默示擔保
房利美和房地美的GSE地位在安全市場上產生了某些看法。其中一個是，如果任何一家公司陷入財務困境，聯邦**都會介入並救助這些組織，這在大蕭條的前奏中可見一斑。這就是所謂的隱性擔保。
由於市場相信這種隱性擔保，房利美和房地美獲準在債券市場以低於其他金融機構的收益率借款。
房利美和房地美公司債（即機構債）的收益率歷來高於美國國債約35個基點。 相比之下，AAA級金融公司債券的收益率歷史上比美國國債高出約70個基點。 35個基點似乎不算多，但由於涉及數萬億美元，這一點產生了巨大的影響。
2008年金融危機中的角色
在20世紀90年代和21世紀初的20多年裡，房利美和房地美憑藉其相對於華爾街競爭對手的融資優勢，獲得了可觀的利潤。在這段時間裡，經濟學家、金融市場專業人士和**官員經常就“兩房”展開辯論。
房利美和房地美隱含的**支援是否真的讓美國房主受益？還是**只是在幫助這些公司及其投資者的同時**了道德風險？
房利美和房地美在美國次級抵押貸款市場的很大一部分被**壟斷。這種壟斷再加上**為維持這些公司的運營而提供的隱性擔保，將導致抵押貸款市場的崩潰。
2007年，房利美和房地美的留存投資組合開始出現巨額虧損，尤其是在Alt-A和次級抵押貸款投資上。2008年，他們保留的投資組合和抵押擔保的規模之大，使FHFA得出結論，他們很快就會資不抵債。
3月19日，聯邦監管機構允許兩家公司再承擔2000億美元的債務，以期穩定經濟。然而，到2008年9月6日，市場顯然認為這些公司陷入了財務困境，FHFA將這些公司置於監管之下。他們獲得了1900億美元的救助資金，並已償還，但仍處於監護地位。
2019年9月，財政部和FHFA宣佈，房利美和房地美可以開始保持盈利，以分別支撐250億美元和200億美元的資本儲備。此舉是朝著兩人脫離監護權的過渡邁出的一步。
當然，一長串的失誤導致了大蕭條。然而，批評人士說，房利美和房地美在2007年之前的幾年裡創造了大量的債務和信用擔保，國會應該認識到這些公司對全球金融體系構成的系統性風險。
在covid-19大流行中的作用
如果你受到了COVID-19流行的影響，你可能會擔心你的抵押貸款或租金。獲得幫助的一種方法是透過你所在州的失業保險計劃。
CARES（冠狀病毒援助、救濟和經濟安全）法案透過三個專案暫時提高了失業保險金：聯邦大流行性失業補償（FPUC）、大流行性緊急失業補償（PEUC）或大流行性失業援助（PUA）。
《關懷法案》還為擁有房利美和房地美抵押貸款的房主提供了保護。根據CARES法案，在2021年3月31日之前，貸款人和貸款服務機構禁止對您進行司法或非司法止贖，或完成止贖判決或**。 在大流行期間，這一期限被延長了好幾次，最後一次是2021年2月28日，在前任**的領導下。然而，拜登總統上任第一天就將最後期限延長至2021年3月31日。2021年2月16日，拜登總統將最後期限延長至2021年6月30日。
如果您因COVID-19流感而陷入財務困境，您可以申請最多180天的抵押貸款延期（並可能再延長180天）。
此外，FHFA還制定了更靈活的貸款和評估標準，以確保購房者在流感大流行期間能夠完成貸款，並確保所有相關方能夠在整個過程中保持社會距離。
抵押貸款減免計劃
如果您擁有房利美抵押貸款，並且由於與COVID-19相關的失業、收入減少或疾病而無法付款，您的抵押貸款服務商可以幫助您提供抵押貸款減免選項，包括：
- 一個緩期計劃，降低或暫停您的按揭付款長達12個月
- 延期期間無滯納金
- 寬限期後的還款選擇，包括逐步補足的還款計劃或維持或降低月供的貸款調整計劃
- 取消抵押品贖回權和驅逐救濟
如果你擔心你的按揭付款，打電話給你的按揭服務公司，你的月結單上列出的公司尋求幫助。
房利美還有另一個專案災難反應網路，可以幫助解決COVID-19緊急事件的更廣泛的財務影響。災難響應網路為房利美擁有貸款的房主和房利美融資房產的租客提供了獲得住房與發展部批准的住房顧問服務。顧問可以制定個性化的計劃，提供財務指導和預算，並支援你長達18個月。
房地美抵押貸款延期
如果你有房地美擁有的抵押貸款，你可能有資格得到幫助，如果你已經直接或間接地受到了COVID-19流行病的影響。如果您因收入損失或下降而無法支付抵押貸款，目前有幾種抵押貸款減免方案，包括：
- 最多12個月的抵押貸款延期
- 免除罰款和滯納金
- 在2021年3月31日之前停止所有止贖行動和驅逐
- 貸款修改選項，以減少付款或保持付款後，忍耐期相同
忍耐不是寬恕。詢問你的抵押貸款服務商你的後忍讓選擇。如果選擇是一個氣球付款，而不是簡單地增加未付月數結束你的抵押貸款要小心。
更靈活的貸款和評估標準
在房利美和房地美大流行期間，對申請房利美和房地美抵押貸款的購房者放寬貸款和評估標準，FHFA將該標準從之前的截止日期2021年2月28日延長至2021年3月31日。這些標準允許：
- 購買和再融資貸款的替代評估（進行駕車和線上評估與現場評估）
- 記錄收入和在貸款結束前核實就業情況的替代方法（例如，透過電子郵件核實就業情況）
- 擴大授權書的使用，以協助貸款結清（例如，電子簽名）
底線
房利美和房地美負責維持美國抵押貸款市場的平穩執行。兩家公司都從不同的貸款機構購買抵押貸款，這有助於為個人、家庭和投資者維持穩定可靠的抵押貸款資金來源。
如今，房地產業正密切關註COVID-19的情況，以及它將如何影響房利美和房地美以及有抵押貸款支援的2800萬房主。FHFA估計，房利美和房地美將承擔額外的11億至17億美元的費用，這是由於現有的止贖暫停及其延長，在這兩個機構已經發生的60億美元費用的基礎上。
