在COVID-19大流行的影响下，抵押贷款利率在2020年和2021年初屡屡创下历史新低。过去几周，利率开始走高，今年可能继续小幅上升。如果你想得到抵押贷款或再融资一个你已经有，有很多因素要考虑。

关键要点

• 由于COVID-19大流行的经济环境，抵押贷款利率接近2021年1月创下的历史低点，但它们已经开始上涨，今年晚些时候可能还会继续这样做。
• 如果你打算获得一个新的抵押贷款，现在是时候审查你的信用报告，确保一切是准确的，并纠正任何不准确的。
• 为了获得更好的抵押贷款利率，通过偿还债务和限制信用卡的使用来提高你的信用评分。
• 降低你的债务收入比，或者你偿还的债务与你的总收入之比，可以向贷款人证明你将有能力支付你的每月付款。
• 不要花费你有资格获得的最高金额；相反，计划只花你合理负担得起的钱 在每月支付，如30%的你带回家的工资。
• 不要以为你总是可以再融资，并得到一个更好的利率以后，因为利率可能漂移更高的一年。

什么影响抵押贷款利率？

抵押贷款利率受到许多不同因素的影响：经济环境、通货膨胀和美联储。

美联储（Fed）的联邦基金利率（Fed Funds Rate）是影响各种其他利率的关键隔夜银行贷款利率，自2020年3月15日COVID-19大流行开始以来，一直维持在0.0%至0.25%的目标区间。  

随着2021年经济复苏，美联储可能会开始加息，这可能会对你的抵押贷款利率产生整体影响。何时和如何取决于你有什么样的抵押贷款。长期固定利率抵押贷款与美国长期国债收益率挂钩。当这些收益率上升时，利率也会上升。可调利率抵押贷款（ARMs）和房屋净值信贷额度（HELOC）与最优惠贷款利率挂钩。当美联储提高利率时，银行会提高他们的最优惠利率，因此也会提高你的抵押贷款利率。

房地美的数据显示，30年期固定利率抵押贷款平均利率上周上升至3.17%，平均上升0.7个百分点(积分是贷款人除利率外必须支付的费用，等于贷款总额的1%）。 尽管利率仍接近2021年1月创下的2.65%的历史低点，但在过去六周内一直在上升。 随着越来越多的美国人接种疫苗，更多的企业重新开业，以及更多的**资金帮助提振经济，预计未来几个月利率将小幅上升。

随着经济持续走强并影响抵押贷款利率，我们认为有必要为计划获得新抵押贷款的人考虑一些注意事项。

从货币政策到通货膨胀，再到经济增长速度，所有这些都会影响抵押贷款利率。

检查你的信用报告

贷款人审查你的信用报告，以确定你是否有资格获得贷款和利率。根据法律规定，您有权每年从“三大”信用评级机构Equifax、益百利和TransUnion获得一份免费的信用报告。仔细看看你的信用报告，确保它是准确的。如果有任何错误，你应该立即采取措施加以纠正。

注意可疑物品、身份盗窃、不再属于你的前配偶提供的数据、过期信息和已关闭账户的错误标记。跟进报告项目的贷款人或债权人，确保直接向三家机构报告不一致的情况。

提高你的信用评分

一般来说，高信用分数意味着你有资格获得更好的抵押贷款，所以尽可能高的抵押贷款是值得的。最常见的是FICO评分，很多金融机构每月免费为客户提供。您也可以从三个信用评级机构中的一个购买FICO分数。

为了提高你的信用评分，还清债务，设立付款提醒，按时支付账单，保持信用卡和循环信用余额低，并减少债务数额。最好的方法之一就是停止使用（或限制使用）你的信用卡。

降低你的债务收入比

放贷者会查看你的债务收入比率或债务偿还率，而你的总收入则是用来衡量你管理每月付款的能力。他们也用它来确定你能负担得起多少房子。贷款人喜欢看到债务与收入的比率低于36%，其中不超过28%的债务用于抵押贷款，或前端比率。这些比率越强，你的抵押贷款利率就越好。

有两种方法可以降低你的债务收入比，从而获得更好的抵押贷款利率：

• 减少每月经常性债务： 别再花钱买任何东西了 最紧急的购买。
• 增加您的月总收入： 找份工作或加班来提高你的收入潜力。

虽然这些选择都是可能的，但请记住，这两种选择都不容易实现。

考虑抵押贷款的金额

记住，获得一定数额的资格并不意味着你要花那么多钱买房。

保守的做法是将不超过30%的实得工资用于住房成本，包括抵押贷款、房产税、房主保险和房主协会会费。如果你真的想确定你的价格范围，别忘了加上维护费用。

在买房子的时候，决定什么是更重要的：有一个更贵的房子或者在你每个月的预算中有一点额外的活动空间。记住，作为一个有抵押贷款的房主是一个30年的承诺。

不要指望再融资来降低你的利率

抵押贷款利率已经开始从历史低点小幅上升，而且可能会继续从历史低点上升，因此现在可能不是再融资的合适时机。但你也许可以通过缩短贷款期限来省钱。

例如，从一个30年固定利率抵押贷款到一个15年期贷款，利率更好，或通过套现再融资，其中你的新按揭金额大于现有的。这允许你利用你的家庭资产来偿还其他债务。即使你的月供会增加，你最终也可以通过偿还利息更高的债务来省钱，比如汽车贷款、学生贷款和/或信用卡。

在做任何再融资之前，你应该仔细分析一下数据，以确保你不会增加你的财务压力。

底线

即使是利率的一个小变动，也会对月供、贷款过程中支付的利息金额以及你有资格获得的贷款（和房子）的规模产生很大的影响。

例如，如果你有一笔20万美元的30年期固定利率抵押贷款，利率为4%，那么你的月供为954.83美元，总利息为143739.01美元。将利率提高0.5%（总共4.5%），你将看到每月支付1013.37美元，你支付的利息总额将是164813.42美元——30年来每天大约多支付2美元。

鉴于以上情况，最好的办法是提高你的信用评分、信用历史和债务收入比率，这样你就可以获得最好的利率。当然，不要承担你能负担得起的更多的房子。