在COVID-19大流行的影響下，抵押貸款利率在2020年和2021年初屢屢創下歷史新低。過去幾周，利率開始走高，今年可能繼續小幅上升。如果你想得到抵押貸款或再融資一個你已經有，有很多因素要考慮。

關鍵要點

• 由於COVID-19大流行的經濟環境，抵押貸款利率接近2021年1月創下的歷史低點，但它們已經開始上漲，今年晚些時候可能還會繼續這樣做。
• 如果你打算獲得一個新的抵押貸款，現在是時候審查你的信用報告，確保一切是準確的，並糾正任何不準確的。
• 為了獲得更好的抵押貸款利率，透過償還債務和限制信用卡的使用來提高你的信用評分。
• 降低你的債務收入比，或者你償還的債務與你的總收入之比，可以向貸款人證明你將有能力支付你的每月付款。
• 不要花費你有資格獲得的最高金額；相反，計劃只花你合理負擔得起的錢 在每月支付，如30%的你帶回家的工資。
• 不要以為你總是可以再融資，並得到一個更好的利率以後，因為利率可能漂移更高的一年。

什麼影響抵押貸款利率？

抵押貸款利率受到許多不同因素的影響：經濟環境、通貨膨脹和美聯儲。

美聯儲（Fed）的聯邦基金利率（Fed Funds Rate）是影響各種其他利率的關鍵隔夜銀行貸款利率，自2020年3月15日COVID-19大流行開始以來，一直維持在0.0%至0.25%的目標區間。  

隨著2021年經濟複蘇，美聯儲可能會開始加息，這可能會對你的抵押貸款利率產生整體影響。何時和如何取決於你有什麼樣的抵押貸款。長期固定利率抵押貸款與美國長期國債收益率掛鉤。當這些收益率上升時，利率也會上升。可調利率抵押貸款（ARMs）和房屋凈值信貸額度（HELOC）與最優惠貸款利率掛鉤。當美聯儲提高利率時，銀行會提高他們的最優惠利率，因此也會提高你的抵押貸款利率。

房地美的資料顯示，30年期固定利率抵押貸款平均利率上週上升至3.17%，平均上升0.7個百分點(積分是貸款人除利率外必須支付的費用，等於貸款總額的1%）。 儘管利率仍接近2021年1月創下的2.65%的歷史低點，但在過去六週內一直在上升。 隨著越來越多的美國人接種疫苗，更多的企業重新開業，以及更多的**資金幫助提振經濟，預計未來幾個月利率將小幅上升。

隨著經濟持續走強並影響抵押貸款利率，我們認為有必要為計劃獲得新抵押貸款的人考慮一些註意事項。

從貨幣政策到通貨膨脹，再到經濟增長速度，所有這些都會影響抵押貸款利率。

檢查你的信用報告

貸款人審查你的信用報告，以確定你是否有資格獲得貸款和利率。根據法律規定，您有權每年從“三大”信用評級機構Equifax、益百利和TransUnion獲得一份免費的信用報告。仔細看看你的信用報告，確保它是準確的。如果有任何錯誤，你應該立即採取措施加以糾正。

註意可疑物品、身份盜竊、不再屬於你的前配偶提供的資料、過期資訊和已關閉賬戶的錯誤標記。跟進報告專案的貸款人或債權人，確保直接向三家機構報告不一致的情況。

提高你的信用評分

一般來說，高信用分數意味著你有資格獲得更好的抵押貸款，所以盡可能高的抵押貸款是值得的。最常見的是FICO評分，很多金融機構每月免費為客戶提供。您也可以從三個信用評級機構中的一個購買FICO分數。

為了提高你的信用評分，還清債務，設立付款提醒，按時支付賬單，保持信用卡和迴圈信用餘額低，並減少債務數額。最好的方法之一就是停止使用（或限制使用）你的信用卡。

降低你的債務收入比

放貸者會檢視你的債務收入比率或債務償還率，而你的總收入則是用來衡量你管理每月付款的能力。他們也用它來確定你能負擔得起多少房子。貸款人喜歡看到債務與收入的比率低於36%，其中不超過28%的債務用於抵押貸款，或前端比率。這些比率越強，你的抵押貸款利率就越好。

有兩種方法可以降低你的債務收入比，從而獲得更好的抵押貸款利率：

• 減少每月經常性債務： 別再花錢買任何東西了 最緊急的購買。
• 增加您的月總收入： 找份工作或加班來提高你的收入潛力。

雖然這些選擇都是可能的，但請記住，這兩種選擇都不容易實現。

考慮抵押貸款的金額

記住，獲得一定數額的資格並不意味著你要花那麼多錢買房。

保守的做法是將不超過30%的實得工資用於住房成本，包括抵押貸款、房產稅、房主保險和房主協會會費。如果你真的想確定你的價格範圍，別忘了加上維護費用。

在買房子的時候，決定什麼是更重要的：有一個更貴的房子或者在你每個月的預算中有一點額外的活動空間。記住，作為一個有抵押貸款的房主是一個30年的承諾。

不要指望再融資來降低你的利率

抵押貸款利率已經開始從歷史低點小幅上升，而且可能會繼續從歷史低點上升，因此現在可能不是再融資的合適時機。但你也許可以透過縮短貸款期限來省錢。

例如，從一個30年固定利率抵押貸款到一個15年期貸款，利率更好，或透過套現再融資，其中你的新按揭金額大於現有的。這允許你利用你的家庭資產來償還其他債務。即使你的月供會增加，你最終也可以透過償還利息更高的債務來省錢，比如汽車貸款、學生貸款和/或信用卡。

在做任何再融資之前，你應該仔細分析一下資料，以確保你不會增加你的財務壓力。

底線

即使是利率的一個小變動，也會對月供、貸款過程中支付的利息金額以及你有資格獲得的貸款（和房子）的規模產生很大的影響。

例如，如果你有一筆20萬美元的30年期固定利率抵押貸款，利率為4%，那麼你的月供為954.83美元，總利息為143739.01美元。將利率提高0.5%（總共4.5%），你將看到每月支付1013.37美元，你支付的利息總額將是164813.42美元——30年來每天大約多支付2美元。

鑒於以上情況，最好的辦法是提高你的信用評分、信用歷史和債務收入比率，這樣你就可以獲得最好的利率。當然，不要承擔你能負擔得起的更多的房子。