买房是一个复杂的过程，大多数人通常对此毫无准备。其中一个神秘的因素是代管过程也被称为关闭。这一过程发生在卖方接受报价和买方拿到钥匙之间，对许多购房者来说可能是压倒性的。这是一个好主意，至少有一个基本的步骤涉及之前，你提出了一个家庭的报价。

关键要点

• 代管过程发生在卖方接受报价和买方获得钥匙之间。
• 首先，买家需要开一个托管账户，里面有资金。
• 买家将需要等待银行评估，获得抵押贷款，接受各种检查，购买保险，进行最后的检查，并关闭。
• 通过代管程序所需的时间各不相同，可能取决于抵押贷款的预先批准、手头有适当的文件以及获得融资所需的时间。

什么是托管(escrow)？

托管是由第三方代表完成交易的其他两方持有的金融工具。就像第三方持有的信托账户，同时卖方和买方的所有义务都得到了履行。

从托管过程的开始到结束所需的时间不同。决定交割期限的一些因素包括抵押预批准、手头有适当文件以及完成承销所需的时间。就像时间的长短一样，过程也会因状态而变化。然而，以下步骤对于每个人来说通常是相同的。

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达成房地产交易的12个步骤

开立托管账户

一旦您和卖方签署了一份双方都能接受的购买协议，您的托管代理将收取您的定金支票，并将其存入购买协议中指定的托管公司的托管账户。托管公司作为中立的第三方，从最初的定金存款和贷款文件到签署的契约，收集交割过程中所需的资金和文件。

在某些地区，律师可能会处理这个过程，而不是代管公司，这可能被称为解决，而不是代管。

等待银行的评估

提前抵押的银行将自行进行评估，如果买方需要取消房产的赎回权，通常会支付评估费用以保护其经济利益。如果估价低于报价，除非你提出差额或卖方将价格降低到估价金额，否则贷款人不会给你融资。

但是，您可以尝试通过执行以下操作之一来改变评估师的想法：

• 提供更多信息，说明为什么您认为该房屋的估价应该更高
• 再做一次评估
• 尝试另一个贷款人，希望评估结果对你有利

如果这些选项都不可能，您可以取消采购合同。

安全融资

在你的协议被接受之前，你应该已经被预先批准了抵押贷款。一旦你给你的贷款人的物业地址，他们将准备一个善意的估计或报表，详细说明你的贷款金额利率，关闭成本，以及与购买有关的其他成本。在签署这份文件之前，一定要把文件上的数字协商好。一旦你有你的书面贷款承诺，是时候以书面形式消除融资应急。

批准卖方的披露

对于卖方或卖方代理已经发现的任何明显问题，贵方应收到书面通知。例如，在生活成本高的中低收入社区，**可能违反了城市住房法规，变成了生活区。您可能已经注意到任何类似的问题，因为它们经常在列表中提到。

这处房产可能会有一个不向卖家透露的信息，这意味着卖家不会公布销售条款中的任何细节。如果你还对这处房产感兴趣，你可以自己检查一下。在你的检查员来之前，一定要得到卖家的许可。

获得必要的检查

下一步是考虑是否需要增加检查费用。虽然这些不是必需的，但考虑到你的情况，它们会派上用场。

虽然这不是一个要求，它是在您的最佳利益得到一个家庭检查。几百美元，一个专业的家庭检查员会告诉你，如果有任何危险或昂贵的缺陷在家里。如果有的话，你会想知道他们的情况，这样你就可以做以下一项：

• 别买了。
• 请卖家修理。
• 请卖方降低价格，这样你就可以自己修理了。

如果检查过程圆满结束，您需要以书面形式消除检查应急。在进行任何其他检查后，您将重复此步骤，包括：

有害生物监测

你可能需要进行有害生物检查，以确保房子里没有白蚁、木蚁或其他有害生物，如蟑螂或老鼠。这些问题在白天你很可能已经看完房子的时候可能并不明显，而且在你搬进来之后，这将是一个非常不受欢迎的发现。任何有害生物问题将需要纠正之前，销售可以继续假设你想继续购买。这是另一个领域，你可能想重新谈判与卖方支付的工作。

环境检查

有时建议进行环境检查，检查家中是否有霉菌、石棉等毒素。在家里也会有一些问题，比如垃圾填埋场附近的污染、以前的油田、干洗厂、加油站或其他环境危险的业务。在这一领域发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害，并且修复起来可能很昂贵。

地质报告

受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告，以评估发生此类灾害时财产严重损坏的风险。您可能还需要考虑洪水报告。如果房子很可能被洪水淹没，你将无法获得房主保险，这意味着你无法获得抵押贷款。在某些情况下，购买洪水保险除了你的房主的保险将解决这个问题。在农村地区，应进行土地调查，以核实财产的边界。在城市地区，边界往往已经非常清晰。

你不能和任何卖家谈判

购买危险保险

这包括业主的保险和任何额外的保险要求在您的地理区域（如洪水保险）。你将被要求有房主保险，直到你的抵押贷款还清。

获取产权报告和产权保险

您的贷款人要求提供所有权报告和所有权保险。即使不是，你也会想要的。 

产权报告确保财产所有权明确，即，该财产没有留置权，除了卖方之外，没有人对其任何部分提出索赔。产权保险保护您和贷款人免受以后可能出现的任何法律挑战，如果在标题搜索期间没有出现任何情况。

如果标题有任何问题（称为云或缺陷），卖家将需要修复它，以便销售可以继续进行或让你走开。根据你居住的地方，代管公司和产权公司可能是同一个。

如果你想节省一些钱，选择你自己的保险公司，货比三家，以获得最好的费率。贷款人选择的可能不是你想要的。

进行最后的演练

在关闭前重新检查物业是个好主意，以确保没有发生新的损坏，卖方已经给您留下了采购协议中规定的物品，如电器或固定装置。

在这一点上，除非房子受到严重破坏，否则你可能无法退却。然而，对于一个小买家来说，为了一些无关紧要的事情向他或她的代理人施压使协议无效，这并非前所未闻。

仔细阅读hud-1表格

在结算前至少一天，您将收到HUD-1表格或贷款条款和结算成本的最终报表。 把它和你之前签的估计值比较一下。这两份文件应该非常相似。寻找不必要的，意外的或过高的费用以及彻底的错误。

关闭托管

关闭过程因州而异，但您需要签署大量的文书工作，花时间仔细阅读。卖方也将有文件要签字。所有文件签署后，托管官将准备一份新契约，将您命名为财产所有人，并将其发送给县记录员。你将提交出纳支票或安排电汇支付你的首付款和结帐费用，你的贷款人将把你的贷款资金汇到托管，这样卖方和（如果适用）卖方的贷款人可以支付。

如果你走到这一步，你最终会得到房子的所有权。

底线

你的代理人会监督整个过程，所以如果你不了解每一个细节，不要太在意。然而，在任何交易中，如果你在财务上花了那么多钱，最好至少对发生的事情有一个基本的了解，这样你就不会被利用。