2/28可调利率抵押贷款(2/28 ARM)是一种30年期的住房贷款,最初有两年的固定利率期限。两年后,利率将根据指数利率加上保证金浮动。
最初的预售利率通常低于传统抵押贷款的平均利率,但可调利率随后可能大幅上升。由于银行在最初的优惠利率上赚不了多少钱,在头两年,2/28的利率包括了高额的预付款罚款。
在21世纪初的房地产繁荣时期,2/28的武器变得流行起来,当时飙升的价格使许多买家无法支付传统的抵押贷款。例如,一笔30万美元的30年期常规抵押贷款的月供为1610美元,而一笔2/28的抵押贷款的初始利率为3%,月供仅为1265美元。
还有其他ARM结构,如5/1、5/5和5/6 ARM,其特点是五年的引入期,然后分别每五年或每六个月调整一次利率。值得注意的是,15/15武器调整一次后,15年,然后保持固定的剩余贷款。不太常见的是2/28和3/27臂。对于前者,固定利率只适用于前两年,然后是28年的可调利率;对于后者,固定利率为三年,并在随后的27年中进行调整。在这些情况下,利率每半年调整一次。
2/28可调利率抵押贷款的潜在捕获点22是,两年后利率每六个月调整一次,通常是上升一次,其幅度超过或高于指数利率,如伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。2/28 ARM具有一些内置安全特性,例如终身利率上限,以及利率在每个周期内可以增加或减少多少的限制。但即使有上限,房主也可能面临动荡市场令人瞠目结舌的支付高峰。
在上述30万美元30年期3%ARM 2/28贷款的例子中,如果两年后LIBOR为2.7,利差为1.5,利息将增加4.2%,总计为7.2%。这7.2%的利率可能远远高于目前的常规抵押贷款利率。房主的月供将在一夜之间增加60%以上,达到2036美元。
在经济繁荣时期,许多房主无法理解,一个看似很小的利率上调如何能大幅提高他们的月供。即使是那些完全意识到风险的人,也将2/28武器视为短期融资工具。当时的想法是利用低利率,然后再融资两年后,要么传统的抵押贷款或,如果他们的信用不够好,一个新的可调整抵押贷款。而且,鉴于房地产价格的飙升,将债务进一步推高。对许多人来说,这是有一定意义的,因为毕竟借款人的房屋净值正在快速上升。
2008年市场崩溃带来了麻烦,房价暴跌。许多拥有2/28武器的业主发现自己无法再融资、支付款项,或以未偿贷款的价值**房屋。大量丧失抵押品赎回权导致了更严格的贷款标准。如今,银行正在更仔细地评估借款人支付可调整利率的能力。
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