什么是按揭参与证明书(a mortgage participation certificate)？

抵押贷款参与证书是一种将联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）持有的抵押贷款组合在一起的证券，Freddie Mac是一家**赞助的企业。抵押贷款参与证书由房地美担保，但不是联邦**本身，它们由联邦、州和地方**征税。

抵押贷款参与证书，房地美称为个人电脑，也被称为“通过证券”，因为利息和本金支付定期从债务人通过投资者扣除服务费。

关键要点

• 抵押贷款参与证书是由房地美持有的一组抵押贷款组成的证券 **资助的实体。
• 这些证书由房地美担保，而不是由联邦**担保，被认为是相当安全的投资。
• 这些证书被称为通过证券作为利息，本金支付从债务人转移给投资者，扣除任何服务费扣除。

了解按揭参与证明书

自1970年国会成立以来，各种形式的抵押贷款参与证书一直是房地美业务的重要组成部分。房地美最初的目标是增加储蓄银行的流动性，而储蓄银行当时为个人和家庭发放的抵押贷款最多。房地美从储蓄银行购买抵押贷款，为银行提供现金作为新的抵押贷款发放出去，然后打包并在二级市场上转售。

直到1990年，房地美一直以一种被称为“修正担保”的制度向个人电脑投资者支付贷款，这意味着贷款的支付被推迟到原借款人的抵押贷款到期后的第75天。

1989年《金融机构改革、恢复和执行法案》（FIRREA）颁布后，支付延迟发生了变化，当时房地美被重组为一个市场导向的公司实体，并被置于住房和城市发展部（HUD）的监管控制之下。不久之后，房地美推出了所谓的黄金计划，在45日向个人电脑投资者支付费用。

抵押贷款参与证书在地方、州和联邦各级都应纳税。

绝大多数抵押贷款参与证书是针对单一家庭住房的15年期和30年期常规抵押贷款。然而，房地美也为可调利率抵押贷款（ARMs）发放证书。最低池规模一般为100万美元。过去，房地美**的大部分个人电脑都是现金，但今天，大部分个人电脑都是用银行的新抵押贷款来交换的。

特别注意事项

因为房地美为它们提供担保，抵押贷款参与证书被认为是相对安全的投资，但它们也有一定的风险。例如，虽然住房和城乡建设部仍然是房地美关于公平贷款问题的监管机构，但自2008年次贷住房危机以来，该组织的金融业务现在由新成立的联邦住房金融局（FHFA）监管。

FHFA有可能撤销房地美的担保，尽管可能性不大。另一个风险是流动性，因为房地美的个人电脑不在任何交易所交易。如果房地美缩减抵押贷款投资组合，其个人电脑的二级市场可能会受到影响。